За последние два года рынок недвижимости прошел цикл, вернувшись к конкурентному состоянию, полагает генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев. Есть ли на этом рынке место для новых проектов, что дает выход региональных игроков и почему риски двузначной ставки по ипотеки и возвращения «муравейников» сейчас по-прежнему высоки — он рассказал в интервью РБК+ Петербург.
Колебание спроса
— Как вы можете охарактеризовать 2021 год с точки зрения рынка жилищного строительства в Петербурге и Ленобласти?
— 2021 год был такой же насыщенный и интересный, как и 2020. Первая половина года была очень активная — это было продолжение повышенного спроса. Рекордные объемы наблюдались в марте — апреле, и даже май был достаточно активным. В июле рынок замер: у многих компаний, и у нас в том числе, объем продаж снизился на 40-50%. Дальше пошло восстановление рынка. В целом, я бы сказал, что за 2021 год мы вернулись к нормальному конкурентному рынку.
— Какие факторы сильнее всего повлияли, на ваш взгляд, на эти колебания спроса?
— В первую очередь, сказалась реформа в долевом строительстве. С рынка ушли недобросовестные застройщики. Они, помимо прочего, демпинговали и продавали ниже себестоимости, тем самым создавая пирамиды и порождая обманутых дольщиков. Когда они ушли с рынка, объем предложения сократился, а цены выросли. Предложение начало снижаться с 2019 года. В 2020 году оно сократилось на 30% по отношению к 2019, что существенно.
На это наложилась пандемия и спрос, поддержанный льготной ипотекой. В итоге все это привело к существенному росту цен, который мы видели за последний год. Плюс нас догнала история с ценами на стройматериалы, которая активно начала развиваться с ноября-декабря 2020 года. Уже в январе металл подорожал на 90-95%. Сильно подорожала рабочая сила, дерево. На фоне этого подорожало даже то, что не должно было дорожать — щебень, песок, которые никак не связаны с экспортными ценами. В сентябре 2021 мы провели анализ роста цен: себестоимость к сентябрю 2020 года выросла на 40%.
— В какой точке рынок находится сейчас?
— По нашим оценкам, к концу года рынок нашел некий новый баланс на более высоком уровне цен и сниженном объеме спроса и предложения. Я согласен с оценкой консалтеров «Петербургской недвижимости» в том, что объем продаж по агломерации Петербурга и Ленобласти в этом году составит порядка 3,5 млн кв. м. И на этом уровне мы проживем некоторое время.
«К концу года рынок нашел некий новый баланс на более высоком уровне цен и сниженном объеме спроса и предложения».
Почему в Петербурге нет рынка земли
— Что происходит на земельном рынке Петербурга и прилегающих районов Ленобласти?
— Рынки Петербурга и Ленобласти следует разделять. В Петербурге рынка как такового нет. Происходят фрагментарные сделки, цены существенно выросли, объем предложения снизился — как в силу административных ограничений, переносов срока принятия Генплана, так и в силу отсутствия свободных участков под застройку. С ростом цен на жилье выросли и аппетиты продавцов земельных участков. Цена формируется не за гектар, как в Москве, а за метр улучшений. И если еще два года назад это было 21 тыс. руб. в хорошей локации, то сейчас это 40-60 тыс. на метр улучшений.
— А что в Ленобласти?
— В области немного другая ситуация, там распаковываются новые крупные площадки. Например, Новосаратовка имеет большой объем предложений, обширные территории предлагаются на юге. Но областные участки отличаются другой сложностью — чтобы здесь строить, необходимо на начальном этапе много вложить в инженерию и дороги. В условиях проектного финансирования застройщик должен делать это за собственные средства. Есть такое решение, как программа инфраструктурных облигаций Дом.рф, но она пока еще не заработала в полной мере. Поэтому областной рынок хотя и на подъеме, но девелоперы очень аккуратно подходят к покупке участков.
Сейчас, по моим ощущениям, земельный рынок тоже стабилизируется. Если в апреле нельзя было и заикаться об оплате в рассрочку, то сейчас такие варианты рассматриваются. Есть предложение, есть спрос, и земельный рынок вновь становится рынком.
«Областной рынок хотя и на подъеме, но девелоперы очень аккуратно подходят к покупке участков».
Концепция 15-минутного города в действии
— Ваша компания в этом году приобрела не просто земельный участок, а жилой комплекс на стадии строительства — «Ойкумена». Чем вас привлек этот проект?
— У этого проекта есть целый ряд преимуществ. Он расположен в очень перспективной локации. Это не уплотнительная застройка, а новый район, что позволяет сразу создать новое качество жизни. Мы ставим цель создать комфортный для проживания человека, так называемый 15-минутный город, когда не надо никуда ехать, чтобы реализовать повседневные потребности. Все жизненные процессы максимально организованы на месте: спорт, школа, садик, коммерческая инфраструктура. На этом объекте мы можем максимально полно реализовать эту цель, поэтому он отлично встраивается в нашу философию «ЖИВИ» и ложится в портфель.
— Каковы ваши планы по дальнейшей реализации, будут ли меняться отдельные параметры, сроки?
— Работаем плюс-минус в тех же сроках. По параметрам сложно что-то менять, все объемы уже запроектированы. Мы поработаем над организацией пространства, как мы всегда делаем в наших проектах: продуманная логистика, организация пешеходного и велосипедного движения. Мы поработаем над фасадами, над благоустройством общественных пространств. И уже сейчас для дольщиков первых двух домов, которые еще ждут свои ключи, организуем мероприятия в рамках подготовки Нового года, будет мастер-класс по подготовке новогодних игрушек для детей.
