Загородная недвижимость продвигается на юг
Материалы выпуска
Перспективы спроса Решения Ценовая балансировка Рынок Загородная недвижимость продвигается на юг Рынок
Рынок Санкт-Петербург и область
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Материалы выпуска
Материалы выпуска

Загородная недвижимость продвигается на юг

События 2020 года сместили приоритеты покупателей загородной недвижимости.
Фото: pixabay.com

Спрос на загородную недвижимость в 2020 году побил все рекорды. Отголоски ажиотажа ощущаются даже в низкий для рынка зимний период. По мнению экспертов, нынешний всплеск спроса и тренд на постоянное проживание загородом дает стимул для развития южных локаций, которые проигрывают северным в живописности, но не уступают в транспортной доступности. Однако для развития направления необходимо, чтобы рынок продолжил рост, а прогнозы на 2021 год пока не столь обнадеживающие.

Беспрецедентный спрос

Спрос на загородную недвижимость в 2020 году оказался беспрецедентным для Петербурга и Ленобласти. Согласно данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в 2020 году был зафиксирован исторический максимум спроса — 10,2 тыс. сделок с коттеджами, участками и таунхаусами. Эти данные практически в два раза превышают объем спроса в 2019 году (5,3 тыс. сделок).

Порядка 90% сделок на загородном рынке пришлось на участки без подряда. Однако интерес покупателей сместился в сторону объектов с более высокой степенью готовности — если участок, то со всеми коммуникациями, если коттедж — то готовый к заселению.

В случае с коттеджами в прошлом году покупатели чаще всего выбирали объекты класса комфорт (35%), но и дома премиум-класса и бизнес-класса пользовались большим спросом, говорит генеральный директор «РОССА РАКЕННЕ СПб», эксклюзивного дистрибьютора HONKA в России, Республиках Казахстан и Беларусь Александр Царев. Так, всего за 2020 год был реализован 71 коттедж класса А и 106 класса В, что в два раза и на 15% больше соответственно, чем за 2019 год. В классе А итоговый показатель продаж впервые с 2008 года показал высокие результаты. «Конечно, высокий спрос на загородную недвижимость был обусловлен ограничительными мерами, вызванными пандемией и закрытием границ. Девальвация рубля также внесла свою лепту и, как следствие, люди искали некий способ сохранения накоплений», — комментирует Александр Царев.

Скорость и натиск

По словам генерального директора «Русского фонда недвижимости» Александра Портнова, все ликвидные объекты были проданы в течение 3-4 месяцев 2020 года, дальше в ход пошли полуликвидные — со строительными изъянами или неурегулированными юридическими нюансами. Начались продажи в тех коттеджных поселках, где их не было по несколько лет. «Мы предполагали, что декабре-январе будет затишье. Обычно зимой спрос падает, в том числе и потому, что снег скрывает недостатки участка — вдруг там болото? Но в январе активность покупателей осталась высокой, и в течение года, я полагаю, она продолжится», — добавляет Александр Портнов.

Главный эксперт аналитического центра Циан Виктория Кирюхина отметила увеличение и скорости сделок. «Были даже единичные случаи, когда после длительного изучения дома по фото, покупатель приезжал на первый же просмотр дома и подписывал договор на его приобретение», — говорит Кирюхина.

Мощности домостроительного производства к осени оказались заполнены под завязку, подтверждает картину член совета директоров корпорации «Русь» Дмитрий Майоров. Вкупе с отрезанным притоком рабочей силы из ближнего зарубежья (Украина, Белоруссия) это привело к увеличению сроков строительства. «Начиная с февраля текущего года, мы принимаем заказы только на середину лета», — отмечает эксперт.

Еще одной особенностью 2020 года Дмитрий Майоров называет возросший интерес к рынку инвесторов коммерческой недвижимости. Проблемы с выездом за границу и путешествиями внутри страны повысили привлекательность рекреационных объектов вблизи Петербурга.

При этом цены на загородную недвижимость выросли меньше, чем на квадратные метры в городе. Александр Портнов оценивает рост цен за городом в 5-10%, тогда как в Петербурге, по данным аналитиков, квадратный метр подорожал на 20-25% и в новостройках, и на вторичном рынке. Виктория Кирюхина отметила средний рост стоимости дома в продаже на 33% — до 13,4 млн рублей. Однако этот рост произошел, в том числе, за счет вымывания наиболее бюджетных компактных вариантов: средняя площадь дома в продаже увеличилась на 7,2% — до 187,3 кв. м.

Среди участков без подряда в спросе лидируют варианты по цене от 100 до 300 тыс. руб. за сотку (52%) и средним бюджетом сделки 2,3 млн рублей (+0,5 млн рублей за год), на втором месте — низкобюджетные покупки до 100 тыс. рублей за сотку (41% в спросе) и средним бюджетом 0,8 млн рублей (-47 тыс. рублей за год), подсчитали в «Петербургской недвижимости».

