Изменение параметров льготной ипотеки откатило долю ипотечных сделок на уровень до пандемии, 60% вместо пиковых 80%. Растущая себестоимость строительства заставила девелоперов дважды, а то и трижды за год пересматривать финансовые параметры проектов — и проектного финансирования. То есть плотно и трудно общаться с банками. В следующем году ситуация осложнится последствиями подъема ключевой ставки Центробанка. Об этих и других тенденциях в жилищном строительства Петербурга и Ленобласти в интервью РБК+ Петербург рассказал генеральный директор компании «КВС» Сергей Ярошенко.
Плюс сегодня, минус завтра
— Как вы оцениваете итоги 2021 года для строительного рынка Петербурга и Ленобласти?
— Двояко. Были и положительные, и отрицательные моменты. Из плюсов для застройщиков — это рост цен на жилую недвижимость. По объектам, сдаваемым в этом году, мы получили более высокую доходность. Положительные результаты дала ипотека с государственной поддержкой. Если до пандемии ипотека составляла около 60% в общем объеме продаж, то во времена пандемии она дошла до 80%. Сейчас в связи с отменой льготной программы мы опять ушли в 50-60%. То есть, мы возвращаемся к планам предыдущих периодов.
Серьезный минус — подорожание строительных материалов. Оно скажется в будущем, за счет проектов, которые в этом году только начинались. По ним было тяжело сформировать стоимость, поскольку цены выросли уже сейчас, строительство надо начинать сейчас, а продаем мы обязательства, которые будут исполнены через 2-2,5 года.
Поэтому так важна политика каждого застройщика: как он выстраивает ценообразование, как отслеживает рост материалов, насколько точно прогнозирует ситуацию.
— Каким вы видите дальнейшее развитие ситуации?
—К сожалению, цены на материалы уже не откатятся, поэтому о понижении стоимости строительства речи быть не может. При этом и Петербург, и Ленинградская область декларируют, что они будут понижать объемы строящегося жилья. Сокращение предложения также потянет за собой стоимость жилья.
— До какого уровня?
— Трудно что-то прогнозировать. Только за этот год нам пришлось два-три раза корректировать себестоимость и цены из-за роста цен на строительные материалы. А это непростой процесс с учетом проектного финансирования — каждый раз мы вынуждены были обращаться в банк, чтобы изменить условия.
В идеале хотелось бы, чтобы рынок стабилизировался — ни резких скачков вверх, ни падений. В такой ситуации и население сможет спокойно планировать доходы и расходы, и застройщик.
Факторы стабильности
— От каких факторов будет зависеть стабильность?
— В первую очередь, все привязано к валюте. Импортозамещение на стройке есть, но оно не 100%, и мы все завязаны на валютные скачки. Собственно, то, что сегодня произошло — это отложенный результат валютного скачка.
— Какие перспективы по ипотеке? 60% продаж — это уровень, на котором рынок сегодня стабилизировался?
— Сложно предсказать. Центробанк буквально на прошлой неделе поднял ключевую ставку на один процент. Это много. В следующем году мы увидим реакцию рынка на это событие. Причем не только с точки зрения ипотеки — подорожают и кредиты для застройщиков, что также влияет на ценообразование.
— То есть, частично компенсировать подъем ипотечной ставки за счет маржи застройщика уже не получится?
— На сегодняшний день застройщик очень сильно ограничен в действиях. И затраты, и маржа заложены в условиях проектного финансирования. С одной стороны, это плохо — мы не можем свою прибыль направлять, куда считаем нужным, с другой — хорошо, поскольку в теории эта прибыль априори подразумевается, и банк, грубо говоря, заставляет нас ее получить. Но в итоге, да, повышение ключевой ставки ляжет на плечи покупателя.
Надеюсь, что после небольшой стагнации на рынке, отсутствия инфляции, Центробанк разберется с ключевой ставкой и с ипотекой что-то изменится в лучшую сторону.
«И затраты, и маржа заложены в условиях проектного финансирования. С одной стороны, это плохо — мы не можем свою прибыль направлять, куда считаем нужным, с другой — хорошо, поскольку в теории эта прибыль априори подразумевается, и банк, грубо говоря, заставляет нас ее получить».
— С каким показателями ваша компания подходит к концу года?
— В нашей компании ситуации достаточно стабильная. Как мы планировали 8 лет назад сдавать в среднем по 150 тыс. кв м в год, так мы и сдаем. В этом году мы сдали 145 тыс. кв. м. Часть объектов в Ленинградской области, часть в Петербурге, никаких скачков по объему.
Земельный вопрос
— Насколько у вас заполнен портфель земельных участков, планируете ли пополнения?
— Мы в этом году открыли два крупных объекта комплексного освоения территорий в Петербурге: один 600 тыс. кв м, другой 200 тыс. кв м. Поэтому мы планово загружены строительством минимум на 7 лет.
В Ленобласти мы ведем два проекта комплексного освоения, еще на несколько лет строительства. Портфель укомплектован, и мы рассматриваем для покупки только небольшие участки точечной застройки.
«Портфель укомплектован, и мы рассматриваем для покупки только небольшие участки точечной застройки».
— По каким параметрам оцениваете участки? Какие локации считаете наиболее перспективными?
— Параметры могут быть разнообразны. Главное — соотношение стоимости участка и стоимости дальнейшей продажи данного объекта. Любая локация в Петербурге и Ленобласти перспективна, если обладает хорошей транспортной доступностью. Человек покупает не просто квартиру — ему нужны определенные структуры вокруг себя. И если социальную инфраструктуру мы строим совместно с жильем, то до работы, до института ему надо как-то добираться.
«Любая локация в Петербурге и Ленобласти перспективна, если обладает хорошей транспортной доступностью».
— Какой уровень подготовки участка вы считаете приемлемым для себя?
— Мы рассматриваем участки на разной стадии готовности. У нас есть адресная программа, расписанная более чем на 12 лет. Рассматривая новый участок, мы подставляем его в эту программу и оцениваем перспективы. Если он продается с неготовым документами, срок его реализации больше. Есть участки с достаточно быстрой реализацией — но они тоже не всегда бывают нужны. Например, на сегодняшний день мы полностью загружены, и нам не надо «вскрывать» новый объект. А в следующем году мы готовы открыть еще один-два дополнительных объекта.
— Как вы оцениваете текущую обстановку на земельном рынке Петербурга и Ленобласти?
—Рост цен, который произошел в этом году, стал следствием ажиотажа. Вслед за ростом цен на недвижимость подняли цены и владельцы земельных участков. Сегодня, на мой взгляд, цена более-менее устоялась.
