За год стоимость земли в Петербурге под строительство жилья и апартаментов практически удвоилась. Средняя цена проданных участков под перспективные жилые проекты массового спроса в пределах обжитых районов Петербурга доходит 60 тыс. руб. за кв. м земли. На фоне ажиотажного спроса на недвижимость девелоперы активно пополняли свои земельные банки. Это привело к перегреву рынка. Опрошенные РБК Петербург эксперты говорят, что слишком дорогая земля делает новые проекты неликвидными, и прогнозируют стагнацию на рынке земли в Петербурге в перспективе двух-трех лет.
Скупили 1900 га земли
На первичном рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга представлено около 80 девелоперских компаний, совокупный земельный банк которых составляет около 1900 га, подсчитали в отделе исследований Knight Frank St Petersburg. По их данным, лидерами рейтинга с наибольшим земельным банком являются Группа ЛСР, Setl City и «Главстрой Санкт-Петербург». В топ-10 также входят компании ЦДС, «БФА-Девелопмент», Группа «Эталон», GloraX, ПИК, Росстройинвест и RBI.
Опрошенные РБК девелоперы рассказали, что сформированных земельных банков им хватит на несколько лет работы. Дольше всего, на 10 лет строительства, приобретенных участков хватит «Главстрой Санкт-Петербург» и Группе ЦДС. Остальным компаниям из топ-10 — примерно на три-четыре года. При этом во всех компаниях заявили, что планируют новые сделки для пополнения земельного банка. Так, в Setl Group сообщили, что рассматривают как территории под квартальную застройку, так и небольшие участки в обжитых районах Петербурга. В GloraX подыскивают площади под проекты комплексного освоения территории как в Петербурге, так и в Ленобласти. В «Главстрой Санкт-Петербург» рассматривают участки до 400 тыс. кв. м.
«В земельном банке компании сейчас участки под строительство более 400 тыс. кв. м (не считая проектов в стройке и продаже), и каждый год планируем приобретать еще по 250 тыс. и более, — делится планами компании президент Группы RBI Эдуард Тиктинский. — Нам интересны участки как в центре Петербурга и прилегающем к нему «сером» поясе, так и в периферийных районах в традиционной части города, при условии хорошей транспортной доступности и перспективной локации. Интересно направление, связанное с Курортным районом. В общем и целом интересны локации, где есть возможность создать продукт не ниже «комфорт-плюс».
«Наша стратегия заключается в том, чтобы начинать строительство как можно быстрее. Поэтому мы приобретаем участки с уже готовыми проектами, которые в ряде случаев дорабатываем, актуализируем. Но это занимает гораздо меньше времени, нежели подготовка участка с нуля», — говорит коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов. Он отметил, что сейчас общая площадь текущих проектов только жилой застройки у «ПСК» превышает 160 тыс. кв. м.
Земля дорожает
Для строительных компаний подобрать подходящие локации для новых проектов и договориться с продавцом о цене становится все сложнее. «В Санкт-Петербурге наблюдается острый дефицит простых для освоения участков под застройку. На первичном земельном рынке Петербурга и Ленобласти торгов не проводилось с весны 2019 года. Вторичный рынок является максимально закрытым, цены устанавливаются в зависимости от личных договоренностей покупателей с продавцами и могут серьезно отличаться даже на схожие по основным параметрам участки», — отмечает директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева.
В Knight Frank St Petersburg поясняют, что на стоимость земельных участков влияет много факторов, в том числе локация участка, площадь, возможное использование, площадь улучшений (количество квадратных метров, которые на нем можно построить), наличие разрешительной документации и др. В целом по рынку средняя цена проданных участков под перспективные жилые проекты массового спроса в пределах обжитых районов Петербурга (включая проекты апартаментов) в 2021 году составила около 60 тыс. руб. за кв. м земли, в прошлом году было вдвое меньше, около 30 тыс. руб.
По оценкам Дмитрия Майорова, члена совета директоров корпорации «Русь», участки на загородном рынке подорожали до 30%. «Я считаю, что это не такой уж большой рост, в отличие от роста стоимости объектов недвижимости, строительных материалов и работ, которые подрожали в разы», — подчеркивает он.
По словам руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, ограниченность ликвидного предложения в черте города, а также высокая активность девелоперов на земельном рынке привели к жесткой конкуренции за ликвидные участки между покупателями, стоимость самых ликвидных лотов на переговорах росла в разы и достигла ценовых пиков.
«Цены на землю растут в соответствии с ростом цен на недвижимость, если не быстрее. И при поиске и закупке участков сегодня основная проблема — это не нехватка земли, а часто завышенные финансовые аппетиты собственников. Потому что лендлорды переносят свои ожидания роста цен из 2020–2021 годов в следующий год, но мы-то понимаем, что недвижимость в ближайшие годы уже не может дорожать теми же темпами. Поэтому и закладывать эти ожидания в цену земли сегодня нецелесообразно», — отмечает Эдуард Тиктинский.