Шанс для юга

Традиционно на загородном рынке Петербурга популярны определенные локации, преимущества которых определяются, в первую очередь, природными условиями и транспортной доступностью. «Особенно это справедливо для недвижимости премиального уровня. Речь идет о Курортном районе Санкт-Петербурга, а также о Выборгском и Всеволожском районах Ленобласти. Думаю, что они сохранят свои лидерские позиции», — отмечает Александр Царев.

В иных сегментах, помимо вышеперечисленных, спросом пользуются ближайшие к Петербургу части Выборгского, Гатчинского, Ломоносовского и Петродворцового районов. По мнению Александра Портнова, потенциал Ломоносовского района раскрыт не до конца. «В этой локации достаточно много земли, выделенной из земельных паев. Сейчас эти участки переведены в статус дачного некоммерческого партнерства (ДНП) и даже в земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Благодаря дамбе у района достаточно хорошая транспортная доступность, есть инфраструктура, пусть с оговорками», — говорит Портнов.

Стимулом к развитию локации мог бы стать магистральный газ, который существенно экономит расходы на отопление загородного дома, полагает эксперт. Кроме того, по его словам, необходимо решить вопрос с электричеством. «Возможности для развития электроснабжения в Ломоносовском районе достаточно дорогие», — сказал Александр Портнов.

В свою очередь, Виктория Кирюхина отметила нераскрытый потенциал Кировского района. «С точки зрения удаленности он сопоставим с самым востребованным Всеволожским районом. В первую очередь речь идет об окрестностях Шлиссельбурга. Сегодня на Кировский район приходится всего 5% предложения загородного рынка», — уточнила Кирюхина.

«Вне зависимости от направления, объем спроса практически равномерно распределился с учетом расстояния от КАД. Покупателей интересовали как участки рядом с Петербургом (до 20 км от КАД), так и варианты 20-40 км от КАД и более дальние расстояния», — заметила руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.

По мнению Дмитрия Майорова, это дает шанс южным локациям, которые раньше проигрывали северу по природным характеристикам — монотонные поля против озер и хвойного леса, но растущие сегодня благодаря транспортной доступности.

В поисках инструментов

Возросшие требования к транспортной доступности — следствие того, что загородная недвижимость все чаще приобретается для постоянного проживания как альтернатива городской квартире. «Сегодня можно говорить о сложившемся устойчивом тренде — о стремлении купить загородный дом именно для постоянного проживания. В нынешних обстоятельствах, когда многие перешли на удаленную работу и учебу, люди хотят иметь дом рядом с городом, чтобы была возможность жить в нем круглогодично», — отмечает Александр Царев.

Александр Портнов обосновывает этот выбор и с финансовой точки зрения: по цене двухкомнатной квартиры в Петербурге можно купить трехкомнатный дом в Ленобласти. Содержание дома обходится дороже, однако удаленная работа позволяет экономить на транспортных расходах и бизнес-ланчах.

Несмотря на высокие результаты 2020 года, участники рынка сдержаны в прогнозах на 2021-й. «Спрос на недвижимость находится в прямой зависимости от экономической и политической ситуации. В нашей стране, с учетом всех негативных аспектов в политической и экономической сферах, пока не видно необходимых условий для существенного экономического роста, который является основой роста потребительского спроса. В ближайшей перспективе мы можем рассчитывать только на скромное восстановление экономики», — полагает Александр Царев.

Дмитрий Майоров называет ряд факторов, которые могут негативно сказаться на рынке. Во-первых, возможное ослабление курса рубля, удорожающее строительство. Курс напрямую влияет на цену металлоконструкций и импортной инженерии. Кроме того, падение рубля стимулирует экспорт древесины, что приводит к росту цен на дерево на внутреннем рынке.

Второй фактор — перспектива постепенного сворачивания мер государственной поддержки. Льготные варианты ипотеки, включая сельскую, внесли существенный вклад в спрос на недвижимость и покупательскую способность населения.

Для развития рынка нужны новые инструменты, а первую очередь — ипотечного кредитования, настаивает Виктория Кирюхина. «Ставки на покупку дома традиционно выше, чем на приобретение квартиры. Не все банки в целом готовы кредитовать покупку или строительства дома из-за повышенных рисков. Данный фактор также становится препятствием для сделок», — заключает эксперт.

Александр Царев, генеральный директор «РОССА РАКЕННЕ СПб», эксклюзивного дистрибьютора HONKA в России, Республиках Казахстан и Беларусь:

«Сегодня можно говорить о сложившемся устойчивом тренде — о стремлении купить загородный дом именно для постоянного проживания. В нынешних обстоятельствах, когда многие перешли на удаленную работу и учебу, люди хотят иметь дом рядом с городом, чтобы была возможность жить в нем круглогодично.

Мы уже не одно десятилетие создаем в наших поселках все условия для постоянного проживания. Конечно же это наличие современных инженерных систем, которые обеспечивают городской уровень комфорта, тот же качественный и скоростной интернет. Мы создаем в наших проектах разнообразную инфраструктуру: спортивные объекты (включая теннисные корты, спа-комплексы), детские площадки, зоны отдыха, прогулочные дорожки. Это позволяет людям жить комфортно в любое время года, проводить время в поселке активно, заниматься спортом. Это было востребовано и раньше, а теперь это стало еще более актуальным».