Сегмент апарт-отелей пострадал из-за карантина намного меньше, чем классические гостиницы. Девелоперы и операторы апарт-отелей сохранили планы по развитию и по-прежнему предлагают инвесторам доходность, превышающую ставки по депозитам. Однако дальнейшее состояние рынка будет зависеть от нескольких факторов: какой юридический статус получат апартаменты и как будет восстанавливаться турпоток. Об основных тенденциях рынка рассказали участники круглого стола РБК Петербург «Новый баланс: рынок апартаментов в 2021 году».
Своевременный карантин
Сервисные апарт-отели показали хорошие результаты по итогам кризисного 2020 года, в отличие от классического гостиничного сегмента. Главным фактором устойчивости апартаментов оказалась гибкость формата, позволившая перестроиться на долгосрочную аренду.
Как отмечает коммерческий директор ГК Docklands development Екатерина Запорожченко, многие апарт-отели меняют стратегию в зависимости от сезона. Летом, в высокий туристический сезон, они ориентируются больше на краткосрочное проживание, в остальное время перестраиваются преимущественно на средне— и долгосрочную аренду. Поэтому начало карантина не нанесло значительного удара по апартаментам. «Поскольку мы вошли в карантин зимой, наша компания находилась в стадии, когда большинство апартаментов были сданы на долгий срок, до конца апреля. В основном мы продлили наши договоры, оставшиеся номера мы сдавали в краткосрочную аренду», — говорит Запорожченко.
Удачный момент для карантина подмечает и девелопер проекта STATUS, генеральный директор ООО «Пулково Скай» Сергей Ногай. «По сути, на момент пандемии мы только собирались сказать арендаторам, что наступает высокий сезон, и мы поднимаем цены, потому что приедут туристы. Этого не произошло, наоборот, многие понизили цены. И за счет этого загрузка практически не упала», — отметил он.
«К пандемии мы уже имели сформированный пул арендаторов, которые проживали в наших объектах. Это позволило нам выдержать достаточно высокую загрузку на протяжении всего локдауна — 76% по итогам года. Это на 10% ниже по отношению к 2019 году, но все же лучше, чем в целом по гостиничному сектору, где загрузка за прошлый год составила 28%», — приводит данные директор по развитию сети апарт-отелей YE’S Антон Агапов.
Взгляд из регионов
Гибкость формата дает апарт-отелям преимущество не только в кризисные времена, но и в целом в условиях высокой сезонности. Именно поэтому, по словам Анны Пановой, генерального директора PSK INVEST (входит в ГК «ПСК»), увеличивать номерной фонд в российских регионах стоит за счет апартаментов. «Любой региональный рынок сталкивается с проблемой высокий сезонности. Если мы будем строить классические гостиницы, то в любом регионе на каком-то этапе будет перепроизводство гостиничного продукта», — говорит Панова.
По словам Николая Антонова, партнера и генерального директора «МТЛ. Управление недвижимостью» (входит в ГК «БестЪ»), региональные девелоперы с этим мнением согласны. «Когда мы говорили с регионами 3-4 года назад, они не понимали этот формат, не верили в него. Потом стали присматриваться к форматам, которые были реализованы в Санкт-Петербурге. В том числе, для изучения проектов в Петербург начали приезжать девелоперы, которые имели земельные участки под строительство гостиниц», — отмечает Антонов.
Интерес регионов к петербургскому формату сервисных апартаментов подтверждает и Антон Агапов. «В прошлом году мы запустили франшизу, поэтому плотно общаемся с регионами, в первую очередь, с городами-миллионниками. Первый контракт мы заключили в Нижнем Новгороде, планируем также реализовать проекты в Тюмени, в Новосибирске, в Казани», — поделился он.
Формат апартаментов интересен не только региональным девелоперам, но и инвесторам. «Порядка 40% покупок в наших апарт-отелях за прошлый год совершили региональные инвесторы. Не имея подобного продукта на территории своего города, они покупают апартаменты в Москве, в Петербурге, потому что такой формат куда комфортнее. Все заботы берет на себя управляющая компания, а инвесторы раз в месяц получают отчет и денежные средства на свою карту», — говорит Антон Агапов.
На пике продаж
В целом инвестиционный спрос на апартаменты в прошлом году достиг пиковых значений. В апреле, по словам Екатерины Запорожченко, люди сначала испугались, кое-кто предпочел держать на руках запас денег на случай болезни, часть сделок была отложена. «Но клиенты, которые отложили свои сделки в апреле и мае, начали возвращаться в конце июня. С конца июня и на протяжении всего лета спрос был на уровне 2018-го года. План продаж был перевыполнен», — говорит она. Осенью было затишье, затем снова рост. «К концу года спрос вырос на 30% по сравнению с летним», — подытожила Екатерина Запорожченко.
Предложение при этом сократилось. Если в конце 2019 года суммарное предложение составляло порядка 10 тысяч апартаментов, то на конец 2020 года оно упало до 5,5 тысяч. Цены, соответственно, выросли. «В целом по рынку рост цен составил 30% для несервисных апартаментов, 20% — для сервисных», — говорит Анна Панова.
