Решения , Санкт-Петербург и область ,  
0 
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.

Перспективы спроса

Фото: pexels.com
Фото: pexels.com
Спрос на новостройки могли бы поддержать разнообразие схем оплаты жилья и увеличение объема предложения на рынке

В середине 2021 года Петербург может лишиться главного драйвера спроса на строящееся жилье — ипотеки по сниженным ставкам. ЦБ предлагает свернуть действие программы. Какие механизмы и решения способны поддержать спрос в таких условиях — РБК Петербург узнал у экспертов и участников рынка.

Главный стимул

Программа льготной ипотеки — кредит под 6,5% на покупку новостройки с минимальным первоначальным взносом 15% — была запущена в апреле 2020 года, вскоре после начала пандемии. Изначально она должна была действовать до 1 ноября, но в октябре правительство продлило ее до 1 июля 2021 года. «Снижение процентной ставки для многих стало новым импульсом и возможностью для улучшения жилищных условий. Это подтверждает и статистика. По итогам 2020 года в проектах Группы «Эталон» более 60% всех сделок заключалось с привлечением ипотечных средств», — приводит данные коммерческий директор Санкт-Петербургского территориального управления Группы «Эталон» Ирина Соловьева. По оценке консалтингового центра «Петербургской Недвижимости», на долю сделок с использованием льготной ипотеки приходилось до 71% всех сделок.

Сейчас на федеральном уровне идет дискуссия: Минстрой выступает за продление программы, ЦБ — за ее сворачивание. Дело в том, что экономическая выгода для покупателей от снижения ставок по кредиту стала нивелироваться ростом цен на недвижимость. «В Санкт-Петербурге за прошлый год жилье подорожало на 26,4%, в Ленобласти — на 23,5%, — напоминает директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева. — В 2021 году ажиотажный спрос сменится на затишье на рынке. Спрос будет поддерживать ограниченное число финансово стабильных покупателей с высокими требованиями к подорожавшим проектам».

Директор департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь указывает на необходимость комплексных мер для увеличения доступности жилья. «Нюанс в том, что льготная ипотека — это лишь инструмент, который никак не может быть универсальным решением задачи государственной политики в части повышения доступности жилья. Программу критикуют за то, что она нивелировала сама себя, увеличив цены. Да, это так. Но это как раз и есть следствие того, что каждый отдельный инструмент не может быть панацеей».

Клиентский запас

В 2020 году было заключено довольно много сделок, когда покупатели приобретали жилье на перспективу — в стремлении сохранить обесценивающиеся на фоне девальвации рублевые накопления или «перенося» сбережения с депозитов в квадратные метры. По словам аналитика ГК «ФИНАМ» Алексея Коренева, программой стали активно пользоваться не только те, кто действительно нуждался в улучшении жилищных условий, но и приобретатели инвестиционного жилья. «Инвестиции в недвижимость продолжают оставаться в числе наиболее приоритетных вложений денег среди россиян», — отмечает он.

Но говорить о полном исчерпании спроса, тем не менее, преждевременно. «Не стоит забывать, что в России низкий уровень обеспеченности жильем, и ежегодно в мегаполисы приезжают тысячи студентов и жителей других регионов, для которых недвижимость является базовой потребностью. Эти факторы способствуют устойчивому спросу», — говорит Ирина Соловьева. Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов добавляет к этому перечню моральное и физическое устаревание советского и дореволюционного жилого фонда в Северной столице.

«Если говорить о покупательской активности, то в ближайшие полгода, вероятно, она сохранится на том же уровне. Возможен небольшой всплеск весной перед завершением программы льготной ипотеки. На стоимость недвижимости будут влиять такие факторы, как стадия готовности объекта, количество новых проектов и предложений на рынке, а также стоимость строительных материалов», — полагает Ирина Соловьева.

