Проектное финансирование приводит к трансформации сезонных скидок на рынке недвижимости. Многие застройщики отказываются от краткосрочных акций в пользу динамического ценообразования. Какие предложения от девелоперов стоит рассмотреть этой зимой — в материале РБК+ Петербург.
Жесткий баланс
Предновогодние недели — традиционное время распродаж и скидок. До сих пор этот тренд не обходил стороной и рынок недвижимости, и по итогам декабря застройщики традиционно отчитывались о всплеске спроса. В этом году ситуация иная — у застройщиков нет возможности существенно снижать цены и устраивать распродажи квадратных метров.
Первая причина — в текущем балансе спроса и предложения, с учетом фактора себестоимости строительства, который жестко диктует цену. Спрос на жилую недвижимость в течение года оставался достаточно высоким, несмотря на колебания, связанные с изменением льготных ипотечных программ. «В целом спрос на рынке строящегося жилья Санкт-Петербурга и Ленинградкой области в течение всего года был достаточно стабилен. Пиковыми месяцами стали март и апрель, в мае и июне, перед изменениями условий по госипотеке, наблюдался умеренный спрос», — отмечает генеральный директор агентства недвижимости «Главстрой» («Главстрой Санкт-Петербург») Юлия Ружицкая.
«В июле в силу вступили изменения в программу льготной ипотеки, и теперь максимальная сумма кредита составляет 3 млн руб. По этой причине летом продажи квартир упали в два раза. Однако уже в сентябре спрос снова начал расти», — напоминает генеральный директор Агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева. В итоге, по ее словам, в четвертом квартале спрос на жилье увеличился по сравнению с третьим.
Более того, по словам директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергея Терентьева, в октябре и ноябре спрос оказался значительно выше ожиданий, выйдя на уровень первой половины года, когда активность покупателей поддерживалась льготной ипотекой. «Свою роль в высоком спросе конца года могло сыграть смягчение условий по программе семейной ипотеки, что позволило выйти на рынок новой группе покупателей, ранее не попадавших под льготные условия кредитования. Дополнительными факторами также могли стать высокие инфляционные ожидания и усиливающиеся внешнеполитические риски», — пояснил Терентьев.
Директор по маркетингу ГК «Ленстйройтрест» Ян Фельдман оценивает спрос в конце года как стабильный и добавляет, что снижение лимита льготной ипотеки до 3 млн руб. сместило интерес покупателей от петербургских проектов в Ленобласть. «Наши продажи показывают, что данный тренд укрепляется», — подчеркивает он.
«К концу года мы прогнозируем рост продаж на уровне июньского всплеска. Однако в целом по итогам года спрос будет меньше на 15% ввиду сохраняющегося дефицита предложения в бюджетных сегментах», — резюмирует заместитель директора по маркетингу компании LEGENDA Ксения Садкова.
Перспективы скидок
Стабильный уровень спроса означает, что потребности стимулировать покупателей большими скидками у застройщиков нет. Объемы и себестоимость предложения к распродажам также не располагают. «Сегодня у девелоперов нет возможности для снижения ценника. В ближайшие месяцы на динамику цен строящегося жилья будет влиять увеличивающаяся себестоимость строительства», — говорит Юлия Ружицкая.
«Предлагать скидки сегодня и строить завтра по выросшим ценам на материалы — непозволительная роскошь для застройщика», — подчеркивает Ксения Садкова.
По словам Анжелики Альшаевой, цены на жилье за прошедшие 12 месяцев выросли примерно на треть, а по ряду объектов до 40%. «Средний чек покупателей квартир в наших домах вырос с 4,5 млн руб. до 5,8 млн руб.», — отмечает представитель КВС. По словам эксперта, причинами стали возросшая себестоимость строительства и сократившийся объем предложения.
По данным LEGENDA, найти что-то дешевле 180 тыс. руб. за квадратный метр на первичном рынке Петербурга в границах КАД уже практически невозможно. К концу года, по прогнозам компании, рост цен составит порядка 25%. «Этот тренд сохранится и в 2022 году, так как значимых пополнений предложения в ближайшее время не предвидится», — добавляет Ксения Садкова.
Эксперты отмечают, что ждать серьезного снижения цен сегодня не стоит.
Еще один ключевой фактор, фиксирующий цены квадратного метра на высоком уровне — проектное финансирование. По данным Северо-Западного банка ПАО «Сбербанк», объем проектов с использованием эскроу счетов уже составляет порядка 80% от рынка.
«Банки требуют от нас определенной рентабельности, что также не позволяет снижать цены», — говорит Анжелика Альшаева.
Более того, проектное финансирование не позволяет вывести «по дешевке» большой пул квартир на стадии котлована. Как пояснил Сергей Терентьев, деньги, лежащие на счетах эскроу, фактически заморожены. Для застройщика они постепенно обесцениваются: продавая квартиру сейчас за условный миллион рублей, в будущем компания получит на руки, с учетом инфляции, меньшую сумму. «В связи с этим застройщику выгоднее не продавать большой пул квартир на начальном этапе строительства, но реализовать их на более высокой стадии готовности. К сожалению, это своеобразная плата за надежность проектного финансирования», — отмечает эксперт.
Впрочем, даже в текущих реалиях рынка на старте продаж цена квадратного метра в среднем ниже на 15-20%, говорит Ян Фельдман. Однако ждать серьезного снижения цен, по его словам, сегодня не стоит. «Если покупатель видит очень большие скидки или слишком заманчивые предложения – это, скорее всего, какие-то истории с подвохом. Либо до этого цены были неграмотно установлены», — подчеркивает эксперт.
Другие варианты
Отсутствие прямых скидок не означает, что на рынке нет интересных предложений от застройщиков. Вместо скидок на квадратные метры основным инструментом стимулирования спроса стало снижение ставки по ипотечному кредиту.
Основной инструмент стимулирования спроса - ипотечные программы с субсидированными ставками.
Ян Фельдман напомнил, что даже на фоне растущих ставок ипотека для многих остается единственным способом приобретения первой квартиры или улучшения жилищных условий: «Мы предлагаем собственные программы субсидирования части кредита с доступными ставками, а также программы длительных рассрочек».
«Выбирая между более низкой ценой квартиры и комфортным ежемесячным платежом по ипотеке, покупатели отдают предпочтение второму. Поэтому мы предлагаем наиболее востребованный инструмент — субсидированную за счет застройщика ипотечную ставку», — отмечает Юлия Ружицкая.
«Основной акционный инструмент, который сейчас используется большинством застройщиков — ипотечные программы с субсидированными ставками», — соглашается с оценкой ситуации Сергей Терентьев. В ЦДС, по его словам, доля продаж с привлечением такого инструмента также достаточно велика.
Есть и другие варианты акционных предложений от застройщиков. Анжелика Альшаева рассказала о возможности приобрести со скидкой дополнительные опции — например, кладовку или паркинг. «В «КВС» в декабре действует новогодняя акция «Мебель в подарок» при покупке квартиры. Клиенты получают сертификат, который можно обменять на подарочную карту мебельного магазина номиналом 200 тыс. руб.», — привела еще один пример Альшаева.
Ян Фельдман, в свою очередь, рассказал о новогодней лотерее ГК «Ленстройтрест», которая проходит до конца декабря. При оформлении договора на покупку или бронирование квартир клиенты получают запечатанный купон, по которому могут получить скидки до 7% от итоговой стоимости жилья.
«Наполнение, условия акций и размер дисконта зависят от политики ценообразования конкретного застройщика, конкретного объекта, конкретного периода времени, когда спецпредложение запускается», — заключает Ян Фельдман.