На рынке апартаментов Петербурга сложился дефицит предложения, который привел к росту цен почти на 20% за три квартала 2021 года и до 100% по отдельным сегментам за 12 месяцев. Несмотря на это, высокий спрос на апартаменты, в первую очередь сервисные, сохраняется. Почему так происходит и каковы планы девелоперов в текущей ситуации, читайте в материале РБК Петербург.
Точка минимума
На петербургском рынке апартаментов сложился устойчивый дефицит качественного предложения. «Выбор, безусловно, есть, но он ограничен. Особенно если говорить о вложениях относительно небольших, но позволяющих рассчитывать на полноценный функционал сервисного апарт-отеля. В этой нише предложений совсем немного», — отметил коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов.
Как сообщила руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко, по итогам III квартала 2021 года свободное предложение на рынке апартаментов составило 2,7 тыс. номеров общей площадью 110 тыс. кв. м, что стало наименьшим уровнем предложения с 2017 года. С начала года количество представленных в продаже апартаментов сократилось на 46%. «Такой низкий показатель обусловлен высоким спросом на рынке, а также политикой ряда девелоперов по более позднему выводу на рынок наиболее ликвидных лотов для сохранения динамики продаж», — пояснила эксперт.
В свою очередь, руководитель аналитического центра Группы RBI Елена Петропавловская заметила, что на планах девелоперов по выводу новых объектов сказалось снижение турпотока. «Непонятно, когда восстановится поток туристов из-за рубежа, то есть конечных потребителей услуг апартаментов стало значительно меньше», — сказала она.
Спрос в отсутствие альтернативы
Рынок отреагировал на ситуацию ростом цен. По данным Knight Frank, по итогам III квартала 2021 года средневзвешенная цена сервисных апартаментов составила 213 тыс. руб./кв. м. С начала года показатель увеличился на 19%.
«С сентября 2020-го по сентябрь 2021-го некоторые номера подорожали вдвое», — добавляет генеральный директор PLG Марина Павлюкевич. По ее словам, помимо ажиотажного спроса прошлого года и начала текущего, на ценах сказалось резкое удорожание стройматериалов.
По словам Марины Павлюкевич, в ответ на рост цен произошло некоторое охлаждение спроса, и застройщики начали разрабатывать специальные предложения, субсидированные ипотечные ставки и разного рода рассрочки. Впрочем, охлаждение оказалось недолгим. «В IV квартале мы ощущаем подъем спроса, который связан в том числе с традиционной предновогодней ситуацией на рынке недвижимости, когда инвесторы стремятся приобрести недвижимость в этом году, не откладывая этот вопрос на следующий», — отметила эксперт.
«По мере того как все больше апарт-отелей сдаются в эксплуатацию, растет осведомленность об их работе и доходности, растет и интерес к таким покупкам. Тем более что альтернативных по надежности и доходности очевидных вариантов вложений как не было, так и нет», — объясняет причины такой устойчивости сегмента Сергей Софронов.
Елена Петропавловская отмечает, что наиболее популярны апартаменты либо с минимальным порогом вхождения в проект, либо в качественных интересных локациях. Марина Павлюкевич уточняет, что в III квартале порог входа играл меньшее значение по сравнению с локацией и таким фактором, как разработанные программы доходности для инвесторов.
Спрос сохраняется в первую очередь на сервисные апартаменты, подчеркивает Елена Петропавловская. Это нашло отражение и в структуре предложения. «По итогам трех кварталов 2021 года доля сервисных апартаментов в структуре предложения составила 86% от количества реализуемых апартаментов», — говорит Светлана Московченко.
Планы на будущее
Всего, по данным Knight Frank, с начала 2021 года в продажу вышло 14 новых объектов, из которых 11 сервисного формата. В IV квартале 2021 года открылись продажи четырех новых объектов — все представлены в формате сервисных апартаментов. В общей сложности на рынок поступило более 800 юнитов общей площадью 20,7 тыс. кв. м. Самый большой из стартовавших объектов — ARTSTUDIO M103 от компании RBI, рассчитанный на 485 апартаментов.
«Мы наблюдали очень высокий интерес со стороны инвесторов к этому проекту еще задолго до начала продаж, а в день старта продаж за первые два часа нам поступили платные брони на 30% от всего товарного запаса — более 150 юнитов», — отметила Елена Петропавловская.
В свою очередь, Сергей Софронов рассказал о планах «ПСК» на следующий год. «В I квартале следующего года мы введем в эксплуатацию апарт-отель Putilov Avenir и один из крупнейших проектов апартаментов в Петербурге — START. Первый — напротив метро «Кировский завод», на 336 номеров, рассчитан на кратко— и среднесрочную аренду. В первую очередь для деловой аудитории. Второй — в 10 минутах пешком от метро «Парнас», на 3244 апартамента, рассчитан на долгосрочную модель сдачи в аренду», — сообщил он.
