В декабре 2020 года правительство Петербурга подписало с Минстроем РФ соглашение об ограничении объемов ежегодного вывода жилья в городе до 3,2 млн кв. м с последующим снижением до 2,6 млн кв. м вплоть до 2030 года. По оценкам аналитиков, такое снижение темпов строительства уже привело к нерыночному росту цен, а в дальнейшем скажется и на реализации новых проектов.
Ограничение сверху
Темпы вывода новых проектов в петербургском регионе в 2021 году так и не вернулись к допандемийному уровню. Всего за прошлый год в петербургском регионе было выведено в продажу 4,5 млн кв. м жилья, что на 40% меньше, чем 2019 году. А за первое полугодие 2021 года — 2,4 млн кв. м жилья, т.е. показатели остались на уровне «карантинного» года, подсчитали в Аналитическом центре Циан. Среди причин такой динамики и последствия локдауна, и переход на эскроу-счета. Немалую роль сыграло и соглашение об ограничении объемов строительства жилья в Санкт-Петербурге до 2030 года, подписанное властями города и Министерством строительства РФ.
Согласно нацпроекту «Жилье и городская среда», ежегодно в Петербурге застройщики должны были возводить 5,5 млн кв. м жилья. Но, по мнению петербургского правительства, такие объемы строительства могут привести к сверхнагрузке на инфраструктуру, поэтому вместо 5,5 млн кв. м власти города предложили остановиться на цифре в 3,2 млн кв. м в год. По соглашению, вывод будет постепенно снижаться до 2,6-2,8 млн кв.м и лишь в 2030 году вновь достигнет отметки в 3 млн кв. м жилья.
Для сравнения, в 2018 году на рынок Петербурга (без Ленинградской области) было выведено 5,9 млн кв. м жилья, в 2019 — 6,4 млн кв. м, в 2020 — 3,6 млн кв. м. Из этих цифр видно, что предлагаемое ограничение очень существенное, отмечает начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов.
«Любые факторы, так или иначе сдерживающие объемы строительства, вряд ли придутся по душе любой строительной компании, — комментирует соглашение заместитель генерального директора по производственным вопросам объединения «Строительный трест» Андрей Паньков. — С другой стороны, это была вынужденная мера. Динамика застройки жилыми комплексами в последние годы значительно опережает обеспечение социальной и транспортной инфраструктурой. Поэтому эта пауза необходима городу для пересмотра действующих регламентов и правил по строительству инфраструктурных объектов».
Объем стройки и цены
Есть и еще несколько объективных факторов, влияющих на снижение объемов строительства в Петербурге. «С одной стороны — в городе постепенно исчерпывается ресурс площадок для жилого девелопмента, — говорит генеральный директор Сolliers в Санкт-Петербурге Андрей Косарев. — Объем строительства в некоторых районах будет сокращаться год за годом из-за отсутствия подходящих земельных участков. С другой стороны — рост себестоимости строительства на фоне перехода на проектное финансирование, а также роста стоимости рабочей силы и материалов, сделало некоторые проекты менее маржинальными для девелоперов».
Другой фактор — ожидаемое снижение спроса на первичном рынке, добавляет эксперт. На фоне выросших в 2020 году цен и подорванной «ковидом» экономики, рынку понадобится время на стабилизацию и адаптацию под новые условия. «Темп роста цен замедлится, но цены не пойдут вниз», — уверен Андрей Косарев.
Любые искусственные ограничения в отрасли, где предложение естественным образом регулируется спросом с помощью рыночных механизмов, приводит к дефициту и неоправданному росту цен. «Застройщики выводят новые объекты и очереди в уже существующих проектах, ориентируясь на уровень спроса, свои товарные запасы и скорость их вымывания, — поясняет Дмитрий Ефремов. — Очевидно, что если они столкнутся с внешним ограничением на вывод жилых комплексов, то скорость продажи остатков будет регулироваться повышением цен. В масштабах рынка это приведет к ограниченности предложения и росту цен».
Кроме того, на рост цен по-прежнему оказывает влияние удорожание строительных материалов. Их стоимость в 2021 году продолжает демонстрировать уверенный рост, напоминает Андрей Паньков.
Поиск локаций и смена сегмента
Но даже в этом случае, по словам Андрея Панькова, о каких-то сильных потрясениях на строительном рынке говорить не приходится. «Застройщики так или иначе будут изыскивать пути для адаптации своей деятельности под сегодняшние условия — например, реализовывать новые проекты за пределами города. Кто-то может усилить свое присутствие в других регионах. Кто-то будет развивать направление апарт-отелей. Строительство не будет останавливаться», — уверен Паньков.
По оценкам консалтеров, ограничение на застройку в городе приведет к активизации проектов в соседнем регионе. «В области объем строительства сейчас превышает 3 млн кв. м, а девелоперы активно пополняют земельный банк площадками в периферийных районах и районах, не примыкающих к городу. Интерес к областному девелопменту подкрепляется ростом цен на первичном рынке, а также новыми условиями выдачи льготной ипотеки [теперь сумма кредита не должна превышать 3 млн. рублей]», — говорит Андрей Косарев.
«Застройка Ленинградской области будет продолжена по всем существующим направлениям, — подтверждает тренд Паньков. — Большие объемы строительства запланированы на берегах Невы, в Ломоносовском районе — например, в поселке Новоселье. В ближайшие годы развитие пригородных локаций, безусловно, получит новый виток».
Однако, по словам Дмитрия Ефремова, переориентация на пригородные территории тоже имеет свои ограничения. «Масштабное строительство в Ленинградской области упирается все в тот же дефицит инфраструктуры, а ее возведение с нуля сильно повышает стоимость квартир. Без развития транспортных сетей, а также метрополитена, новое жилье в области рискует стать замкнутым жилым кластером, в котором нет рабочих мест, а их доступность в городе сильно затруднена», — предостерегает Ефремов.
Другой возможный сценарий развития событий — смена стратегии. «Многие застройщики могут перейти из сегмента массового спроса в более дорогие сегменты. Строить меньше, но дороже, тем самым обеспечивая себе необходимую для развития бизнеса маржинальность», — заключает Дмитрий Ефремов.
