Строительство как системообразующая отрасль российской экономики получило мощную антикризисную поддержку от правительства. Однако эта поддержка в первую очередь касается жилого сегмента — льготная ипотека, льготное проектное финансирование. Что будет в новых условиях с остальным рынком недвижимости — в интервью РБК+ рассказал генеральный директор ГК «Глобал ЭМ» Вадим Парадник.
Импортозамещение и его последствия
— Ваша компания работает в разных сегментах недвижимости — жилая, коммерческая, социальная, какие из них сегодня, на ваш взгляд, наиболее перспективны?
— В текущей ситуации строительство может стать одним из локомотивов развития экономики, и в первую очередь жилищное строительство. Есть перспективы у рынка апартаментов, если правительство примет меры по дополнительным льготным условиям для кредитования по аналогии с жилищным сектором.
Правда, с поддержкой жилого сектора не все вышло гладко. Знакомый застройщик рассказал мне о ситуации в одном из районов массовой застройки. Стоит жилой дом, введенный в эксплуатацию, и стоит дом строящийся. Дом, который введен в эксплуатацию, стоит пустой — никто не покупает квартиры. Потому что программы льготного кредитования на строящееся жилье намного выгоднее, чем ипотека на готовую недвижимость. Если государство не урегулирует эту ситуацию, застройщики будут искусственно тормозить ввод объектов в эксплуатацию для того, чтобы у них было больше покупателей по льготным ставкам на строящееся жилье.
«Если государство не урегулирует эту ситуацию, застройщики будут искусственно тормозить ввод объектов в эксплуатацию для того, чтобы у них было больше покупателей по льготным ставкам на строящееся жилье»
Еще один сегмент, о котором сейчас меньше говорят, но который становится перспективным в связи с импортозамещением, — это промышленное строительство. Если мы не будем развивать собственное производство, наша экономика серьезно пострадает, а это значит, что нужно строить новые современные предприятия.
— Проблемы с импортозамещением стоят и перед строительной отраслью. В каких сегментах недвижимости они проявляются наиболее остро и где искать решения?
— Эта проблема стоит остро во всех сегментах. Например, кирпич и бетон мы производим в России, но оборудование для добычи песка, для производства цемента используем зарубежное. Отсюда рост цен даже на базовые материалы. И риск того, что отдельные производители могут попытаться сдержать цены за счет снижения качества. Поэтому контроль качества в строительстве сегодня как никогда важен. Этим, в частности, занимается наш испытательный центр.
«Кирпич и бетон мы производим в России, но оборудование для добычи песка, для производства цемента используем зарубежное. Отсюда рост цен даже на базовые материалы»
— Как быстро у нас появятся свои аналоги импортных материалов и инженерных систем?
— Вряд ли в ближайшей перспективе. Во-первых, реализация промышленных инвестпроектов — небыстрое дело. Во-вторых, строительство — консервативная отрасль. Застройщикам нужно время, чтобы оценить новую технологию или материал, просчитать возможные риски.
Начиная с нуля
— Ваша компания работает на рынке уже 10 лет. Расскажите, пожалуйста, через какие этапы развития прошла «Глобал ЭМ» за это время?
— Достигнув определенных успехов и профессионального роста в работе по найму, я понял, что следующим этапом должна была стать работа на себя. Поэтому 10 лет назад была создана компания «Глобал ЭМ». На тот момент у нашей команды не было даже стартового капитала, а мне приходилось подрабатывать извозчиком на своем автомобиле, чтобы прокормить семью. Мы начинали с небольших заказов, от которых отказывались другие компании: проектирование внутренних сетей электроснабжения или, например, капитального ремонта Дома культуры в Кировске.
Постепенно становились узнаваемы на рынке, набирали объемы, находили новых заказчиков, вкладывались в развитие. В какой-то момент вынесли инженерную инфраструктуру в отдельную компанию — «Глобал ЭМ Инжиниринг». Далее создали Испытательный центр «Глобал ЭМ», который занимается лабораторным сопровождением, контролем качества строительства. Параллельно на его базе начали заниматься инновациями, испытанием новых строительных материалов. С учетом тренда на импортозамещение сегодня это особенно актуально.
— О каких материалах идет речь?
— Например, аэрокерамика. Если совсем просто, то это кирпич со структурой газобетона. По экологической безопасности она не уступает кирпичу, поскольку производится из той же глины, но при этом намного легче и лучше сохраняет тепло. По нашим расчетам, применение аэрокерамики позволяет сократить теплоизоляционный слой на 30%. Фасадные стены получаются тоньше, за счет этого полезная площадь увеличивается на 0,03 кв. м на погонный метр фасада.
— Вы сами собираетесь заниматься производством?
— Да, собираемся. Поскольку главное — это не изобретение, а его воплощение в жизнь, наша задача — добиться того, чтобы стоимость аэрокерамики была сопоставима со стоимостью газобетона, тогда она будет интересна рынку.
«Наша задача — добиться, чтобы стоимость аэрокерамики была сопоставима со стоимостью газобетона, тогда она будет интересна рынку»
— Рассматривается ли вопрос производства?