Сервис в приоритете
Ключевые тренды на рынке так или иначе связаны с растущим доминированием сервисного формата. «Санкт-Петербург считается столицей сервисных апарт-отелей и постепенно завоевывает нишу инвестиций в недвижимость. С появлением новых проектов все больше покупателей начинают разбираться в рынке и преимуществах передачи в управление номеров отельному оператору», — говорит Марина Павлюкевич.
По ее словам, инвесторы стремятся переложить заботы по круглосуточному заселению, страхованию номера, поиску гостей и прочих услуг и не заморачиваться даже с самостоятельной сдачей в долгосрочную аренду, не говоря уже о посуточном размещении гостей.
Сергей Софронов отметил также переход от модели капитализации за время строительства и последующей перепродажи к модели получения дохода в долгую. «Конечно, наши проекты позволяют заработать и на удорожании. Но даже с этим условием покупатели все чаще обращаются с желанием заключить договор с управляющей компаний по одной из программ доходности», — добавляет он.
Законодательная неопределенность
Формат сервисных апартаментов наиболее устойчив к возможным рискам в связи с грядущими изменениями в законодательстве. «Рынок несервисных апартаментов плавно сокращается, поскольку именно этот сегмент могут затронуть основные изменения», — отмечает Светлана Московченко. Сервисные апартаменты, по ее словам, вполне успешно смогли переквалифицироваться в объекты долгосрочного проживания.
Тем не менее предстоящее принятие закона об апартаментах вызывает настороженность у девелоперов. «Текущий законопроект вызывает много вопросов, поэтому сложно что-либо сказать о наших ожиданиях. К примеру, в нем есть определение многофункционального дома, но ничего не сказано про объекты, которые получают разрешение на строительство гостиницы», — говорит Марина Павлюкевич.
Пока сохраняется законодательная неопределенность, новые проекты в Петербурге проходят через Градостроительную комиссию, которая определяет размер социальной и инженерно-транспортной нагрузки для новых проектов. «Возможно, такой формат принятия решений будет эффективным для Санкт-Петербурга, так как ситуация с сервисными апарт-отелями и апартаментами для жизни в Москве и Северной столице сильно отличается, и возможность реализации единого федерального закона всеми субъектами РФ пока остается неясной», — добавляет Марина Павлюкевич. В то же время, как подчеркивает Сергей Софронов, за счет обязательной инфраструктурной нагрузки проекты неизбежно становятся дороже.
Революций не ожидается
В следующем году, по словам Сергея Софронова, на рынке апартаментов Петербурга «революций не ожидается». Постепенно будут выводиться проекты, получившие разрешение на строительство, согласованные по части социнфраструктуры, потенциально востребованные в своих локациях. «Сервисные апартаменты интересны инвесторам в первую очередь программами доходности, доступом к корпоративному сегменту, стабильной высокой загрузкой и прозрачной отчетностью. Поэтому и рассматриваться эти проекты будут с точки зрения будущего управления», — подчеркивает эксперт.
В свою очередь, Светлана Московченко отметила, что в текущем году на фоне частичного снятия ограничений, а также в преддверии EURO-2020, ПМЭФ сервисные апартаменты смогли усилить свою сервисную составляющую и предложить рынку максимально востребованный продукт. «Некоторые девелоперы пересмотрели концепции своих апарт-отелей и решили развивать собственные бренды. Мы предполагаем, что в перспективе данная тенденция продолжится. Рынок станет более структурированным», — прогнозирует Светлана Московченко.
Марина Павлюкевич, генеральный директор PLG:
«Санкт-Петербург считается столицей сервисных апарт-отелей и постепенно завоевывает нишу инвестиций в недвижимость. С появлением новых проектов все больше покупателей начинают разбираться в рынке и преимуществах передачи в управление номеров отельному оператору. Инвесторы стремятся переложить заботы по круглосуточному заселению, страхованию номера, поиску гостей и прочих услуг и не утруждать себя даже самостоятельной сдачей в долгосрочную аренду, не говоря уже о посуточном размещении гостей».
Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»:
«Ключевое изменение в логике покупки апартаментов заключается в переходе от модели капитализации за время строительства и последующей перепродажи к модели получения дохода в долгую. Конечно, наши проекты позволяют заработать и на удорожании. Например, разница в цене на апартаменты в START в начале продаж и сейчас — порядка 300%. Пожалуй, других таких примеров в городе и не найти. Но даже с этим условием покупатели все чаще обращаются с желанием заключить договор с управляющей компаний по одной из программ доходности».
