Как рынок жилой недвижимости Петербурга и Ленинградской области чувствует себя осенью 2021 года, что оказывает на него ключевое влияние и как меняется застройка в рамках масштабных проектов — в интервью РБК+ рассказал руководитель проектов комплексного освоения территорий Объединения «Строительный трест» Анзор Берсиров.
Рост цен и спроса на ипотечные программы
— Как вы оцениваете ситуацию на рынке жилой недвижимости по итогам 9 месяцев 2021 года?
— Ситуацию мы оцениваем скорее положительно. В первую очередь нужно отметить рост объемов продаж по сравнению с тем же периодом прошлого года — это 14%, а по сравнению с 2019 — около 33%. Спрос растет, но растет и себестоимость строительства.
Только за последний год мы фиксируем 30%-ое удорожание себестоимости строительства, и рост продолжается. Это в основном произошло за счет повышения цен на строительные материалы на рынке, также повысилась стоимость производимых работ.
— Как на рынок повлияло завершение масштабной программы льготной ипотеки, часто эксперты оценивают изменения условий именно как сворачивание программы?
— Нельзя сказать, что программа льготной ипотеки завершилась, она немного изменилась и сместилась в пользу других инструментов. Да, сумма кредита уменьшилась с 12 до 3 млн рублей, ей стали меньше пользоваться, однако она привела другого клиента. В нашем случае, т.к. сумма кредита теперь небольшая, ее используют либо на объектах, где стоимость квартиры ниже, либо для погашения затрат на ремонт и отделку. Это предложение оказывается выгоднее, чем потребительский кредит или использование иных финансовых инструментов. Также ипотеку с господдержкой используют те клиенты, которые понимают, что могут за счет нее взять квартиру большей площади.
— Вы указали на корректировку программы, в чем она заключается?
— Корректировка произошла в пользу программы семейной ипотеки, которая сегодня взяла пальму первенства. По ней у нас заключается даже больше сделок, чем по ипотеке с господдержкой. Если в целом говорить об ипотечных клиентах, то здесь мы также наблюдаем рост: если в 2019 году на них приходилось порядка 60% сделок, то сегодня это уже 75%, тенденция роста продолжается. Мы полагаем, что люди и дальше будут активно пользоваться существующими программами.
Как меняется жилая застройка
— Какие тренды в рамках комплексного освоения территории (КОТ) особенно ярко проявились в последние два-три года?
— Если говорить глобально, то застройщики стали задумываться не только о домах, которые строят, но и об общественных пространствах. Во многих проектах стали появляться площади, скверы, бульвары, кроме внутридомового пространства внимание уделяют благоустройству и созданию зон для активного и спокойного отдыха.
В наших проектах мы всегда предусматриваем такие зоны. Так, в ЖК «Капитал» в Кудрово у нас создан огромный парк, площадью более 10 га, в Новоселье, где реализуется проект NEWПИТЕР, создан бульвар Белых ночей, который стал призером многочисленных архитектурных конкурсов и признан одним из лучших проектов в стране. В одном из лотов [корпус в квартале] мы в свое время сделали барбекю зону со стационарными мангалами, столами и навесами, в другом — огород, где каждый желающий может что-либо посадить. Сначала нас критиковали и говорили, что в нашей стране это все не приживется, однако за пять лет эксплуатации дома никто установленные правила не нарушал. Жители активно готовят барбекю и обедают на открытом воздухе, не оставляя за собой мусор, а в огороде уже несколько сезонов собирают спелые овощи, ягоды и зелень.
— Какие еще изменения в продукте можно отметить?
— За последние 7 лет можно говорить об изменении планировок и подхода к организации мест общего пользования, но это присуще всему рынку, не только КОТ. За последние 3-4 года произошел серьезный скачок в улучшении качественных характеристик жилых объектов в целом. Мы тоже работаем в этом направлении, и к проектированию второго этапа строительства NEWПИТЕР привлекли шведское архитектурное бюро, поскольку шведы наилучшим образом сочетают функциональность здания, его эстетическую сторону и бережное отношение к окружающей среде.
