Уходящий 2020 год запомнится строителям не только пандемией. Этот год — первый, когда абсолютно все новые проекты жилищного строительства должны финансироваться из собственных средств застройщика, либо с привлечением проектного финансирования. Эпоха «бесплатных» денег от дольщиков ушла в прошлое. В интервью РБК Петербург глава СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов рассказал о том, какие стратегии помогают компаниям выжить в эпоху перемен, и какие тренды будут определять развитие рынка в наступающем году.
ПРОДЛЕНИЕ ЛЬГОТЫ
— Какие события этого года вы бы назвали ключевыми для строительной отрасли?
— Одним из ключевых моментов был переход на проектное финансирование. Начиная с этого года все проекты, которые стартуют в нашей стране, осуществляются по новым правилам, сформулированным в поправках к 214-ФЗ. Теперь застройщик не имеет права привлекать деньги дольщиков, а строит за собственные средства, либо за деньги, привлеченные от финансовых институтов.
И, безусловно, пандемия внесла свою лепту. Начиная с апреля, и в течение всего года было внесено много изменений в нормативно-правовые акты различного уровня, направленных на помощь отрасли. В первую очередь, надо отметить субсидирование ипотечной ставки, которое серьезно поддержало рынок. Именно субсидирование ипотеки позволило сохранить объемы продаж, которые стимулируют дальнейшее поступление денег в строительную отрасль и появление новых инвестиционных проектов, планируемых к реализации в следующем году.
«Именно субсидирование ипотеки позволило сохранить объемы продаж, которые стимулируют дальнейшее поступление денег в строительную отрасль и появление новых инвестиционных проектов, планируемых к реализации в следующем году».
— Насколько необходимым было продление этой меры поддержки? И насколько своевременным — ряд экспертов говорит о том, что более раннее принятие решения позволило бы избежать ажиотажа на рынке?
— Субсидированная ипотека оказалась достаточно затратной для государства. Многие из нас уже сомневались, что удастся ее продлить. Но мы видим, каким мощным стимулом эта мера стала для покупателей недвижимости, и потому продление ее, на мой взгляд, вполне оправданно. И в данный сложный период весьма своевременно.
— Возможны ли негативные последствия от длительного субсидирования ипотеки? В частности, вымывание товарного запаса у застройщиков?
— Скорее нет, чем да. В Петербурге мы продаем примерно столько же, сколько строим, и эти цифры остаются на уровне прошлого года. В то же время хотелось бы прокомментировать предвзятость заявления Центробанка, что все деньги, которые были направлены в ипотеку, в итоге оказались у застройщиков в карманах. Это в корне неверно — поскольку часть средств дольщиков уходит в банки, осуществляющие проектное финансирование. Львиную долю прибыли от повышения цен «съели» именно банки, получившие преференции в виде эскроу-счетов, а не застройщики.
ВРЕМЯ КОНСЕРВАТОРОВ
— За счет чего удалось достичь прошлогодних показателей? Вряд ли речь идет о новых проектах?
— Застройщики запускают те проекты, которые они притормаживали, поскольку не понимали, хватит ли им денег и насколько с учетом эскроу и проектного финансирования. Схема не была проработана до конца, в полном цикле. Мы работаем по новым правилам первый год, а полный девелоперский цикл составляет 2-3 года, а иногда и более длительный срок, если речь идет о комплексной застройке или многоэтапном проекте. Нужно время, чтобы пройти его, оценить риски, трудности, посчитать все налоги и выплаты, которые будут сделаны по итогам. Только тогда можно более или менее четко прогнозировать действия на будущее. Пока же мы находимся на переходном этапе и любые меры, которые помогают поддержать стройку в это трудное время надо оценивать как исключительно положительные.
— То есть, говорить о последствиях эскроу-реформы можно будет не ранее, чем через два года?
— Да, видимо это будет 2022-й или даже 2023-й год. К тому времени рынок сформируется и можно будет получить достоверную статистику, которая бы учитывала все нюансы, трудности, проблемы, возникающие в ходе такого взаимодействия. Мы сможем более четко понять, каким образом работать на дальнюю перспективу. До этого момента, скорее всего, темпы стройки будут до определенной степени снижены. Понятно, что стимулирование ипотеки поддержало стройку и позволит в текущем году сдать те объемы, которые будут близки к прошлогодним показателям.
— А в следующем году нам что ожидать?
— С учетом того, что господдержка дала нам возможность получить гандикап, я думаю, мы первые полгода будем чувствовать себя достаточно уверенно, а вот дальше — посмотрим. Во многом это зависит от состояния российской экономики, от покупательского спроса и от того, как он будет формироваться и насколько снизится.
