Вторая половина 2021 года для рынка недвижимости не только Петербурга, но и России прошла под пересмотром условий льготного ипотечного кредитования. По оценкам Циан, в Петербурге темпы ипотечного кредитования снизились на 19% после июля 2021 года, в Ленобласти — на четверть. Стоимость квадратного метра при этом продолжала расти как для застройщиков, так и для покупателей. Такой набор факторов приводит к пересмотру стратегий, рынок входит в новый этап развития.
Признаки перемен
За последние полтора года темпы вывода новых корпусов в продажу в петербургском регионе существенно упали и к настоящему времени не вышли на допандемийный уровень. «С января по октябрь 2021 года стартовали продажи корпусов площадью 3,8 млн кв. м в петербургском регионе, что сопоставимо с показателями за тот же период 2020 года. Однако относительно 10 месяцев 2019 года текущая активность девелоперов существенно ниже: тогда стартовали продажи корпусов площадью 7,45 млн кв. м (на тот момент высокая активность была связана с предстоящим переходом на проектное финансирование)», — приводит данные эксперт Циан.Аналитика Виктория Кирюхина.
В дальнейшем ввод нового жилья будет сдерживать подписанное в декабре 2020 года соглашение об ограничении объемов ежегодного вывода жилья до 2030 года между правительством Санкт-Петербурга и Минстроем.
«Мы видим, что на рынке образовался дефицит предложения и снова выросли цены — примерно на 30% и более», — говорит руководитель проектов девелопмента Becar Asset Management Галия Низамова. Аналитики Циан подсчитали, что за последние два года цены на недвижимость в Петербурге и Ленобласти выросли в 1,5 раза.
В июле 2021 года была пересмотрена программа льготного ипотечного кредитования. На этом фоне объемы выдачи ипотеки стали снижаться: в июле–октябре 2021 года в Петербурге оказались на 19% меньше, чем в марте–июне. В Ленинградской области падение составило 25%, отмечают в Циан.
6,8 тыс. сделок заключалось ежемесячно в Санкт-Петербурге и Ленобласти в июле–октябре 2021 года. До июля 2021 года это было 7,9 тыс. сделок ежемесячно.
«Рынок в 2021 году начал входить в новый этап развития, и он будет сложным, — говорит президент Группы RBI Эдуард Тиктинский. — Статистика по лету и осени говорит о падении количества сделок на рынке процентов на 30. Так как льготная ипотека играла важную роль в поддержании спроса в условиях растущих цен, а с июля в Москве и Петербурге из нее фактически выпали 80–90% объектов».
«После изменения условий программы льготной ипотеки платежеспособный спрос в Санкт-Петербурге и области начал постепенно сокращаться. Рост цен на квадратные метры замедлился. Сейчас предложение сосредоточено в руках нескольких крупных компаний, которые диктуют ценовую политику и основные правила игры», — описывает текущее состояние отрасли директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева.
Происходит балансировка рынка с точки зрения спроса и предложения. «Если говорить о доходности, то, вопреки мнению о сверхдоходах девелоперов, маржинальность проектов варьируется в пределах 15–20%», — добавляет генеральный директор ООО «Вертикаль» Алексей Гавриш.
Причины роста цен
Рост цен на недвижимость связан в первую очередь с удорожанием стройматериалов и рабочей силы, ипотеки на фоне роста ключевой ставки и повышением ставок по кредитам для застройщиков, перечисляют участники рынка.
«Себестоимость строительства неуклонно растет на протяжении 2020–2021 годов, вызвано это прежде всего удорожанием стоимости основных и вспомогательных материалов и оборудования, что естественным образом сказывается на стоимости продукта для конечного покупателя», — подчеркивает Алексей Гавриш.
По факту себестоимость выросла более чем на 15% за 2021 год, отмечает Эдуард Тиктинский.
Однако, помимо материалов и оборудования, растут и другие издержки. «Стремительно дорожают строительные материалы и услуги, из-за дефицита и высокого уровня спроса повысились цены на земельные участки, не хватает рабочей силы, увеличивается социальная нагрузка на застройщиков. Схема работы с использованием проектного финансирования повысила административные и финансовые барьеры для выхода на рынок новых компаний», — добавляет Ася Левнева.
«Поэтому есть смысл готовиться к непростому периоду. Важно, насколько готовым подходит к нему каждый застройщик — с точки зрения подушки финансовой безопасности, отношений с банками, принятых на себя рисков», — говорит Эдуард Тиктинский.
Место для нового
Проектное финансирование также подталкивает девелоперов к реализации более продуманных проектов. «При недостатке объектов конкурентная борьба между банками за хороших застройщиков может дать жизнь новым интересным проектам. Но пока кредиторы для финансирования выбирают в первую очередь очевидно маржинальные проекты с минимальными рисками. Такой подход предполагает укрепление позиций признанных лидеров и высокие барьеры для новых игроков с нестандартными идеями», — полагает Ася Левнева.
Дело в том, что при переходе на проектное финансирование некоторые застройщики, не обладающие достаточным опытом и компетенциями в работе с банками по привлечению проектного финансирования, вынуждены уходить с рынка. В первую очередь это касается региональных девелоперов среднего звена, отмечают в пресс-службе ГК «Эталон».
