Несмотря на снятие практически всех ограничений для бизнеса, введенных из-за коронавируса, предприниматели по-прежнему находятся на стадии неопределенности. Непонятно, из чего выплачивать отложенные платежи, будет ли продлен мораторий на банкротства и отменена переоценка кадастровой стоимости. О спросе, состоянии отрасли и прогнозах эксперты и бизнесмены говорили в рамках круглого стола «Коммерческая недвижимость в новом деловом сезоне: административные условия и экономическая ситуация», организованного РБК Петербург.
Шквал банкротств
В начале октября этого года в России прекратит действовать мораторий на банкротства. Он распространялся на компании, попавшие в список наиболее пострадавших от коронавируса отраслей или в перечень системообразующих и стратегических организаций. Как отмечает Управляющий партнер юридического бюро LEGAL to BUSINESS Светлана Гузь, если мораторий на банкротства не будет продлен, то в октябре в России ожидается шквал банкротств. «Так произойдет потому что, к огромному сожалению, все отложенные обязательства не будут выполнены. Особенно это видно по ресторанной отрасли, которая не восстановилась, а арендодатели требуют исполнения обязательств и не идут на уступки», — говорит она, добавляя, что период настоящих скидок и уступок действовал только первые два месяца периода изоляции.
Помимо ресторанной отрасли, эксперт отмечает, что сложная ситуация затронет арендный рынок — не только арендаторов, вынужденных в случае непредоставления им отсрочки или рассрочки в погашении арендных платежей прибегать к судебным спорам и/или поиску новых локаций, но и арендодателей. Арендодатели, предоставившие отсрочки арендаторам (нередко в принудительном порядке), несут существенные убытки из-за падения арендного потока, так как у арендодателей есть свои контрагенты и финансовые обязательства (в том числе кредитные). По указанным причинам арендодатели рискуют сами оказаться в процедуре банкротства и лишиться своего имущества.
Многие арендодатели отмечают, что у них нет полной уверенности в восстановлении платежеспособности арендаторов по окончании периода отсрочек/рассрочек. В связи с изложенным, по словам Светланы Гузь, арендодатели обращаются за консультациями и оценкой рисков. Сложившаяся ситуация не позволяет небрежного к себе отношения, так как передел рынка недвижимости может быть обусловлен не только объективными причинами, но и неправильной оценкой рисков, расстановкой приоритетов, отсутствием стратегии защиты и превентивных мер.
Помимо ситуации на арендном рынке, «дамокловым мечом» над головами собственников недвижимого имущества висит перспектива пересмотра кадастровой стоимости недвижимого имущества, добавляет Светлана Гузь. На данный момент открытым остается вопрос, будет ли пересмотрена кадастровая стоимость объектов недвижимости, в том числе для целей налогообложения. Безусловно, это поможет бюджету города и страны в целом, но в ряде случаев по результатам пересмотра кадастровая стоимость увеличивается слишком существенно. Предприниматели и при отсутствии ситуации с коронавирусной инфекцией не всегда обладали достаточным запасом финансовой прочности, а тем более — на сегодняшний день. Мораторий на повышение кадастровой стоимости и налоговой ставки, по мнению эксперта, это одна из наиболее востребованных мер государственной поддержки на сегодняшний день.
В зоне риска по результатам пандемии оказываются предприятия самых разных отраслей — достаточно сложно в короткие сроки восстановиться будет предприятиям, занимающимся концертной, развлекательной деятельностью, зрелищными и спортивными мероприятиями. Для них были бы востребованы дополнительные меры государственной поддержки, иначе в начале года мы можем ожидать увеличения дефолтов по обязательствам, добавляет Светлана Гузь.
Коллапс на концертном рынке
В Петербурге официальный запрет на проведение мероприятий внутри зданий был снят 12 сентября. С этого дня возобновили работы театры, кинотеатры и иные организации исполнительных искусств при условии соблюдения требований и рекомендаций Роспотребнадзора. Однако, как отмечают игроки рынка, по-настоящему индустрия заживет через полгода. «Мы не можем просто взять и провести какой-нибудь концерт на следующий день после разрешения работать. Нам нужно продать билеты, сделать рекламу. И кто сейчас это будет делать, когда у Роспотребнадзора ограничения по количеству людей в помещении? Поэтому наша индустрия самая пострадавшая», — говорит президент концертно-спортивного комплекса «Тинькофф Арена» Вадим Финкельштейн.