Что будет с дольщиками ЖК «Ойкумена»
— Как строятся ваши отношения с дольщиками? Как происходит юридически переход прав?
— С юридической точки зрения для дольщиков ничего не изменилось. Мы приобрели не земельный участок, а юридическое лицо — застройщика. Мы его переименовали, но само юрлицо остается прежним, с тем же ИНН. Именно с ним люди заключали договоры, и для них ничего не меняется. Мы это разъясняем, успокаиваем людей.
— Как в целом отреагировали дольщики на смену застройщика?
— Разумеется, для них это было неожиданно и волнительно. Поэтому мы, в частности, с самых первых дней, когда эта новость стала публичной, создали группу «ВКонтакте», где отвечаем на все вопросы. Провели онлайн-встречу с дольщиками первых очередей, заранее ее анонсировали, собрали вопросы, которые беспокоили, и ответили на них, и продолжаем отвечать. Приглашаем людей в группы существующих объектов компании, чтобы они могли посмотреть, как там устроена жизнь, или посетить уже построенные жилые комплексы и убедиться, что ухудшения точно не будет.
Перспективные проекты
— На данный момент ваш пул проектов заполнен или вы рассматриваете новые приобретения?
— С покупкой ЖК «Ойкумена» мы сформировали портфель, который дает нам достаточную загрузку в городе на ближайшие 5 лет. У нас также есть объект в стадии подготовки на проспекте Просвещения, через пару лет будем выводить его в работу. Но перед нами стоит задача в 2022 году пополнить областные проекты — наш самый большой ЖК в Янино будет завершен через 3-4 года. Поэтому нужно найти проект, который мы выведем в работу как раз в перспективе трех лет.
«Перед нами стоит задача в 2022 году пополнить областные проекты — наш самый большой ЖК в Янино будет завершен через 3-4 года. Поэтому нужно найти проект, который мы выведем в работу как раз в перспективе трех лет».
— По каким критериям вы смотрите участки?
— Мы смотрим, в первую очередь, локацию и возможность реализовать на участке наши принципы. Поэтому нас интересуют лоты в 20-30 га с хорошей, либо с перспективно хорошей, транспортной доступностью.
— А с точки зрения юридической готовности участка, вы готовы брать на себя эту работу?
— Да. С учетом того, что нам проект нужен через три года, у нас есть на это время. Поэтому сейчас мы рассматриваем областные участки на любой стадии готовности.
— С какими итогами по ключевым показателям ваша компания подходит к концу 2021-го года?
— Несмотря на такой сложный и неоднозначный год, мы выполняем план по всем параметрам. По объему ввода мы даже перевыполнили план: ввели на один дом больше, чем планировали — перенесли ввод одного дома в Янино с марта на декабрь. Под конец года приобрели важный проект, который сформировал портфель, и теперь можем достаточно планомерно работать над его улучшением. Поэтому я считаю, что год мы прожили хорошо.
Вернутся ли «муравейники»
— А что будет в следующем году?
— Я думаю, что продолжится тенденция по стабилизации рынка. По объемам мы не будем расти, поскольку будет увеличиваться ипотечная ставка, что крайне негативно для нашего рынка — спрос очень эластичен по ипотеке.
Есть негативный тренд, связанный с изменением параметров льготной ипотеки: после ограничения суммы кредита до 3 млн руб. некоторые застройщики начали менять квартирографию в стону уменьшения. По сути, эта программа поддерживает приобретение студий.
— То есть мы опять можем вернуться к «муравейникам»?
— Такая вероятность есть. С другой стороны, возможно, программа вновь претерпит изменения. Потому что в целом государственная политика направлена на поддержание семьи и развитие демографии, а семейная ипотека — хорошая альтернатива льготной, да и льготную ипотеку тоже можно модернизировать, чтобы выдавать ее на большие квартиры.
Одно из последствий пандемии — и это тренд, который нам нравится, — это рост площади квартиры. Люди хотят квартиры побольше, а в наших объектах всегда представлены трех— и четырехкомнатные лоты, основной пул приходится на двухкомнатные квартиры. И если это будет дополнительно поддержано государством, мы будем только «за».
— Каковы ваши прогнозы по ценам и ипотечным ставкам?
— Я считаю, что следующий год будет сложным с точки зрения ипотеки, ставки растут, и есть вероятность, что мы выйдем на двузначную цифру. Цены в Петербурге будут продолжать расти в связи с ограничением предложения. В области — останутся примерно на том же уровне, как сейчас, плюс-минус 5-7%.
«Следующий год будет сложным с точки зрения ипотеки, ставки растут, и есть вероятность, что мы выйдем на двузначную цифру».
— Будет ли миграция застройщиков Петербурга в область в связи с дефицитом участков? И к каким последствиям она может привести?
— Перемещение происходит уже сейчас. И очень надеюсь, что благодаря новым регламентным условиям оно не приведет к повторению истории 2010-х годов, когда появилось заКАДье.
Сохранению качества будет способствовать и еще один тренд — приход в Петербург большого количества региональных застройщиков. Если раньше к нам приходили только москвичи, и не все оставались, то 2020 год ознаменовался мощным приходом компании «Пик», которая зашла в большое количество локаций и становится трендсеттером нашего рынка. За 2021 год вышло несколько региональных компаний из Новосибирска, Тюмени, планируют выходить компании из Челябинска.
Как говорят эксперты, наш рынок для них достаточно интересен, поскольку продукт в тяжелых конкурентных условиях своих регионов они научились делать достаточно хороший, а маржинальность Петербурга и области позволяет им зарабатывать больше, чем в своих регионах. Это вызов для местных застройщиков и большой плюс для потребителя благодаря растущей конкуренции.
