По итогам 2020 года на рынок новостроек Петербурга и Ленинградской области выйдет в два раза меньше квартир и апартаментов, чем в 2019 году, подсчитали в Аналитическом центре Циан. Дефицит предложения уже сказался на ценах и планах застройщиков по выводу новых объектов. Что еще влияет на предложение на рынке жилой недвижимости, и какие проекты представят до конца года — в материале РБК+ Петербург.
Раз в четыре года
За первые 10 месяцев 2020 года продажи стартовали в 257 корпусах суммарной площадью 3,8 млн кв. м, из них 0,8 млн кв. м — в Ленобласти, 3 млн кв. м — в Петербурге. Последний раз столь незначительный объем новых корпусов фиксировался в 2016 году, когда по итогам года в продажу было выведено 3,9 млн кв. м жилья, отмечает главный эксперт аналитического центра Циан Алексей Попов.
Объем предложения в целом по рынку в последние месяцы снизился. «Так, на конец октября, по нашим данным, на рынке масс-маркет Петербурга и области в продаже находилось на 49% меньше квартир по площади, чем год назад», — приводит данные руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов.
Такое снижение девелоперы объясняют несколькими факторами. «Во-первых, высоким спросом на фоне льготной ипотеки. Во-вторых, пандемией, которая тормозила выход на рынок новых очередей и объектов», — перечисляет генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева.
Не менее значимым остается и влияние поэтапного перехода на систему эскроу-счетов. «Пока предложение имеет тренд на сокращение, особенно в сегменте качественного городского жилья, и в реалиях работы по схеме эскроу этот тренд будет сохраняться, — полагает директор по маркетингу LEGENDA Всеволод Глазунов. — На рынок будут выходить только доказано рентабельные проекты, в которые поверили и которые профинансировали банки, крайне тщательно и взвешенно оценивающие финансовые модели». Пока же застройщики планомерно реализуют проекты по старым правилам, и такого предложения достаточно, чтобы не спешить выводить новые проекты, добавляет Глазунов.
Феноменальный рост
Снижение объема предложения — лишь одна из нескольких причин, определяющих рост цен на недвижимость в этом году. Гораздо сильнее на цены повлияли запуск программы льготной ипотеки, а также решения ЦБ по снижению ключевой ставки. «С одной стороны, покупатели стремятся успеть взять ипотеку по рекордно низкой ставке, с другой, держатели депозитов или наличных рублей решили переложить свои обесценивающиеся активы в квадратные метры. Рост спроса закономерно привел к росту цен», — говорит Алексей Попов.
Как отмечает директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов, по итогам трех кварталов 2020 года общая доля сделок с использованием ипотечного кредитования в «Строительном тресте» составила 74%.
По оценкам партнера Rusland SP Дмитрия Лехмуса, стоимость метра увеличилась минимум на 15% во всех сегментах и локациях. «Даже в районах ближайшего заКАДья цена метра перевалила за 100 тыс. рублей, что еще несколько лет назад казалось невероятным. На это повлияло не только сокращение предложения, но и стоимость проектного финансирования», — говорит Лехмус.
На первичном рынке Петербурга в этом году наблюдается феноменальный рост цен: около 16% за десять месяцев 2020 года, подтверждает Анжелика Альшаева. «Я полагаю, что сейчас этот процесс должен замедлиться: продление льготной ипотеки на длительный срок ослабило ажиотаж на рынке жилья», — добавляет Альшаева.
Также на стоимость жилья оказывали влияние и другие факторы — корректировка курса рубля и рост себестоимости строительства, уточняет Дмитрий Ефремов.
В ожидании пополнения
С середины осени новые очереди и проекты стали активнее выводиться на рынок региона. Так, «Главстрой Санкт-Петербург» представил шестую очередь ЖК «Юнтолово» и готовит старт новых корпусов в 21 квартале «Северной долины». «Наши планы на текущий год остались неизменными, несмотря на все перипетии с коронавирусом, — говорит Дмитрий Ефремов. — До конца года планируем сдать 15 очередь «Северной долины» — это 10 жилых домов комфорт-класса. Строительство завершается в 21 квартале жилого комплекса, идет подготовка ко вводу в эксплуатацию. В следующем году продолжим развивать наши ЖК «Северная долина» и «Юнтолово».