Готовы идти на риск
«Участки под жилье в границах города в сильном дефиците, отчасти поэтому появление новых предложений вызывает ажиотаж среди девелоперов, которые готовы брать на себя согласование градостроительной документации. Стоимость земли для строительства жилья пока растет, а стоимость промышленной земли не меняется», — говорит генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.
По мнению Сергея Софронова, при наличии у девелопера ресурса для самостоятельной подготовки участка, перевода его в необходимый статус, проведения согласований такие сделки оправданы. «Довольно большой объем земли так и покупается. Минус во временных затратах. С момента покупки до момента начала строительства может пройти порядка трех лет. Причем смена команд в Смольном после очередных выборов запросто может эти сроки увеличить. Финансово это может быть оправдано: через несколько лет такой же участок, да еще и с пакетом документов будет стоить дороже», — уверен Сергей Софронов. По его оценкам, затраты девелоперов на вовлечение в работу условного гектара в черте города увеличились на 10–50% в зависимости от расположения и состояния территории.
Впрочем, не все разделяют этот подход и считают его рискованным. Процедуры перевода земли из одной категорию земли в другую за последние годы усложнились, так что результат становится менее предсказуемым, подчеркивает Дмитрий Майоров.
Перегретый рынок
В период активного действия программы льготного ипотечного кредитования девелоперы выкупали последние ликвидные участки под застройку. «Но в условиях дефицита земли девелоперы вынуждены выбирать между намывом территорий или освоением промзон в городе и строительством жилых комплексов в Ленобласти. И то и другое в условиях растущих издержек довольно затратно, — подчеркивает Ася Левнева. — В результате в 2020 году ажиотажным спрос был не только на квартиры, но и на земельные участки под МКД. Земельный рынок оказался перегретым, а цены неправомерно завышены в условиях постоянного роста издержек. На сегодня приобретение дорогостоящих участков под длительное освоение уже экономически нецелесообразно».
Развитие ситуации на рынке земельных участков будет зависеть от спроса на квартиры. «Если спрос на жилье будет находиться на текущем уровне, то и на землю спрос останется высоким. Если спрос на жилье будет снижаться, то девелоперы остановят процесс приобретения новых участков и будут строить на тех, которые уже есть в резерве. Хочется отметить, что второй сценарий наиболее вероятен: сейчас ЦБ поднимает ключевую ставку, как следствие, заемные средства будут дорожать, девелоперы начнут меньше строить, стоимость земли будет снижаться», — считает Николай Пашков.
Как ранее сообщал РБК Петербург, по итогам третьего квартала спрос на квартиры в новостройках в Санкт-Петербурге снизился на 44%, главной причиной стало снижение в июле этого года лимита льготного ипотечного кредитования с 12 до 3 млн руб. По данным базы недвижимости Restate.ru, в новые кредитные лимиты вписывается лишь 3% от всего предложения новостроек в Петербурге, это крохотные студии в отдаленных пригородах или в масштабных проектах застройки на окраинах города в чистом поле.
По словам Дмитрия Майорова, в настоящее время из всего многообразия на загородном рынке внимания уже сегодня заслуживает лишь 5% участков. «И то в этих 5% приходится порыться, покопаться, какие-то недостатки попытаться нивелировать, устранить, скрасить или пытаться придумать, как с ними поступить», — говорит он.
Участники рынка прогнозируют, что в текущих условиях рост цен будет сокращаться. По словам генерального директора Knight Frank St Petersburg Николая Пашкова, в перспективе двух-трех лет мы увидим стагнацию на рынке земли в Петербурге. Ее стоимость будет индексироваться на уровне инфляции — 5–10%, а собственники земли, чтобы ее продать, будут давать дисконт.
Эдуард Тиктинский, президент Группы RBI:
«Участки с готовой документацией, с разрешением на строительство всегда в топе по востребованности. Но если ты хочешь активно покупать, ты не можешь ими ограничиваться. Мы в RBI сейчас совершенствуем свою работу с рисками при закупке земли, уходим от излишнего «консерватизма», готовы платить авансы и полную сумму сделки за объекты без разрешения на строительство. Анализируем возможные риски: задержки во времени, потери в площадях — в общем, стали гораздо более гибкими в вопросах закупок. Благо у нас большой опыт и экспертиза в «доведении» участков, их «упаковке», есть опыт подготовки участков, в результате которой стоимость актива увеличивалась в 3–4 раза».
Дмитрий Майоров, член совета директоров корпорации «Русь»:
«Безудержный рост стоимости земельных участков сдерживается отстающими возможностями транспортной и инженерной инфраструктуры, административными и юридическими процедурами, которые не стали быстрее. Перевод земли из одной категории в другую занимает годы: государство усилило контроль за использованием земельных ресурсов и видом их использования, изменения генпланов только усложнились и забюрократизировались. Как результат, перевод земель из одной категории в другую стал гораздо менее предсказуемым. Поэтому, когда нам предлагают участок в зоне рекреации и говорят, что перевести его в зону под строительство займет полгода, я говорю, что это может быть готово через три года, а может быть не готово никогда. Хотя еще три года назад процесс перевода земель из одной категории в другую занимал около года, и это казалось слишком долгим сроком».