Таким образом, доходность вложений для тех инвесторов, которые успели купить апартаменты до роста цен, оказалась выше, чем для тех, кто решился на покупку в конце года, при том, что операционная доходность, состоящая из арендных выплат, сократилась для всех. Как поясняет Антон Агапов, доходность инвесторов, купивших апартаменты до «взрывного роста», оценивается в 8-12% в зависимости от того, на какой стадии строительства находился лот. Для тех, кто приобрел позже — 6-8%. «При текущих ставках это все равно достаточно интересная доходность», — подчеркивает Агапов.
Поскольку цифры процентного дохода не всегда понятны для инвесторов, а результат зависит от выбранной методики расчета, часть компаний предпочитает оперировать абсолютными показателями — рублевая доходность за месяц. В среднем по рынку это от 30 тысяч рублей за апартамент-студию, далее сумма зависит от площади лота, видовых характеристик и других факторов.
Футбол как показатель
В будущем показатели доходности будут зависеть от темпов восстановления турпотока. Как отмечает Константин Сторожев, генеральный директор Valo Service, председатель экспертного совета по апарт-отелям и сервисным апартаментам РГУД, сейчас участники рынка замечают некоторые признаки оживления. «Мы все оптимисты, мы слышим, что будет футбол, но мы пока не знаем — он будет при пустых трибунах, или будет открыты границы», — говорит Сторожев.
Ключевой вопрос, по словам Константина Сторожева, состоит в том, какой турист приедет в Петербург в летний сезон. Если только внутренний — это меньший объем работы и меньшие бюджеты, операторы должны быть готовы оперативно переключиться на средне— и долгосрочный формат в случае низкой краткосрочной загрузки.
«Большинство участников рынка действует по принципу осторожного оптимизма, когда никто полностью не перекрывает долгосрочный формат на лето, потому что у нас нет пока для этого уверенности», — делится наблюдениями Сторожев. Полное восстановление доходности апартаментов бизнес прогнозирует на 2022-2023 годы, если не будет новых потрясений.
Несмотря на столь осторожные прогнозы, девелоперы апарт-отелей не останавливают развитие. Так, актив ПСК совсем недавно пополнился тремя отелями сети «Авенир». Проект STATUS находится на высокой стадии готовности, комбо-отель должен начать работу в мае следующего года под управлением международного оператора Accor. Сеть YE’S в прошлом году запустила флагманский проект в центре Санкт-Петербурга на 1188 апартаментов, разработала франшизу и планирует активное развитие в регионах. На региональный рынок смотрит и Valo.
«У нас есть уже заявленный комбинированный проект, в котором часть номерного фонда — классическая гостиница, часть апартаменты. С этой схемой мы выходим в регионы, и есть проекты, которые находятся в обсуждении», — сказал Константин Сторожев. «Наша франшиза уже нашла четыре объекта, и два сейчас рассматриваются активно застройщиками», — поделился, в свою очередь, раскрыл, планами группы «БестЪ» Николай Антонов.
Вопрос статуса
В то же время, по словам Сергея Ногая, многое будет зависеть от юридического статуса апартаментов, который должен быть определен законодательно в текущем году. Так, если проекты с 10% кухонь будут приравнены к жилью, в том числе с точки зрения расходов на социальную инфраструктуру, пострадает экономика проектов. Это означает, что ни один банк не аккредитует такой проект, а предусмотренное для жилищного строительства финансирование согласно 214-ФЗ окажется недоступно для девелопера.
Классические же гостиницы девелоперам интересны намного меньше, поскольку этот формат менее устойчив к кризисным ситуациям, да и бюджетных туристов, предпочитающих апартаменты, сегодня намного больше, чем обеспеченных, готовых платить за полный отельный сервис. «Классический формат может быть интересен в комбо-проектах, где существует гостиница, которая берет на себе всю нагрузку по инфраструктуре, и есть апарт-отель, который этой инфраструктурой может пользоваться», — отмечает Сергей Ногай.
По мнению Анны Пановой, с точки зрения законодательства стоит брать за основу опыт Петербурга и утверждать юридический статус апартаментов по опыту сервисных апартаментов Северной столицы. Именно здесь апарт-отели уже отработали эффективную стратегию в условиях высокой сезонности, характерной для большинства регионов. «Петербург в этом смысле показателен, он может задать тон другим регионам. В самом формате апарт-отелей заложено переключение между сегментами. В зимний период это долгосрочные программы, а в период наибольшего спроса — краткосрочные. Так что любой региональный рынок с точки зрения гостиничного продукта лучше развивать через сегмент апарт-отелей», — полагает Панова.
Шанс повлиять на планы властей у отрасли еще есть. «Я думаю, что мы убедим власть, что мы делаем благое дело — готовим инфраструктуру, делаем Петербург более привлекательным с точки зрения белого рынка в противовес серой аренде квартир. Мы увеличиваем налоговую базу города. Я думаю, что власть нас слышит, и этот сегмент рынка будет развиваться. Будут франшизы, будут управляющие компании. Рынок сервисных апартаментов будет развиваться системно. За этим будущее», — заключает Николай Антонов.