Можно также говорить о смене отношения к социальным объектам. Если еще вчера было важно их наличие, то сегодня даже зарождается конкуренция в качестве этих объектов, соответственно, застройщики стали уделять значительное внимание их архитектуре и оснащению. Кроме того, это становится серьезным маркетинговым инструментом, который позволяет продвигать тот или иной проект: если мы говорим, что у нас лучший детский сад, лучшая школа — это хорошее подспорье для рекламной кампании и привлечения клиентов.
— Можно ли сказать, что знаковые социальные объекты становятся конкурентным преимуществом комплексных проектов?
— Это серьезный маркетинговый инструмент, который позволяет продвигать проект. И я абсолютно убежден, что социальные объекты нельзя строить по остаточному принципу, поэтому мы огромное внимание уделяем проектированию и строительству образовательных учреждений. В планах у нас построить в NEWПИТЕР вторую школу на 1300 мест и сделать ее знаковым объектом как с точки зрения архитектуры, так и образования. К проекту мы подключили специалистов, которые занимались созданием лучших школ в стране, нам предстоит реализация амбициозного проекта и я готов доказывать, что в рамках стандартного бюджета строительства образовательных учреждений, можно сделать иной по качеству продукт. Мы хотим комплексно к этому подойти и внести не только внешние отличия, но поддержать их интересными образовательными программами.
Законодательные якоря
— Вы говорите о вложениях в социальные объекты, но это же затратная история для застройщика, как сегодня обстоит дело с выкупом таких объектов?
— Когда в Ленинградской области активно работала программа «Соцобъекты в обмен на налоги» и у нас выкупали построенные школы и детские сады по федеральной расценке — укрупненным нормативам цены строительства — НЦС [определяют стоимость одного места в детском саду или в школе в конкретный год], мы множество раз говорили, что эти расценки не имеют ничего общего с реальностью. Если два года назад они составляла примерно 70% от стоимости, то сегодня они еще снижены и составляют лишь порядка 50% от реальной стоимости соцобъектов. Это мешает создавать интересные объекты и больше вкладываться, потому что мы понимаем: хорошо, если у нас выкупят половину этого соцобъекта, а остальное мы должны потратить сами. Во многих региональных объектах комплексного освоения территории такая нагрузка на бюджет проекта практически неподъемна. Как мы знаем, в Санкт-Петербурге программа выкупа или компенсации строительства социальных объектов и вовсе не предусмотрена, застройщик обязан построить их за свой счет.
— Но у вас большой объем соцобъектов в рамках проекта NEWПИТЕР, как планируете их возводить, с учетом изменения федеральной программы?
— По проекту у нас две школы и шесть детских садов. Одна школа и один детский сад уже построены и выкуплены по программе «Соцобъекты в обмен на налоги». Более того, все будущие объекты тоже вписаны в соглашение и будут выкупаться по этой программе. Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко отметил, что новых подобных соглашений более не заключается, а все подписанные будут выполняться. Иных инструментов и планов, кроме как использования этой программы и действующего соглашения, у нас нет. Но в любом случае, надо понимать, что соглашение это не договор, это понятийный документ, а выкуп соцобъектов не происходит автоматически. Это вопрос диалога. Навстречу идут тем застройщикам, которые не подводят ни своих покупателей, ни регион.
— Какие еще законодательные ограничения вы видите?
