2020 год оказался для девелоперов удачным. Крупнейшие застройщики сумели не только достичь плановых показателей, но и перевыполнить план продаж. Провал начала пандемии был компенсирован уже к середине года за счет запуска ипотеки с господдержкой. Однако ажиотажный спрос привел к сокращению предложения и росту цен. В 2021 году цены придут в равновесие со спросом, ожидают эксперты.
Рост с поддержкой
В Петербурге интерес покупателей к новому жилью в 2020 году вырос на 64% по сравнению с прошлым годом, а средняя цена — на 32%, до 140,5 тыс. рублей за м2, подсчитали в «Авито Недвижимость». Рекордный рост цен был вызван ажиотажным спросом на квартиры, который возник благодаря господдержке ипотеки, позволявшей брать кредиты на жилье в новостройках под 6,5% годовых.
«Пожалуй, основными выгодоприобретателями стали петербуржцы благодаря тому, что лимит кредитования в нашем регионе составляет 12 млн рублей: под эти условия подходят большинство продаваемых в Санкт-Петербурге квартир в новостройках», — говорит коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Денис Бабаков.
По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», доля продаж строящегося жилья с использованием ипотеки в 2020 году в среднем составила 71%, что на 14% выше аналогичного показателя 2019 года. В значительной степени это результат появления госпрограммы.
Запуск льготной ипотеки позволил девелоперам не только сохранить показатели продаж в пандемийный год, но и нарастить выручку. «По итогам 2020 года компания продемонстрировала рекордные результаты — продажи выросли до 79,9 млрд рублей», — отмечает президент Группы «Эталон» Геннадий Щербина. Высокие показатели и у других участников рынка. «План продаж в «Балтийской жемчужине» на 2020 год был выше на 10%, чем в 2019 году. Но фактический объем продаж по результатам года превзошел все ожидания», — говорит директор департамента маркетинга и продаж ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева.
В 2021 году произойдет балансировка спроса и цены, ожидают девелоперы. «Значительного роста цен, по нашим прогнозам, не произойдет. Большой объем спроса, отложенного из-за пандемии, уже реализован, но еще возможен всплеск покупательской активности в апреле-мае, ближе к завершению программы льготной ипотеки», — делится прогнозом Геннадий Щербина.
Усеченный выбор
Несмотря на рост продаж в деньгах, физические объемы реализации жилья сократились. Всего в 2020 году продажа квартир и апартаментов в Петербурге и Ленинградской области началась в 350 корпусах с общей продаваемой площадью порядка 4,7 млн м2. Это на 45% меньше, чем год назад. Тогда продажи велись в 570 корпусах с продаваемой площадью около 8,3 млн м2, подсчитали в аналитическом центре ЦИАН.
Факторов, влияющих на сокращение предложения, несколько. «Это и снижение количества проектов, строящихся по старым правилам, и дефицит качественных земельных участков под жилое строительство. Планы и активность застройщиков скорректировала и ситуация, сложившаяся на фоне коронавируса. Вероятно, что тренд по сокращению объема предложения на рынке сохранится и в 2021 году», — полагает Геннадий Щербина.
По словам игроков отрасли, новое предложение в текущем году будет формироваться во многом за счет проектов, которые были поставлены на паузу в 2020 году. Это позволит избежать острого дефицита жилья в новостройках. «У застройщиков «в запасах» есть достаточно много проектов с полученной разрешительной документацией. Бесконечно придерживать их выход в реализацию невыгодно — ведь тогда придется заново получать большинство согласований, поэтому следует ожидать, что многие их них будут выведены в продажу в 2021 году», — говорит руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
Новые проекты
«В 2021 году «Группа ЛСР» планирует вывести на рынок несколько новых объектов. «Один из них — Neva Residence, который станет продолжением элитной истории на Петровском острове, — делится планами компании Денис Бабаков. — Также «Группа ЛСР» продолжит выводить в продажу новые дома в таких знаковых и масштабных проектах комфорт-класса, как «Заповедный парк», «Цветной город», «Ручьи», «Цивилизация», а также в проектах бизнес-класса «Цивилизация на Неве», «Морская набережная».
Группа «Эталон» планирует продолжить развиваться в столичном регионе. «В 2021 году главной премьерой от Группы «Эталон» должен стать старт продаж нашего флагманского проекта в Москве — жилого квартала Shagal», — рассказал Геннадий Щербина.
Компания «Балтийская недвижимость» в 2021 году выведет в продажу последние два корпуса строящегося ЖК бизнес-класса «Жемчужная гавань». «Проект «Балтийская жемчужина» завершается, поэтому в 2021 году мы не планируем начинать строительство новых жилых объектов. Компания будет достраивать последние кварталы бизнес-класса Lotos Club и Riviera Club на побережье Финского залива, а также полицейский участок. Эти объекты будут сданы в 2022 году», — уточняет Ася Левнева.
Всего, согласно расчетам комитета по строительству Петербурга, на 2021 год запланирован ввод 3,91 млн м2, это на 540 тыс. м2 больше, чем в 2020 году. Но уже через год плановые показатели по вводу начнут планомерно снижаться. В 2022 году в Петербурге намерены сдать 3,41 млн м2, в 2023-м — 2,71 млн м2, в 2024-м — 2,65 млн м2 жилья. «В среднем на 10 лет мы должны ввести около 30 млн м2 жилья. Такие показатели связаны с равномерностью нагрузки, чтобы не перегружать всю инфраструктуру и создавать полноценные комфортные кварталы для жителей», — отмечал ранее председатель комитета по строительству Петербурга Игорь Креславский.