Сегодня многие компании выбрали консервативную политику: сейчас мы будем основные средства направлять на то, чтобы строить объекты, реализуемые по старым схемам, максимально их продавать, создавая дополнительный объем средств, который можно будет инвестировать в новые объекты, а также минимизировать долю проектного финансирования, чтобы себестоимость метра выросла незначительно. На мой взгляд, это достаточно разумная долгосрочная стратегия.
Уже не будет, как раньше — когда начинали строить объект, получали первые деньги и сразу же запускали новые проекты, поскольку деньги от дольщиков были практически бесплатными и позволяли обеспечивать быстрое развитие компании. Многие старались так делать, но не всегда получалось, потому что именно такая лавинообразная попытка нарастить объем строительства в некоторых случаях приводила к тому, что компания не справлялась, закредитовывалась и оказывалась в числе банкротов.
«Уже не будет, как раньше — когда начинали строить объект, получали первые деньги и сразу же запускали новые проекты, поскольку деньги от дольщиков были практически бесплатными и позволяли обеспечивать быстрое развитие компании».
— По вашим наблюдениям, какие сегменты рынка чувствуют себя сегодня наиболее уверенно?
— Рынок элитного жилья в большинстве случаев чувствует себя хорошо. В силу того, что в нем заложена высокая маржинальность, девелопер имеет возможность варьирования, ведения различной ценовой и бонусной политики. И очень многие, особенно в этом году, когда доллар «полетел» вверх, начали рассматривать объекты — в том числе и элитной стройки, в качестве долгосрочного выгодного вложения денег.
Соответственно, рынок инвестиционного жилья, а это, как правило, 1-2-комнатные квартиры, также неплохо себя чувствует. Учитывая стимулирование ставки ипотеки и ожидаемое повышение стоимости квадратного метра, здесь можно тоже неплохо заработать, по крайней мере, превысить ставку банковского депозита.
МОНОПОЛИЗАЦИЯ, ЦИФРОВИЗАЦИЯ, ДЕБЮРОКРАТИЗАЦИЯ
— Значит, в будущем нас ждет рост цен на недвижимость и сокращение строительства. Какие еще тренды вы могли бы выделить?
— Вымывание с рынка маленьких и средних компаний, дальнейшая монополизация. Крупным в этих условиях удастся выжить благодаря наличию прочных связей с банковским сектором и диверсификации бизнеса. Если один сегмент «проваливается», то другой вытащит компанию. Мы уже наблюдаем, как небольшие компании избавляются от земельного банка, некоторые переквалифицируются в подрядчиков.
Еще одни тренд — это цифровизация отрасли, и в части взаимодействия органов власти и бизнеса, и в отношении развития цифровых способов продажи. Год назад, до пандемии, всего одна компания разработала и реализовала возможность виртуального посещения квартир при продаже. Сейчас это делают все застройщики.
И, наконец, — нельзя не отметить, что очень серьезные усилия были предприняты Минстроем России для сокращения административных барьеров. Вы знаете, что большинство разрешительных процедур, связанных со стройкой, сейчас переведены на цифровые рельсы. Эта работа продолжается. В Госдуму внесен законопроект, который позволяет застройщику выйти на комплексное развитие территории, на реновацию. И если до сих пор реновация в Санкт-Петербурге буксовала, в связи с отсутствием прочной законодательной базы, то теперь эта база готовится.
«В Госдуму внесен законопроект, который позволяет застройщику выйти на комплексное развитие территории, на реновацию. И если до сих пор реновация в Санкт-Петербурге буксовала, в связи с отсутствием прочной законодательной базы, то теперь эта база готовится».
— Остались ли еще у застройщиков неразрешенные вопросы взаимодействия с властями?
— Да, пока еще остались. Так, например, решение по архитектурно-градостроительному облику объекта принимает в итоге один человек, со своими пристрастиями и взглядами: публичность и прозрачность таких решений в ряде случаев страдает.
Также очень больная тема для застройщиков — это строительство социальных объектов. Мы много лет постоянно говорим, что эта процедура не формализована до той степени, чтобы оценить затраты на этапе создания бизнес-плана. А ведь это влияет на маржинальность, на отношения с банками. В связи с этим хорошо бы было увидеть пошаговый, четкий и понятный алгоритм. В то же время подчеркну — строительство социальных объектов — это обязанность государства. В Москве, например, строитель покупает землю, дает деньги городу, город на эти деньги строит. На мой взгляд, это справедливый путь. Безусловно, при этом мы понимаем, что в Петербурге не так много земли в собственности, как в Москве. Но в идеале хотелось бы, чтобы бюджета города хватало на строительство социальных объектов. А пока стоимость социалки ложится на плечи горожан.