Но место для выхода новых игроков все же сохраняется. «Сейчас уверенно могут чувствовать себя либо крупные компании, которые берут свое за счет объемов строительства и собственных подрядных мощностей, либо компании, ориентированные на уникальный «нишевой» продукт и уникальный сервис, имеющие «своего» покупателя, — говорит Эдуард Тиктинский. — Но если, выходя на рынок, ты видишь свою нишу и понимаешь, что ты собираешься создавать и для какого покупателя, возможности есть».
Единственное «но» — это должен быть уверенный игрок, у которого есть опыт строительства и возможность использования проектного финансирования, добавляет Галия Низамова.
Честный «комфорт»
Вместе с тем сложившаяся на рынке ситуация неизбежно приводит к консолидации отрасли и приходу крупных федеральных девелоперов, которые вместе со своим многолетним опытом приносят новые технологии, включая информационное моделирование, предлагают новые услуги, подходы к квартирографии и благоустройству территорий, создают проекты нового качества, отмечается в сообщении ГК «Эталон».
Однако, по мнению Аси Левневой, такая монополизация рынка недвижимости препятствует созданию эффективной конкурентной среды, повышению качества проектов и установлению справедливой рыночной цены. «И хотя объем предложения до сих пор не достиг допандемийного уровня, платежеспособный спрос сокращается, — добавляет эксперт. — Поэтому сегмент для работы в первую очередь стоит выбирать исходя из структуры спроса и своих финансовых возможностей. В жилом сегменте сейчас теряет покупателей стандарт-класс, он уже не отвечает требованиям современных покупателей. Растет спрос на честный «комфорт», традиционную стабильность демонстрируют «бизнес» и «элит».
«Сознание покупателей за последние несколько лет трансформировалось, и просто стены в поле уже не интересны рынку, важен набор инфраструктуры, опций и современных технологий, — согласен Алексей Гавриш. — В сегменте бизнес-класса конкуренция несколько ниже, и тут на первый план для потребителя при выборе выходит локация проекта, архитектурные и планировочные решения, современные технологичные опции, которые заложены в проект».
В следующем году рынок будут определять во многом макроэкономические факторы: ключевая ставка, курс рубля, ставки по ипотеке и уровень субсидирования процентов по ипотеке застройщиками, отмечают аналитики Циан. «Общий вектор — замедление спроса и снижение темпов роста цен», — говорит Виктория Кирюхина.
«Можно предположить, что через несколько лет активно будут развиваться территории пригорода. Городские проекты можно будет приобрести в основном на вторичном рынке. Емкость рынка значительно сократится. Предложение будет формировать ограниченное число крупных игроков со схожими проектами», — прогнозирует Ася Левнева.
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:
«Многочисленные повышающие стоимость строительства факторы не позволят снизить цену предложения даже при сокращающемся платежеспособном спросе. Возможны значительные скидки на объекты низкого спроса при одновременном подорожании ликвидных лотов от одних и тех же застройщиков. Но средняя цена продолжит сдержанно повышаться из-за растущих издержек и инфляции. В целом объем предложения будет соответствовать сниженному платежеспособному спросу.
Можно предположить, что через несколько лет активно будут развиваться территории пригорода. Городские проекты можно будет приобрести в основном на вторичном рынке. Емкость рынка значительно сократится. Предложение будет формировать ограниченное число крупных игроков со схожими проектами».
Алексей Гавриш, генеральный директор ООО «Вертикаль»:
«Проектное финансирование открыло возможности для выхода новых застройщиков, однако отметим, что речь идет о новых застройщиках, но не о новых участниках строительного рынка. В настоящее время получить проектное финансирование в состоянии только компании, имеющие положительный опыт в области строительства и проектирования, достаточный размер собственных средств. Банки, которые стали неотъемлемой частью девелоперского бизнеса, строго подходят не только к вопросу оценки финансовой модели проекта, но и к компетенциям застройщика и его команды.
Все вышесказанное не приведет к массовому появлению новых имен, этот процесс, на наш взгляд, будет идти путем плавной эволюции. Переход на проектное финансирование доказывает свою состоятельность как модель реализации проектов, мы видим, что, несмотря на все турбулентности на рынке строительных материалов, вызванного этим роста цен на квартиры, падение общего спроса, проекты реализуются, покупатели получают свои квартиры, деньги работают в реальном секторе экономики».
Надежда Калашникова, директор по развитию «Л1 Строительная компания №1»:
«По сравнению с 2020, нынешний год для строительной отрасти стал более продуктивным. Так, за прошлый год на рынок в Петербурге без учета ближайших областных локаций было выведено около 3 млн кв. м жилья, что почти в два раза ниже, чем в 2019 году. За десять месяцев этого года этот показатель составил 3,5 млн, и задел еще есть.
Правда, и цены, вопреки прогнозам, продолжают расти, в среднем на 1,7% в месяц. Рост связан в первую очередь с удорожанием стройматериалов и рабочей силы, удорожанием ипотеки на фоне роста ключевой ставки и повышением ставок по кредитам для застройщиков. Поэтому стоит ожидать дальнейшего постепенного роста цен на жилье, особенно в обжитых городских локациях с качественной инфраструктурой и удобным транспортным сообщением. Наиболее сильная конкуренция сейчас в массовом сегменте. Большинство новых проектов относится к классам стандарт и комфорт. Они наиболее востребованы у покупателей, таких новостроек много в граничащих с городом локациях, где еще есть свободные земли под строительство».
