Программа ипотеки с господдержкой, запущенная в апреле 2020 года, позволила строительной отрасли региона не только сохранить продажи на уровне прошлого года, но и нарастить выручку. Однако продление льготной ипотеки может привести к снижению активности на рынке, по крайней мере, в ближайшие месяцы, полагают эксперты. Подробнее о влиянии льготной ипотеки на рынок новостроек Петербурга и Ленинградской области — в материале РБК+.
На одном уровне
Всего за период действия льготной ипотеки в Петербурге и Ленинградской области было продано около 42 тыс. квартир и апартаментов (считая все сделки по договорам долевого участия в строящихся корпусах). Год назад за аналогичные месяцы — с мая по октябрь — было зарегистрировано 47 тыс. сделок. «За последние полгода объем продаж примерно аналогичен прошлогоднему в абсолютном выражении, — говорит главный эксперт аналитического центра Циан Алексей Попов. — В денежном выражении застройщики заработали примерно на 15% больше». Для сравнения, в Московском регионе рынок по числу сделок вырос на 16%.
Увеличить выручку компании смогли, в том числе за счет роста цен. Так, по итогам трех кварталов 2020 года стоимость квадратного метра в петербургских новостройках увеличилась на 14%, отмечает директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман.
Ипотечная доля
Льготная ипотека привела к росту доли жилищных кредитов во всех сегментах. «Изначально, когда максимальный размер предоставляемого кредита в 8 млн рублей, программа была рассчитана в большей степени на стимулировании спроса в массовом сегменте доступного жилья, и в гораздо меньшей — в сегментах качественного городского жилья уровня «комфорт» и выше, — говорит директор по маркетингу LEGENDA Всеволод Глазунов. — С увеличением порога до 12 млн рублей мы увидели, что даже в высоких сегментах есть доля клиентов, которые не против воспользоваться льготной ипотекой. За 10 месяцев 2020 доля ипотечных сделок составила у нас 81%. При этом с появлением в июле super-ипотеки от 0,5% доля таких сделок увеличилась. Рекорд был зафиксирован в августе — 92%».
Спрос на ипотечные сделки в последние годы остается стабильно высоким, в мае-октябре 2020 года в среднем по рынку новостроек Санкт-Петербурга и Ленобласти она достигла 69%, подсчитали в Циан.
«Люди нуждаются в жилье, но далеко не у всех есть возможность приобрести его без помощи кредитных средств, — напоминает Ян Фельдман. — В структуре наших продаж доля ипотечных сделок составляет от 70 до 80%. Скорее всего, в ближайшее время их доля сохранится на том же уровне».
Временная мера
Участники рынка утверждают, что решение о продлении льготной программы ипотечного кредитования — необходимая мера. «Она позволит поддержать спрос на первичном рынке жилья на определенном стабильном уровне. Но это будет иметь краткосрочный эффект, — полагает Ян Фельдман. — В дальнейшем все будет зависеть от платежеспособного спроса населения».
По словам Алексея Попова, доля сделок, которые будут проходить с участием льготной ипотеки, будет также зависеть от внешнеэкономической конъюнктуры. «Если не произойдет каких-то неожиданных событий, которые приведут к очередному ослаблению рубля, то доля ипотечных сделок будет медленно увеличиваться. Если же материализуются геополитические или макроэкономические риски, то выход на рынок покупателей с живыми деньгами, которые будут «спасать» свои сбережения, в моменте могут сократить долю ипотечников на 5-7 процентных пунктов», — говорит Попов.
По мнению директора департамента недвижимости Группы ЦДС Сергея Терентьева, само решение о продлении программы льготной ипотеки хоть и правильное, но не своевременное. «Его стоило принять еще в конце лета, — уверен Терентьев. — Отсрочка привела к почти ажиотажному спросу в сентябре и октябре, и дополнительному росту цен на строящееся жилье. Если бы это решение было принято раньше, начало осени оказалось бы более спокойным. В результате пикового спроса последних двух месяцев, был потрачен спрос следующих периодов, в том числе ноября и декабря».
Несмотря на запоздалое решение, продление программы до середины следующего года является верным шагом, полагает Сергей Терентьев. «Срок до конца 2021 года — это слишком длительный горизонт планирования в текущей ситуации, а продление программы лишь до конца 2020 года не позволило бы в должной мере поддержать рынок. Таким образом, в текущей ситуации выбран оптимальный срок продления программы, который позволит поддержать спрос в первой половине следующего года, как бы не развивались события».
Встречное предложение
Однако спрос на рынке новостроек столкнулся со стремительно сжимающимся предложением. «Люди активно воспользовались возможностями дешевой ипотеки, предполагая, что она завершится 1 ноября и таких выгодных условий уже не будет, — отмечает Всеволод Глазунов. — Сейчас программу продлили, и, возможно, девелоперы станут выводить проекты, которые были приостановлены в ожидании развития ситуации».
Но быстро компенсировать то вымывание предложения, которое произошло за этот год, не удастся. «За год предложение сократилось на 1,3 млн кв. м. и быстро такой объем не компенсировать, — говорит Ян Фельдман. — По нашей оценке, даже если восстановление начнется в 2021 году, то на прежние показатели по объемам рынку нужно будет выходить не менее года-полутора».
Ускорить вывод на рынок новых объектов позволяет применение современных технологий, включая BIM-проектирование и панельное домостроение. «Новые панельные дома соответствуют сегодняшним предпочтениям покупателей: отличаются разнообразием фасадов, продуманной планировкой квартир, позволяют возводить здания переменной этажности. Также они привлекательны для девелоперов за счет меньшей себестоимости строительства и долгого срока службы панельных конструкций, — отмечает Ян Фельдман. — Жилые кварталы «Янила», «Юттери» и «IQ Гатчина» — пример того, как современная панель преображает проекты комплексного освоения территорий».
Но даже ускоренный темп строительства не позволит в полной мере компенсировать снижение предложения в период действия льготной ипотеки. «Программа льготной ипотеки будет действовать на протяжении еще полугода, может быть года, а цикл строительства жилого дома составляет около трех лет», — напоминает Сергей Терентьев.
Однако ключевое следствие продления льготной ипотеки вовсе не увеличение объемов стройки, а уход с рынка атмосферы ажиотажного спроса, полагает Алексей Попов: «Это позволит покупателям спокойно выбирать из имеющихся вариантов, а застройщикам аккуратнее подходить к индексации цен, так как в некоторых районах они уже приблизились к уровням вторичного рынка».