Пандемия внесла серьезные коррективы в бизнес-модели ретейлеров и представителей сферы услуг. В ситуации, когда торгово-развлекательные центры перманентно находятся под угрозой частичного или полного закрытия, предприниматели активно ищут такие площадки, где взаимодействие с потребителями происходило бы более прогнозируемо. Одной из альтернатив являются встроенные коммерческие помещения в новостройках: спрос на них стабильно растет, а их наполнение меняется.
Ретейл на первом этаже
Выделение первых этажей под коммерческую функцию — тренд последнего десятилетия, связанный с изменением представления горожан, о том, какой должна быть комфортная городская среда. Пандемия лишь ускорила развитие этой тенденции. Встроенные коммерческие помещения в жилых домах оказались менее уязвимыми к последствиям ограничений по сравнению с остальными видами торговых площадей. В отличие от объектов, расположенных в торгово-развлекательных центрах, за последние полтора «ковидных» года деятельность магазинов, аптек, парикмахерских или медицинских центров формата «у дома» практически не приостанавливалась.
Девелоперы и эксперты рынка недвижимости отмечают высокий спрос на такие объекты. Особенно это характерно для густонаселенных спальных районов: еще на начальном этапе строительства жилого дома к коммерческим помещениям присматриваются крупные продуктовые сети, алкогольные супермаркеты, аптеки, и все наиболее ликвидное вакантное предложение сразу осваивается сетевыми ретейлерами, предлагающими товары первой необходимости, отмечает руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St Petersburg Анна Лапченко.
«Спрос на встроенные коммерческие помещения стабильно высокий, инвесторы ожидают выхода на рынок новых проектов, все коммерческие площади чаще всего продаются на этапе строительства задолго до его окончания. Смена арендаторов в сданных объектах происходит нечасто, почти все успешно адаптировались к действительности», — подтверждает руководитель отдела коммерческой недвижимости Объединения «Строительный трест» Ирина Ражева.
Помещение под задачи
Девелоперы идут навстречу потенциальным покупателям «встройки» и стараются создать сбалансированное ликвидное предложение для инвесторов. Емкость, структура и функционал таких объектов всегда определяется потенциальной потребностью, говорит заместитель директора по маркетингу компании LEGENDA Ксения Садкова. «Мы тщательно исследуем локацию: оцениваем конкурентную среду, текущую и перспективную аудиторию, транспортные и пешеходные потоки. Эти данные помогают составить полную картину о потребительских свойствах локации и сформировать для инвесторов конкретные концепции коммерческой функции помещения», — поясняет Ксения Садкова.
В 85-90% случаев встроенные помещения приобретают владельцы бизнеса, которые планируют самостоятельно использовать купленные площади, говорит директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман. Как правило, это будущие операторы офисных пространств, организаторы предприятий общественного питания, сферы услуг, торговли. На долю инвесторов, вкладывающих средства в коммерческую недвижимость с целью дальнейшей сдачи в аренду, сегодня приходится не более 10-15% покупателей «встройки», добавляет Ян Фельдман.
При этом инвесторы стали более внимательно выбирать объект инвестиций с учетом того, кто и как у него в дальнейшем будет арендовать это помещение, подчеркивает Ксения Садкова. «В приоритете малогабаритные, но эргономичные, функциональные объекты: с правильной, открытой планировкой и максимальным коэффициентом полезного пространства, с высокими потолками, большими витринами, независимым входом», — перечисляет эксперт.
Один из востребованных типов коммерческих помещений — относительно крупные объекты площадью от 300 до 700 кв. м, зачастую формирующиеся путем объединения нескольких более маленьких лотов — их выбирают сетевые продуктовые ретейлеры, отмечает руководитель группы маркетинга компании ЦДС Наталья Кукушкина. Повышенным спросом также пользуются небольшие помещения площадью до 70 кв. м, отмечает она. В данном случае основным интересантом выступает малый бизнес: логистические операторы, кофейни, бытовые сервисы.
