«Пандемия внесла серьезные изменения в нашу жизнь и повлияла на многие отрасли. В этих условиях апарт-отели пострадали меньше многих других, включая гостиничный бизнес. На это есть ряд причин.
Первая причина в том, что апарт-отели имеют гибкую стратегию. Они работают как с краткосрочной арендой, так и со средне— и долгосрочной. При этом пик краткосрочной загрузки приходится на лето — высокий туристический сезон, а осенью, зимой и весной большая часть арендаторов проживает по более длительным контрактам.
На момент начала пандемии мы только собирались поднять цены в ожидании высокого сезона и предупредить арендаторов, что они должны или перезаключить контракты по более высокой цене, или съезжать. Этого не произошло, наоборот, многие отельеры дополнительно понизили цены. И за счет этого загрузка практически не упала. Упали в какой-то степени ставки аренды, но по сравнению с ситуацией в классических отелях это небольшие потери.
Еще один фактор устойчивости апарт-отелей — сравнительно низкая расходная часть: на порядок ниже, чем у гостиниц. Отсюда и более привлекательная цена. Если отельный оператор должен сдавать свой номерной фонд минимум за 5 тысяч рублей в сутки, то апарт может сдавать и за 1,5-2 тысячи. А в случае долгосрочной аренды, скажем, на полгода, расходная часть падает до минимума, потому что не включены никакие дополнительные услуги. Если клиент хочет уборку в номере, он за нее доплачивает отдельно, и не каждый день, а когда ему это действительно нужно.
При этом качество апарт-отелей растет с каждым годом, поскольку растет конкуренция на рынке. Если сравнить десятилетние апарт-отели и те, которые строятся сегодня и будут готовы через пару лет, мы увидим колоссальный прогресс. В новых объектах качество будет минимально отличаться от классических отелей.
Например, наш проект STATUS находится в высокой стадии готовности. В мае 2022 года мы запускаем его в эксплуатацию. Это будет комбо-отель, в который войдут апарт-отель «Адажио» и классический «Новотель». В него включены огромные инфраструктурные площади: бассейн, спа, бар, ресторан, конференц-зоны — в общей сложности три этажа инфраструктуры, которая тоже будет приносить доход.
Мы постоянно ведем дискуссии с международным оператором Accor, который будет управлять проектом STATUS. По итогам этих дискуссий могу сказать, что мы ожидаем хорошей загрузки в 2022-м году, и у нас нет сомнений в финансовой устойчивости проекта. Поэтому мы спокойно предлагаем инвесторам программу гарантированного дохода со ставкой 10,57% на пять лет и договором аренды на 15 лет.
Основной же фактор неопределенности в будущем, который сдерживает развитие рынка апартаментов — планируемые изменения в законодательство. Вопрос в том, какой статус получат апарт-отели. Если проекты с 10% кухонь будут приравнены к жилью, в том числе с точки зрения расходов на социальную инфраструктуру, пострадает экономика проекта. Это означает, что ни один банк не аккредитует данный проект, а проектное финансирование согласно 214-ФЗ окажется недоступно для девелопера.
Классические же гостиницы девелоперам интересны намного меньше, поскольку этот формат менее устойчив к кризисным ситуациям, да и бюджетных туристов, предпочитающих апартаменты, сегодня намного больше, чем обеспеченных, готовых платить за полный отельный сервис. Классический формат может быть интересен в комбо-проектах, где существует гостиница, которая берет на себе всю нагрузку по инфраструктуре, и есть апарт-отель, который этой инфраструктурой может пользоваться.
Если же апарт-отель нагрузить полным комплектом отельной инфраструктуры, его будет очень сложно продать. С учетом затрат на инфраструктуру стоимость квадратного метра может подняться до 500 тысяч рублей. Это абсолютно неинтересно инвесторам. А туристам нет дела до себестоимости.
При том, что бюджетных туристов у нас в десятки раз больше, чем обеспеченных, непонятно, куда смотрят законотворцы — с точки зрения развития туристического рынка интересен именно формат апарт-отелей. Пока эта неопределенность сохраняется, мы с осторожностью строим планы развития бизнеса и концентрируемся на текущих проектах».