Удачное место
Пока же девелоперы активно пополняют земельный банк. В 2020 году на этом рынке тоже был установлен рекорд. «Мы увидели достаточно большой объем сделок по земле: в 10 раз больше, чем по итогам 2019 года. Из чего следует, что застройщики планируют вывод довольно большого количества проектов. Выход проектов, которые были приобретены с разрешением на строительство, состоится уже в этом году, на подготовку остальных потребуется от 1 года до 3 лет», — говорит управляющий партнер Rusland SP Андрей Бойков.
В целом активность на земельном рынке сейчас достаточно высокая. «Компания, как и раньше, рассматривает приобретение как отдельных земельных участков, так и возможность приобретения пула подготовленных проектов в связи с уходом с рынка небольших игроков», — отмечает Геннадий Щербина.
«Рынок мы мониторим безостановочно и глубоко, — подтверждает Денис Бабаков. — И если видим возможность для качественного пополнения земельного банка, то серьезно взвешиваем все «за» и «против». Недавно «Группа ЛСР» приобрела несколько больших земельных участков на Васильевском острове.
Активность застройщиков по покупке новых участков под строительство связана с тем, что в 2018 и 2019 годах на рынке наблюдалось снижение темпов пополнения земельного банка из-за перехода на эскроу-счета. «Сейчас же «правила игры» стали понятны, а банки поставили «на рельсы» программы кредитования, которыми застройщики активно пользуются. Девелоперы смотрят участки по всему городу. Наибольшим спросом пользуются точечные проекты и промышленные зоны под реновацию. Проекты КОТ в «полях» сейчас менее привлекательны. В связи с дефицитом земли девелоперы начали приобретать даже проекты без документов. Яркий пример тому — недавняя покупка активов «Алмаз-Антей». Кроме того, девелоперы начали рассматривать объекты под реконструкцию в центре города. Земельный рынок активно смотрят как местные, так и региональные девелоперы», — описывает ситуацию на земельном рынке Андрей Бойков.
Новое равновесие
В целом рынок монополизируется, объем предложения сокращается до небольшого числа проектов крупных девелоперов. Суммарно на компании из первой десятки приходится более 66% от объема строящегося жилья в Петербурге. Как подсчитал Единый ресурс застройщиков, за год крупнейшие застройщики нарастили свою долю почти на 10%. В 2021 году, по прогнозам экспертов, процесс монополизации рынка продолжится.
«Барьеры выхода на рынок новых застройщиков и инновационных проектов повышаются. Такая расстановка сил снижает эффективность здоровой конкуренции и способствует установлению жесткой ценовой политики», — говорит Ася Левнева.
Стоимость же квадратного метра будет увеличиваться. «Связано это с тем, что постоянно растут издержки производства, увеличивается стоимость строительно-монтажных работ, самих строительных материалов, растут социальные обязательства в рамках реализуемого проекта», — поясняет Денис Бабаков.
Но резкого скачка цен, по мнению аналитиков, ждать не стоит. «В этом году мы не ожидаем кардинального роста цен на квартиры по сравнению с прошлым годом. Думаю, что средняя стоимость будет держаться на текущем уровне. Еще один резкий скачок невозможен», — считает Андрей Бойков.
«Цены будут расти медленнее, чем в 2020 году. Прогноз +6-8% по итогам 2021 года», — уточняет Алексей Попов.
Корректировка цен будет происходить на фоне возросших требований покупателей к качеству жилья. «Важнейшим конкурентным преимуществом станет способность девелоперов обеспечить возросшие потребности клиентов при сохранении приемлемой цены», — подчеркивает Геннадий Щербина.
«Госпрограмма 2020» позволила нарастить выручку и укрепить финансовую базу в условиях экономического кризиса. Но эффект от льготной ипотеки без экономического роста и повышения реальных доходов населения не может быть долгим. Поэтому ради поддержания спроса в 2021 году девелоперы начнут сдерживать подорожание квадратных метров. Уровень цен стабилизируется», — заключает Ася Левнева.
Геннадий Щербина, президент Группы «Эталон»:
«Коронавирус и ограничения, введенные из-за пандемии, отразились не только на экономической ситуации и на работе компаний в самых разных отраслях, но и на привычном образе жизни. Однако строительная отрасль, на мой взгляд, достойно справилась с кризисными событиями прошлого года. По итогам 2020 года компания продемонстрировала рекордные результаты — продажи выросли до 79,9 млрд рублей.
Знаковым событием для Группы «Эталон» в конце 2020 года стало утверждение новой стратегии развития компании до 2024 года. Ключевыми направлениями этой стратегии станут цифровизация, которая позволит повысить эффективность работы, применение передовых технологий проектирования и строительства, совершенствование и дополнение продуктовой линейки. Также в рамках стратегии мы полностью пересмотрели наш подход к пополнению портфеля проектов: планируем увеличить его почти в два раза — до 6 млн м2».
Денис Бабаков, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад»:
«Стоимость квадратного метра будет увеличиваться всегда, связано это с тем, что постоянно растут издержки производства, увеличивается стоимость строительно-монтажных работ, самих строительных материалов, растут социальные обязательства в рамках реализуемого проекта. Естественно, в качественных проектах у надежных застройщиков, таких как «Группа ЛСР», на рост цен влияет еще и постоянно увеличивающийся спрос.
Каким будет рост цен — плавным или скачкообразным, сказать сейчас невозможно. Но по опыту можно точно сказать, что откладывать покупку квартиры в «долгий ящик» не стоит. Особенно надо поторопиться тем, кто планировал воспользоваться программой льготной ипотеки. Совсем недавно Центробанк объявил о том, что необходимо завершить ее, либо продлить без участия в некоторых регионах, куда попал Санкт-Петербург. В любом случае срок программы льготной ипотеки подходит к завершению».