— На данный момент наши белорусские партнеры подготовили технико-экономическое обоснование строительства завода по производству аэрокерамической продукции. Планируется оснастить его российским и частично китайским оборудованием.
— Во сколько такое строительство может обойтись сегодня?
— Строительство завода мощностью до 20 тыс. куб. м в месяц обойдется примерно в 700 млн руб. без учета стоимости участка, глиняного карьера и подведения инженерных сетей.
Расширение компетенций
— В каких регионах вы работаете, помимо Санкт-Петербурга? С какими услугами выходите в регионы?
— За пределы нашего региона мы вышли только с проектированием. Любая стройка в другом регионе — это не очень комфортная среда для нас. Нужно мобилизовываться, добирать сотрудников на месте — это не те задачи, которые мы хотим решать. Но у нас есть опыт проектирования в Москве, Ростове-на-Дону, Краснодарском крае. Основной же наш рынок — это Петербург и Ленобласть.
— В том числе специфические для Петербурга проекты по приспособлению проектов культурного наследия. Расскажите, пожалуйста, о наиболее интересных из них — какие задачи приходилось решать?
— Например, приспособление под современное использование здания бывшей Императорской карточной фабрики, которое мы делали в 2014 году для холдинговой компании ЛенСпецСМУ. Было необычное решение с фасадами, отсылающее к исторической составляющей этого здания. К сожалению, проект не был реализован. ЛенСпецСМУ тогда больше интересовала застройка жилого комплекса вокруг этого объекта, поэтому дальше проектных дел не пошло. А сейчас объект продан другому собственнику.
— Как вы перешли от проектирования и инноваций к девелопменту?
— Один из наших заказчиков, ООО «СТЦ», крупнейший поставщик Министерства обороны РФ, доверил нам помимо проектирования их завода выполнение функций технического заказчика. «Глобал ЭМ» запроектировал для них административный и производственный корпуса на Пискаревском проспекте, взяв на себя решение всех задач по согласованию, получению разрешительной документации, разрешений на строительство. Когда встал вопрос по выбору генподрядчика, мы предложили свои услуги. В этот момент была создана компания «Глобал ЭМ Девелопмент». Так мы стали группой компаний, которая реализовала проект под ключ.
После этого был ряд других проектов. В ГК «Глобал ЭМ» стали обращаться собственники земельных участков. Мы начали выполнять оценку активов и заниматься их совместным развитием. Со стороны собственника вкладом в общее дело являлся только земельный участок. С нашей стороны осуществлялась подготовка проекта и всей исходно-разрешительной документации за счет собственных средств, получение разрешений на строительство. После этого объект продавался крупному застройщику.
Первым девелоперским проектом ГК «Глобал ЭМ» стала продажа участка группе компаний «ПСК». Сейчас это комплекс апартаментов Kirovsky Avenir. Из недавнего — мы реализовали проект большого бизнес-центра на Цветочной улице у метро «Московские ворота». Довели его от А до Я и сейчас находимся в сделке с группой компаний «Полис».
В настоящий момент в портфеле ГК «Глобал ЭМ» уже несколько девелоперских проектов: мы ведем подготовку ряда земельных участков как в городе, так и в области. Крупнейший из них располагается в районе Петергофа и предназначен для строительства 200 тыс. кв. м жилья.
— То есть в само строительство вы не идете?
— До недавнего времени так и было. Но сейчас в портфеле есть два новых проекта, где должно произойти расширение поля деятельности ГК «Глобал ЭМ». По одному из них я не могу пока раскрывать подробности, но он в сегменте коммерческой недвижимости. Второй — это проект комплексного освоения в Ленинградской области, о котором было сказано ранее, в районе Петергофа.
— Насколько это рискованно сегодня? Каков ваш прогноз по ситуации на строительном рынке Петербурга?
— Я не берусь что-либо прогнозировать. Будем надеяться на лучшее. Делай, что должен, и будь, что будет. Если говорить о планах нашей группы компаний — это развитие проектного и девелоперского направлений и продолжение исследований в области инновационных строительных материалов.
«Если говорить о планах нашей компании — это развитие девелоперского направления и продолжение исследований в области новых материалов»
Компания «Глобал ЭМ» основана в 2012 году в Петербурге как генпроектная организация, специализирующаяся на разработке и согласовании архитектурно-градостроительного облика зданий, проектной и рабочей документации общественных, жилых и промышленных объектов.
На данный момент в ГК входят «Глобал ЭМ Инжиниринг», «Глобал ЭМ Девелопмент» и Испытательный центр «Глобал ЭМ» и ряд других компаний. За 10 лет работы компания выполнила более 100 проектов — от жилых зданий, гостиниц и апартаментов до коммерческих и социально-культурных объектов. Крупнейшие проекты, разработанные компанией, — технопарк «Руднево» в Москве, ТРЦ «Голливуд», комплекс апартаментов «ВАЛО» и др. Совокупный оборот группы компаний «Глобал ЭМ», по оценкам компании, превышает 1 млрд руб.