«КВС» также планирует до конца года вывести в продажу несколько новых объектов — в ноябре начались продажи в пятом квартале ЖК «Ясно.Янино», готовится к выходу новый квартал «Имение» микрогорода «Новое Сертолово». «Главной премьерой года от «КВС» станет ЖК «Любоград» в Стрельне», — озвучивает планы компании Анжелика Альшаева.
Компания «Строительный трест» ежегодно строит и выводит в эксплуатацию от 100 до 150 тыс. кв. метров, этот год не станет исключением. «В 2020 году уже сданы лот 7-21 ЖК «Капитал» и первый этап ЖК «Новое Купчино» — это более 110 тыс. кв. метров жилья. До конца года будут введены в эксплуатацию лоты 8 и 9 ЖК NEWПИТЕР в гп. Новоселье общей жилой площадью около 30 тыс. кв. метров. Таким образом, общий объем составит более 140 тыс. «квадратов», эта цифра больше прошлогодней», — отмечает Сергей Степанов.
Группа ЦДС также в плановом порядке выводит на рынок новые объекты — в октябре был запущен проект в Буграх — жилой комплекс ЦДС «Новые Горизонты». «Если говорить о проектах, запланированных на следующий год, то мы будем ориентироваться на рыночную ситуацию. Пока готовим к выводу два проекта в черте города и один — в Ленинградской области», — говорит директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев.
В ближайшее время в высоком ценовом сегменте планирует начать продажи LEGENDA в проекте «Малоохтинский, 68». В Санкт-Петербурге у компании на данный момент еще два участка — на Васильевском острове и на Черной речке. «Также мы продолжаем поиск новых участков в городских локациях, которые должны отвечать требованиям, необходимым для формирования наших качественных проектов», — добавляет Всеволод Глазунов.
Активизация застройщиков подстегнула спрос и на земельные участки. Только за первые три квартала 2020 года девелоперы купили в семь раз больше земли, чем за весь 2019 год, приводит данные Дмитрий Лехмус. «Мы видим, что большинство компаний запускают или планируют запускать новые проекты. Причем в части поиска участков активизировались не только местные девелоперы: рынок активно мониторят региональные игроки и крупные подрядные компании, которые решили попробовать себя в роли застройщиков», — добавляет он.
Рыночный баланс
Застройщики не только занимаются поиском новых локаций, но и получают разрешительную документацию на новые проекты. За первые 10 месяцев 2020 года в Санкт-Петербурге получено 26 разрешений на строительство, что превысило аналогичный показатель 2019 года в 1,3 раза, приводит данные Алексей Попов. В среднесрочной перспективе это должно сбалансировать объем активного предложения и убрать с рынка ощущение дефицита.
На развитие рынка в 2021 году девелоперы смотрят с осторожным оптимизмом. «Потребность людей в новом качественном жилье сохраняется, более того, в период самоизоляции многие пересмотрели отношение к своему жилью и приняли проактивную позицию улучшать свои жилищные условия», — говорит Всеволод Глазунов. Спросом пользуются качественные проекты, имеющие совершенно иной принцип организации пространства, другой уровень жизни: эргономичные функциональные планировки, качественную архитектуру, закрытый охраняемый двор без машин и посторонних людей, современные инженерные решения и развитую коммерческую инфраструктуру на первых этажах.
«Продление программы льготной ипотеки стало положительным моментом для отрасли. Также ушел фактор неопределенности, доминировавший на рынке в начале весны, когда многие потенциальные покупатели не понимали, как изменятся их доходы. Сейчас каждый человек может спокойно и осознанно принять решение о приобретении квартиры», — заключает Сергей Терентьев.