«По мере отмены программы льготной ипотеки, а, судя по всему, ее будут отменять действительно постепенно: сначала в столицах — как и предполагалось — 1 июля, потом в других городах, цены на недвижимость могут несколько снизиться. Но не до былых уровней, так как существенно выросли издержки у застройщиков», — отмечает Алексей Коренев. Пока компании не готовы заметно снижать цены на жилье. На большие уступки покупателям их может заставить пойти лишь существенное падение объемов продаж, добавляет он.

Факторы спроса

Дальнейший же рост цен на фоне стагнации реальных доходов населения грозит сжатием спроса. «Для устойчивого спроса на рынке необходим экономический рост. Пока реальные доходы населения сокращаются, все меры поддержки интереса покупателей к недвижимости действуют временно», — отмечает Ася Левнева.

«Главный фактор один — благосостояние населения, — говорит Сергей Мохнарь. — Все остальное является вытекающим из покупательной способности. Со стороны рынка недвижимости ключевое влияние на спрос играет качество предложения: полноценный выбор во всех сегментах и разнообразие инструментов покупки. Если оба условия будут соблюдены — у покупателей финансовые возможности, а у девелоперов разнообразное предложение — спрос будет оставаться высоким».

Единственный рыночный механизм, который способен гармонизировать рост цен относительно динамики доходов населения, — это рост предложения на рынке, согласен Алексей Попов. «Для этого необходима реализация комплекса мер, как организационных, законодательных и правоприменительных, которые приведут к ускорению выхода новых проектов в реализацию», — отмечает эксперт.

Меры должны быть реализованы на всех уровнях, согласен Сергей Мохнарь. «На федеральном уровне есть дорожная карта, в которой задекларирован большой объем оптимизаций. Пока не представляется возможным оценить, каким будет реальный эффект, но он точно должен быть. На региональном уровне, если говорить о Петербурге, все сложности давно известны, но реакция на них пока недостаточно уверенная. На уровне компаний меры принимаются постоянно, но оптимизацией расходов бесконечно заниматься невозможно. Иными словами, работать может только комплекс всех доступных на данный момент решений. Но и он требует регулярного обновления», — говорит Сергей Мохнарь.

По мнению Алексея Коренева, федеральные меры поддержки были практически полностью использованы, а вот региональные оставляют простор для маневра. «Мы все хорошо помним истории льготной ипотеки для местных жителей в отдельных регионах под 1% годовых. Понятно, что такой «праздник щедрости» могут позволить себе только достаточно успешные регионы. Но эта мера действительно работает», — отмечает аналитик.

Пока же предложение продолжает сокращаться из-за высоких барьеров входа на рынок и увеличения себестоимости строительства. «Только за 2020 год объем предложения в Санкт-Петербурге и Ленобласти уменьшился на 30%. И пока предпосылок для изменения таких тенденций нет. Рынок сужается и монополизируется. Земельный банк под жилую застройку также сокращается с каждым годом», — говорит Ася Левнева.

Своими силами

Пока комплексные программы поддержки спроса не запущены, застройщики активно предлагают свои программы стимулирования спроса. Например, программы трейд-ин, которые позволяют приобрести новую недвижимость за счет вырученных средств от продажи имеющейся квартиры. «Для заключения договора необходимо внести первоначальный взнос в размере 5% от стоимости новой квартиры. Срок оплаты оставшихся по договору 95% устанавливается на период от 45 дней до 5 месяцев, в течение которых квартира клиента реализуется привлеченным застройщиком официальным агентством-партнером», — описывает процедуру Ирина Соловьева. Также Группа «Эталон» предлагает программу «Квартира с пробегом». Она дает возможность «обменять» с доплатой купленную квартиру (если акт приема по ДДУ еще не подписан) в проектах компании на новую с большей площадью или более интересной планировкой.

Но такие программы подходят не для всех сегментов недвижимости. «Мы предлагаем все возможные способы покупки — десятки вариантов ипотечных программ, как с господдержкой, так и спецпредложений на уровне «застройщик — банк», многолетние программы рассрочки, офлайн— и онлайн-сделки. Единственное, чего у нас нет, это выкупа старой недвижимости в зачет стоимости новой квартиры. Трейд-ин малопривлекателен для покупателей недвижимости бизнес-класса и апартаментов, а это ключевые сегменты в нашем портфеле на сегодняшний день», — уточняет Сергей Мохнарь.