По его словам, коллапс на концертном рынке начнется после нового года, когда бизнесу придется выплачивать отсроченные платежи. «Если магазины и рестораны имели хоть какую-то выручку за счет доставки, то у нас уже полгода нет доходов. У нас нет никакой помощи от государства, кроме как отсрочки по налогам, которые все равно надо оплачивать, причем сразу в двойном объеме (долг и текущий период). Государство думает: сдохнут — другие появятся», — говорит Финкельштейн. Он отмечает, что отрасль накопила колоссальные долги и сейчас полностью парализована. По его оценкам, многие компании после пандемии не откроются. Однако сам бизнесмен намерен сохранить компанию и команду: «Мы сохраняем команду, потому что она собиралась годами. Конечно, мы немного урезали зарплату, но все равно платим», — делится он.
Перспективный сегмент
Как отмечают эксперты, отток арендаторов в разных сегментах офисной недвижимости происходит неравномерно. Тяжелее всего пережили пандемию бизнес-центры класса С, основные клиенты которых малый бизнес. «Если раньше уровень вакансий в бизнес-центрах класса С был 8%, то теперь 20%», — говорит генеральный директор ООО «МТЛ. Управление недвижимостью» Николай Антонов, добавляя, что сегодня уже половина арендаторов малого бизнеса испытывает финансовые проблемы.
Тем не менее, в офисной недвижимости остается и перспективный сегмент — коворкинги. Как говорит Антонов, после пандемии удаленный формат работы во многих компаниях останется хотя бы для части сотрудников, а, чтобы компаниям не переплачивать за аренду собственных офисов, часть сотрудников корпорации будут отправлять в коворкинги.
Предложение также будет расти, поскольку коворкинги — хорошая возможность, чтобы с помощью совсем небольших инвестиций превратить пустующее, неликвидное помещение в доходный актив. «Для коворкингов не существует неудобных объектов, — уверен Антонов. — Кроме того, сейчас на рынке есть несколько франшиз от известных сетей. С их помощью можно открыть коворкинг быстро, недорого, без ошибок, лишних затрат, рисков для репутации. Многие из тех помещений, которые сейчас стоят с пыльными окнами и вывесками «сдается в аренду», могут уже зимой принести собственникам хорошие деньги. Мы тоже приняли решение развивать сеть PAGE по франшизе. И уверены, что к выходу из кризиса Петербург придет с рынком офисов, на котором 15-20% площадей придется на современные гибкие рабочие пространства».
Рынок арендатора
Сложная ситуация сложилось в сегменте торговых центров. Управляющие компании опасаются массового оттока разорившихся арендаторов. По оценкам участников дискуссии, 80% торговых центров Петербурга в валютных кредитах. По словам управляющего партнера УК Teo Properties (Владимирский пассаж, ТК Космос, ТК Авеню) Нодара Адейшвили, в отрасли под конец карантина был пик вакансий — небольшие компании не смогли открыться из-за низкого спроса или вовсе из-за его отсутствия. Сейчас, когда торговые центры заработали, их посещаемость оказалась ниже прошлогодних показателей. «В некоторых сегментах произошел отказ от отложенного спроса. Это то, чего мы не ожидали — люди стали отказываться от покупки вещей, на которые были отложены деньги», — говорит Адейшвили. В итоге сегодняшний рынок недвижимости — «рынок арендатора», поэтому арендодателю приходится идти на уступки, в том числе, чтобы сохранить свой бизнес.
Впрочем, как отмечает генеральный директор ТД «Пассаж» Дмитрий Абрамов, ситуация в ретейле разнится. Например, есть «крепкие» арендаторы в лице международных торговых сетей, которые чувствуют себя «более или менее» нормально за счет отложенного спроса. «Но способность потребителя даже в этом сегменте, значительно сократилась. Даже постоянные клиенты не могут себе позволить покупки в том же объеме и посещают магазины либо реже, либо делают это очень точечно», — говорит Абрамов.
Доля спонтанных покупок стала минимальной и это отражается на планах по развитию сетей — число магазинов сокращается, некоторые безвозвратно закрываются, резюмирует ситуацию Дмитрий Абрамов.
Осознание фатальности
Рост неопределенности заставил инвесторов в недвижимость взять паузу. Как говорит президент ГК «RENTA» Артем Гудченко, в стрит-ретейле инвесторы при любой удобной возможности готовы выйти в кэш, так как у всех наступило осознание фатальности существующих рисков.
