После окончания масштабной программы ипотеки с господдержкой на рынке наблюдается снижение спроса. Застройщики прогнозируют дальнейшее его снижение во второй половине текущего года в пределах 15-20% в зависимости от проекта. Как падение спроса скажется на стоимости квадратного метра, и какие программы стимулирования спроса запускают девелоперы — в материале РБК+ Петербург.
Откат волны высокого спроса
В первом полугодии 2021 года в России было заключено 422,5 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), что в 1,5 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года, но на 13% меньше, чем во втором полугодии 2020 года, подсчитали эксперты Циан. «Влияние льготной ипотеки, которая привела к ажиотажному спросу на квартиры во второй половине прошлого года, ослабевает», — говорится в отчете аналитиков.
В среднем по городу снижение спроса составило порядка 20-30%. «Фактически, сейчас спрос на строящееся жилье вернулся на майский уровень, тогда как июнь отличался повышенной активностью покупателей в связи с окончанием программы льготной ипотеки», — отмечает директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев.
По словам директора по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Яна Фельдмана, в июле небольшое снижение покупательской активности в связи с отменой льготной ипотеки было ожидаемо. «Объем продаж по отношению к июлю 2020 снизился на 10%. Мы предполагаем, что до конца года рынок будет оставаться стабильным, всплесков активности не предвидится, а годовой уровень спроса на первичное жилье в Петербургской агломерации будет на уровне 3,5-3,6 млн кв. м», — добавляет он.
Ипотечная доля
С 1 июля 2021 года доля ипотечных сделок упала на 30%, говорит генеральный директор Агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева. «В июне кредит на жилье оформили 85% наших клиентов, а в июле — 61%. При этом покупатели стали в два раза чаще приобретать жилье по 100% оплате и в три раза чаще пользоваться рассрочкой», — отмечает эксперт.
По оценкам Группы ЦДС, 95% сделок, которые проходят с привлечением банковских средств, заключаются по стандартным программам, либо с использованием семейной ипотеки. «Таким образом, спрос на классическую льготную программу снизился весьма значительно», — отмечает Сергей Терентьев.
Доля же семейной ипотеки, несмотря на значительное улучшение условий по ней, осталась без изменений. «Возможно, еще прошло слишком мало времени. В Петербурге есть большой пласт семей, которые подходят под обновленные условия программы, но о новых возможностях семейной ипотеки было объявлено так внезапно, что многие потенциальные покупатели еще не успели сориентироваться в ситуации и принять решение о приобретении жилья. Подвести какие-то итоги можно будет чуть позже — через 2-3 месяца», — добавляет Терентьев.
Программы от застройщиков
По оценкам аналитиков экосистемы недвижимости «Метр квадратный» (входит в Группу ВТБ), повышение ключевой ставки Центрального банка России до уровня 7% и выше может привести к росту ставок по жилищным кредитам до 9% к концу года. Само повышение ключевой ставки происходит на фоне роста цен на недвижимость — только за 2020 год новостройки в Петербурге подорожали на 35-40%, а за первые шесть месяцев 2021 года выросли в цене еще на 12-13%, подсчитали аналитики ФГ «Финам». Это делает программы субсидирования ипотечных ставок от застройщиков особенно актуальными.
С учетом изменения условий льготного жилищного кредитования, когда максимальный размер кредита снижен для Петербурга и Москвы с 12 до 3 млн рублей, на рынке могут быть особенно востребованы программы, которые будут позволять клиентам выплачивать «подъемную» для них сумму каждый месяц, подчеркивают девелоперы.
«После изменения программы льготной ипотеки и роста процентных ставок, зачастую ежемесячный платеж по ипотеке очень высок, — говорит Ян Фельдман. — В таком случае мы внедряем собственные предложения по субсидированию ставки, позволяя снизить ежемесячный платеж. Например, у ГК «Ленстройтрест» есть программа, по которой ставка субсидируется до 3,3% на весь срок ипотечного договора, также есть предложение, по которому ставка в первый год выплат сведена к минимальной и составляет менее 1%».
Клиенты «КВС», которые решают купить квартиру в ипотеку, могут выбирать из более 100 программ 24 банков. «Большинство из них работают по программам семейной и льготной ипотеки, также есть предложения по военной ипотеке. Кроме того, совместно с банками-партнерами мы формируем собственные уникальные предложения для клиентов. К примеру, сейчас покупатели квартир в Олимпийских кварталах «ЮгТаун» могут оформить семейную ипотеку в «ВТБ» со ставкой всего 1% на первые два года», — приводит пример Анжелика Альшаева.
Группа ЦДС по ряду объектов также предлагает клиентам ипотеку со сниженной ставкой. «Дисконт может достигать 4 п.п. от стандартной ставки, — говорит Сергей Терентьев. — Важно отметить, что снижение ставки не будет сопровождаться удорожанием квартиры».
Подобные предложения действуют для объектов, реализуемых в рамках проектного финансирования с применением эскроу-счетов. Фактически «скидка» предоставляется за счет маржи застройщиков. «Такое предложение доступно на объектах, по которым в финансирующем строительство банке накоплен большой объем средств на счетах эскроу», — поясняет Терентьев. Внедрение таких программ позволяет застройщику поддерживать определенный уровень продаж в текущих проектах и регулировать спрос на различные виды объектов, а покупателю экономить на процентах по кредиту.
Аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева уверена, что после ажиотажного 2020 года цены придут в умеренное равновесие, застройщики выведут большее число предложений на рынок, а спрос хоть и поутихнет, но сохранится на достаточно высоком уровне.
«В дальнейшем наиболее вероятным сценарием в подогревании спроса со стороны населения мы видим фактор конкуренции между застройщиками — посредством специальных условий и предложений», — заключает Наталия Пырьева.