Часть застройщиков предлагают также скидки на покупку квартиры и специальные программы. «Мы традиционно дарим место в подземном паркинге покупателям семейных крупногабаритных квартир в ряде жилых кварталов «Балтийской жемчужины». Всем остальным клиентам мы предоставляем скидку на паркинг. Такая маркетинговая политика помогает минимизировать возникновение спонтанных автостоянок в микрорайоне и ускорить реализацию паркингов, спрос на которые в период экономического кризиса ожидаемо сокращается», — отмечает Ася Левнева.

Кроме того, компании предоставляют скидки на определенные квартиры. «Например, в феврале действует предложение «Специальный список», согласно которому можно приобрести квартиру в домах Группы «Эталон», сэкономив до 11%», — говорит Ирина Соловьева. «Сейчас компания предоставляет скидки до 15% на часть квартир в малоэтажном квартале бизнес-класса Duderhof Club, — приводит пример Ася Левнева. — Обычно на принятие решения о покупке недвижимости такого уровня требуется больше времени, а скидки существенно облегчают выбор».

На фоне растущих цен ключевым фактором остается широкий и разнообразный выбор инструментов покупки, уверен Сергей Мохнарь. «Совместные программы с банками (субсидированная ипотека), рассрочки. Например, только в апарт-комплексе START мы предлагаем пять вариантов рассрочки. Наша стратегия — разнообразие инструментов покупки», — заключает он.

Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:

«Для устойчивого спроса на рынке необходим экономический рост. Пока реальные доходы населения сокращаются, все меры поддержки интереса покупателей к недвижимости действуют временно. Рекордный рост цен уже нивелировал выгоду от льготной ипотеки. В Санкт-Петербурге за прошлый год жилье подорожало на 26,4%, в Ленобласти — на 23,5%. В 2021 году ажиотажный спрос сменится на затишье на рынке.

Предложение также продолжит сокращаться из-за высоких барьеров входа на рынок и увеличения себестоимости строительства. Только за 2020 год объем предложения в Санкт-Петербурге и Ленобласти уменьшился на 30%. Мы будем менять маркетинговую политику в зависимости от структуры спроса. Проект «Балтийская жемчужина» подходит к завершению, самые ликвидные лоты раскупаются очень быстро».

Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК «ПСК»:

«Главный фактор поддержки спроса один — благосостояние населения. Все остальное является вытекающим из покупательной способности. Со стороны рынка недвижимости ключевое влияние на спрос играет качество предложения: полноценный выбор во всех сегментах и разнообразие инструментов покупки. Если оба условия будут соблюдены — у покупателей финансовые возможности, а у девелоперов разнообразное предложение, — спрос будет оставаться высоким.

Сейчас мы сфокусированы на выводе на рынок Петербурга нового сетевого проекта апарт-отелей, доходной недвижимости для инвесторов. С одной стороны, это бизнес, с другой — вариантов качественных инвестиций совсем не много. Тем самым мы предлагаем частным лицам возможность вложений для увеличения личных доходов».
 

Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»:

«Высокому спросу на рынке жилой недвижимости способствуют в первую очередь два фактора: это доступная ипотека и инвестиционная привлекательность. Самая низкая за всю историю ипотеки в России ставка стимулирует спрос. А введение с января этого года налога на вклады, превышающие миллион рублей, и высокая волатильность на рынке ценных бумаг стимулирует людей искать новые варианты сбережения и приумножения капиталов. И недвижимость — это самый стабильный и доходный вариант. Поддержать же снижающийся спрос позволяют совместные программы от банков и застройщиков, например, компания Л1 разработала программу, позволяющую приобрести в первой очереди ЖК «Лондон Парк» квартиру с субсидированной ставкой всего в 0,4%. Она действует в первые 8 месяцев кредитования и позволяет избавить покупателя от двойного финансового бремени: на съем жилья и ипотеку».

Рыночный расклад Ценовая балансировка
Скачать Содержание
Закрыть