По его словам, часть помещений в стрит-ретейле опустела и на рынке есть большой процент «скрытых вакансий» (арендатор уже в дефолте, но еще не объявил об этом). Однако при этом цены на многие помещения в стрит-ретейле выросли. Это связано со снижением привлекательности других инвестиционных продуктов. «Стрит-ретейл в большей степени представляет собой рынок частного инвестора, основная альтернатива стрит-ретейлу — банковские депозиты. В последние месяцы довольно сильно упала ключевая ставка ЦБ и, как следствие, проценты по депозитам. Как только это произошло, у всех инвесторов появилось желание зафиксировать деньги в чем-то надежном и твердом», — говорит он. По словам. Гудченко, спрос на помещения стрит-ретейла вырос со стороны неквалифицированных инвесторов.
Эксперт отмечает, что в глазах неквалифицированных инвесторов идеальной моделью инвестиций видится вложение денежных средств в покупку помещения под продуктовый магазин в хорошем, проходном месте. Этим и обусловлен текущий рост цен на указанные объекты.
По мнению Артема Гудченко, характерной чертой этого кризиса является то, что бизнес перестал смотреть в будущее с оптимизмом. «Сейчас мы последовательно в течение года получаем информацию, что завтра будет хуже, чем сегодня. Если даже не будет второй волны ограничений, то весной нас ждет всплеск безработицы и рост политического напряжения», — добавляет он.
Как избежать самого плохого сценария
Несмотря на тревожные прогнозы, у бизнеса все же есть способ повлиять на кризисную ситуацию. Как отметили предприниматели, осенью на всех рынках будет происходить рост консолидации бизнеса в борьбе за жизнь. Благодаря договороспособности контрагентов, активной жизненной позиции и давлению на власть бизнес сможет избежать самого плохого сценария.
«Мы все являемся частью одной пищевой цепочки. И в случае если арендатор и арендодатель не найдут общего языка, то арендодатель останется без арендатора надолго. А арендатору придется инвестировать в новое место», — говорит инвестор отеля Indigo St.Petersburg-Tchaikovskogo Виктория Шамликашвили. По ее мнению, пока есть возможность сохранять разумную переговорную позицию, это нужно делать. Что касается консолидации бизнеса, то, по словам Шамликашвили, объединяясь, бизнесмены могут добиваться уважения со стороны власти.
Примеры объединений бизнесменов для решений проблем в своей отрасли уже есть. В период пандемии в Петербурге с коллективными письмами к власти обращались представители ресторанной сферы, отельеры, владельцы торговых центров. «Думаю, что бизнес будет активнее включаться в создание профессиональных объединений, ассоциаций, союзов — я вижу, насколько люди доведены до края и готовы к активным действиям. И чем хуже будут дела, тем активнее будет их позиция. Политическая активность таких объединений может поменять баланс власти», — считает Артем Гудченко.
Управляющий партнер юридического бюро LEGAL to BUSINESS Светлана Гузь:
«Избежать негативного сценария может помочь грамотный переговорный процесс, в рамках которого могут быть выстроены взаимные системы компромиссов и уступок, которые позволят контрагентам сохранить бизнес и восстановить платежеспособность. В европейских странах, а в последнее время — и в России, для целей урегулирования конфликтных ситуации прибегают к помощи посредников — профессиональных медиаторов. Медиация способна помочь разрешить любой конфликт и найти выход из самой тупиковой ситуации. Даже судебные споры могут быть переведены в русло медиации.
Мы как юристы ждем также развития института судебного примирения — в силу нашего менталитета многим людям проще довериться в разрешении конфликта людям с судейским прошлым. Убеждена, и это доказывает наша обширная практика, что переговоры и медиация — лучшие и надежные способы решения конфликтов. Нам удавалось примирить, казалось бы, непримиримых противников — например, кредиторов и заемщиков, утративших доверие банка как партнера».
Николай Антонов, генеральный директор ООО «МТЛ. Управление недвижимостью»:
«В пандемию меньше всего пострадал, а возможно — даже выиграл, самый экзотичный вид недвижимости — коворкинги. Мы видим среди наших клиентов большие корпорации: «Почта России», «Сбербанк», «Газпром нефть». Названия этих компаний говорят сами за себя. Корпорации пошли по принципу: «зачем нам держать людей в пандемию в бизнес-центрах класса А? Давайте мы лучше пересмотрим свою стратегию, и часть офисного планктона переведем на удаленную работу». При этом они не отправили всех сотрудников домой — кому-то неудобно работать из дома, а арендовали им места в коворкингах. Поэтому спрос на этот формат недвижимости вырос и, по нашим прогнозам, будет расти в перспективе.
В целом, коворкинги — это гибридная недвижимость. Они могут быть офисными, могут сдаваться под предоставление различных услуг, например, бьюти-процедур. Поэтому эта недвижимость за счет своей супергибкости выигрывает».