«Наиболее востребованный метраж коммерции — от 30 до 70 кв. м. Однако для представителей крупных магазинов, ресторанов и различного рода центров требуются площади до 200 кв. м», — уточняет Ян Фельдман.
Продать или сдавать
Сегодня большинство девелоперов выбрали для себя в качестве основной стратегии продажу встроенных помещений, а не сдачу их в аренду. Это связано с чисто экономическими причинами, отмечают аналитики.
«Стоимость коммерческих помещений на первых этажах жилых комплексов уже несколько лет подряд показывает сильный рост, чего нельзя сказать об арендных ставках: они, наоборот, стагнировали», — объясняет вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева.
Кроме того, самостоятельное управление коммерческими помещениями требует от девелопера определенных затрат, что в сегодняшних реалиях может себе позволить далеко не каждый застройщик, добавляет Ян Фельдман. «Чаще всего, поскольку это не относится к профильному бизнесу девелопера, коммерческие помещения реализуются, как и квартиры», — резюмирует он.
В среднем, на коммерческую функцию в новостройках приходится порядка 5-10% от объема жилых площадей в проекте, говорят девелоперы. «Это позволяет обеспечить всех жителей необходимой инфраструктурой, а также поддерживать достаточный, но не избыточный объем коммерции для арендаторов. Практика показывает, что если в проекте заложено слишком много коммерческих помещений, то они либо пустуют, либо сдаются по минимальной ставке. Это, в свою очередь, может отразиться на качестве арендаторов, приходящих в жилой комплекс», — поясняет Наталья Кукушкина.
Оснащение помещений под потребности владельца бизнеса по-прежнему ложится на его собственные плечи, в зависимости от договоренностей инвестор может предоставить арендные каникулы, отмечает Ирина Ражева. В этом аспекте пандемия не внесла никаких значительных изменений, единодушны эксперты.
Страховка от локдауна
В прошлом году, из-за первого, и пока самого масштабного локдауна, арендаторы и арендодатели стали вносить в договоры указания на соответствующие форс-мажоры. Как правило, это происходит по договоренности сторон, отмечает Катерина Соболева.
«Арендаторы сразу хотят закрепить размер скидки на арендную плату в случае возникновения ограничений в их работе, арендодатель же, со своей стороны, оставляет за собой право прописать максимальные сроки предоставления таких скидок», — поясняет Ирина Ражева.
По мнению Катерины Соболевой, «этот пункт теперь всегда будут включать в договоры аренды». Однако с течением пандемии появляются новые «вводные», и сейчас арендаторы и арендодатели начали обсуждать дополнительные условия — введение QR-кодов для доступа в помещение, говорит Анна Лапченко. «Ретейлеры ожидают серьезное снижение посещаемости после введения такой системы, и в этом случае стороны договариваются о скидках. Сумма скидки для каждого бизнеса обсуждается индивидуально в зависимости от влияния и снижения посещаемости после введения QR-кодов. Например, сторонами подписываются дополнительные соглашения о скидках до конца года или до отмены QR-кодного доступа к помещениям», — говорит эксперт.
Новое наполнение
Однако, несмотря на относительную стабильность сегмента встроенных коммерческих помещений, он все же, под влиянием пандемии, начинает меняться. Из-за всеобщего снижения посещаемости некоторые собственники вынужденно переходят к другим бизнес-моделям и, как следствие, переформатированию своих объектов. В качестве наиболее яркого примера этой тенденции эксперты называют офисные помещения. «Теперь они работают как коворкинги и показывают более высокие показатели загрузки и доходности», — поясняет Катерина Соболева.
Сами девелоперы также задумываются об организации общественных пространств на площадях коммерческих помещений. Например, подобные проекты запланированы на объектах ГК «Ленстройтрест» и Группы ЦДС.