— Из актуального на сегодняшний день — это организация градостроительной комиссии, которую весной этого года утвердило Правительство Санкт-Петербурга. В целом, идею ее создания застройщики поддерживают, так как она ставит нас в одинаковые условия и позволяет в рамках одной встречи получить согласование различных профильных комитетов, а также обсудить все нюансы будущего проекта жилого комплекса. Однако есть и негативная сторона. Мы, как коммерческие структуры, при принятии решения о покупке земельного участка и реализации на нем проекта, стараемся максимально точно посчитать предварительные затраты и финансовую нагрузку на проект. А градостроительная комиссия уже после приобретения пятна и предварительной проработки проекта определяет, какую социальную нагрузку, в том числе строительство дорог, проездов и образовательных учреждений, мы, как застройщик, должны взять в рамках реализации определенного проекта. В данном случае получается, что точно определить финансовую нагрузку мы сможем только после проведения и утверждения протокола градостроительной комиссии. То есть покупая участок, мы не можем себе гарантировать точную экономику проекта.
А недавно мы столкнулись с проблемой доминант. В новом проекте планировки жилого квартала NEWПИТЕР мы применили понятие «доминанты» — жилые дома выше установленной этажности. В региональных нормативах есть этот термин, он регламентируется определенными характеристиками, и мы решили его использовать. Но поскольку в Ленобласти мы были первыми, кто к ним обратился, — столкнулись со множеством неточностей по утверждению этих доминант. Мы уже прошли утверждение, а комитет по градостроительной политике сделал из этого выводы и сейчас, насколько мне известно, готовит ряд изменений в региональные нормативы.
От идеи к воплощению
— Как в дальнейшем, на ваш взгляд, будут развиваться проекты КОТ? Какие приемы и объекты будут появляться в рамках таких проектов?
— Проекты комплексного освоения территории, а все больше застройщиков к этому приходят, должны начинаться с градостроительной концепции. В основе должна лежать интересная идея, разнообразная архитектура, а уже на градконцепцию накладываться нормативы, создаваться проекты планировки. Это позволяет развить правильную идею застройки территории с учетом мультифункциональности.
— Что вы вкладываете в понятие «мульфункциональность»?
— Нельзя просто застраивать территорию домами и превращать это в спальный район. Это очень плохая история, потому что текущие проекты равны по площади территории средних городов. И мы должны понимать ответственность: мы строим не районы, а минигорода. Город не может быть спальным, он должен быть мультифункциональным. У людей должно быть место для отдыха, для образования, для работы и всех остальных потребностей. Это должно лежать в основе развития любого большого проекта.
Поэтому кроме домов и образовательных учреждений должны появляться поликлиники, места для занятия спортом, торговые центры, кинотеатры, вплоть до институтов и промышленных зон. Это должны быть районы, где человек может полноценно жить.
— Как эту идею вы реализуете в рамках своего проекта?
— Мы озадачены реализацией этой идеи. Наша концепция уже признана лучшей в регионе, но мы пошли дальше и для следующей очереди проекта NEWПИТЕР сделали еще один шаг вперед. Концепция разработана нашими шведским партнерами по лекалам и стандартам скандинавской урбанистики. В ней заложены все те инструменты, о которых я говорил ранее: и мультифункциональная зона, где есть множество помещений и зданий с иными функциями, кроме жилья и образования, огромная досуговая зона — не бульвар, а парк, проходящий насквозь через все кварталы, и разнообразная архитектура — переменная этажность и фасады, доминанты и т.д. Мы подходили как к проектированию полноценного города, а не района.
— Какое значение для вас имеет проект NEWПИТЕР?
— Я занимаюсь проектом с 2013 года — с момента подписания договора о покупке земельного участка. И это, с одной стороны, всегда была большая ответственность — мы первыми зашли в этот район. Это было чистое поле. И от того, как мы начали бы развивать проект, зависело развитие всего поселения. Сегодня сюда зашли еще четыре застройщика, и мы понимаем, что задали стандарт, ниже которого никто не хочет опускаться, понимая, что будет проигрывать.
С другой стороны, строительство в чистом поле имеет ряд преимуществ. Мы не привязываемся к существующей застройке, к улицам и инженерным сетям, которые существуют, у нас есть возможность создавать все с нуля и так, как это принято в лучших мировых практиках, с привлечением ведущих урбанистов.
