В 2019 году в Петербурге было введено в эксплуатацию 50 социальных объектов — школ, поликлиник, детских садов, пожарных депо, — половина из них за счет инвестиционных средств. В 2020 году городские власти планируют сдать в эксплуатацию уже 60 социальных объектов, из них 23 за счет внебюджетных средств. В чем особенность соцобъектов от девелоперов, как определяется норматив и что нужно знать при выборе семейной квартиры — в материале РБК Петербург.
Социальный дефицит
В городе наблюдается дефицит социальных объектов. «Сегодня основная задача Комитета по строительству и подведомственных ему организация в том, чтобы сократить имеющийся дефицит социальной инфраструктуры, — говорится в ответе комитета на запрос РБК Петербург. — Мы активно ведем работу по достройке социальных долгостроев, и в самое ближайшее время начнется активный ввод школ, детских садов и медицинских объектов. Также мы начинаем строительство новых социальных объектов, в которых нуждается город». По итогам первого полугодия 2020 года городские власти потратили на эти цели более 7,8 млрд рублей.
Активно включаются в работу по сокращению дефицита социальных объектов инвестиционные средства. Так, только в этом году планируется ввести в эксплуатацию 3 инвестиционные школы из 8 запланированных, 11 детских садов (всего 22) и 4 объекта здравоохранения (всего 13). Пока город, в отличие от Ленобласти, руководствуется принципом безвозмездной передачи соцобъектов городу, выкуп рассматривается лишь в отдельных случаях.
Однако и в Ленобласти, есть свои нюансы. «Выкупная стоимость объектов определяется федеральными расценками, которые регулируются министерством экономического развития, — поясняет руководитель проектов комплексного освоения территорий компании «Строительный трест» Анзор Берсиров. — Проблема состоит в том, что расценки не совсем отражают сегодняшние реалии. В лучшем случае они составляют 80%, а иногда и вовсе 70% от реальной стоимости того или иного объекта».
Для застройщиков наличие социальной инфраструктуры — это способ повысить привлекательность объекта для покупателя. «Как показывает наша статистика, при первом звонке в компанию около 80% потенциальных покупателей интересуются наличием в жилом комплексе объектов инфраструктуры, включая детские сады, школы, центры детского развития и пр.», — отмечает директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман.
Инвестиционные вложения
Решение о строительстве социальных объектов принимается девелопером еще на этапе проектирования жилого комплекса. «Единых норм не существует, все зависит от индивидуальных требований к проекту, особенностей локации, статуса земельного участка, условий заключенных договоров между застройщиком и властями, — поясняет Ян Фельдман. — Сам факт возведения жилья не влечет за собой обязательство строить детские сады, школы, поликлиники, пожарные депо, особенно если земельный участок находится в частной собственности девелопера. Но, начиная работать на новой территории, застройщик может повлиять на то, какой в будущем она станет — комфортным кварталом с насыщенной инфраструктурой или очередным скучным «спальником». Чтобы избежать второго сценария, важно не только возводить жилье, но и создавать среду».
«Затраты на проектирование и строительство социальной инфраструктуры можно сравнить с долгосрочными инвестициями, по крайней мере, если говорить об отношениях застройщика и потребителей», — добавляет главный специалист по маркетингу Группы ЦДС Наталья Кукушкина.
Анзор Берсиров отмечает, что при подготовке градостроительных документов территориального планирования количество мест в детских садах и школах рассчитывается точно так же, как и количество парковочных мест и зеленых насаждений в жилом комплексе. «Расчет исходит из установленного количества жителей конкретного района или квартала», — поясняет Берсиров.
Сроки и стоимость
При этом наличие социальной инфраструктуры в пешей доступности повышает стоимость жилья примерно на 5-10%. Так, в среднем строительство типового садика и школы — современного здания со всей инженерией, оборудованием, мебелью, благоустроенной территорией вокруг — с учетом затрат на строительство и проектирование, обходится примерно в миллион рублей на ребенка, приводит данные Наталья Кукушкина. В ряде случаев стоимость может быть и выше.
«Детский сад на 120 детей с бассейном в среднем стоит около 240 млн рублей, — отмечает Ян Фельдман на примере садика в финском городке «Юттери» в Колпинском районе Петербурга. — Школа обходится чуть дешевле [в расчете на одного ребенка] за счет немного других нормативов, большего количества детей, на которых рассчитан объект, и большими площадями».
Скорость возведения объектов зависит от сложности и масштабов строительства. «За последний год в наших проектах КОТ — «Северная долина» и «Юнтолово» — было открыто сразу три соцобъекта: два детских сада и школа. По нашему опыту, на возведение типичного детского сада может потребоваться около 18 месяцев, школы — 20-24 месяца», — говорит директор проекта «Северная долина» Дмитрий Калинин.
При этом застройщики объясняют, почему в ряде случаев школы возводятся уже после завершения строительства домов: «Строить школу задолго до окончания строительства первого квартала не имело большого смысла, — говорит Анзор Берсиров на примере первой школы в ЖК NEWПИТЕР в Новоселье. — Построить образовательное учреждение и не заполнить его детьми, при этом неся траты на обслуживание — нецелесообразно. К тому же в таком случае в учреждение могут записаться школьники со всего Ломоносовского района. И в конечном итоге детям, которые постепенно заселяются у нас в квартале, в Новосельской школе не хватило бы места».
При комплексном освоении территории в границах города застройщики отмечают, что часть социальной инфраструктуры может быть построена еще до завершения всего объема жилья. «Без построенных и введенных в эксплуатацию объектов социальной инфраструктуры застройщик просто не получит разрешение на строительство следующих очередей, эти правила игры установлены очень четко», — объясняет Наталья Кукушкина.
Смена парадигмы
Вслед за сменой подхода властей и застройщиков к наличию социальной инфраструктуры, меняется и наполнение таких объектов. «Современные школы значительно отличаются от образовательных учреждений, которые были построены еще 15-20 лет назад и тем более раньше, — говорит Дмитрий Калинин. — Прежде всего, они стали более просторными, вместительными, светлыми». Особое внимание уделяется созданию доступной безбарьерной среды в школах и детских садах: в зданиях устанавливаются подъемники и лифты, проходы становятся шире, наносится специальная тактильно-визуальная разметка.
«Одним из основных требований становится использование энергоэффективных решений — строительных материалов, фасадных конструкций, элементов освещения, — отмечает Калинин. — Сильно шагнули вперед технические решения для обеспечения безопасности всех процессов: устанавливаются автоматизированные системы пожарной безопасности, системы управления эвакуацией, охранные сигнализации и видеонаблюдение, автоматизированные системы мониторинга работы инженерных систем, контроля и управления доступом в здания и на территорию. И, конечно, устанавливается современное оборудование для учебы — мультимедийные панели, открываются лингафонные кабинеты, лаборатории».
Меняются представления и об интерьерах учебных заведений — вместо привычных бежевых и зеленых стен застройщики применяют современные интерьерные решения. «В рамках затрат на проектирование и строительство школы хороший дизайн-проект занимает небольшую долю, а эффект от гармоничных интерьеров распространяется на долгие годы вперед, — подчеркивает Наталья Кукушкина. — Например, особенной «фишкой» школы в жилом комплексе ЦДС «Северный» станет встроенная мебель по индивидуальному заказу, которая заполнит пространства библиотеки, рекреаций и другие общественно-учебные модули».
То же касается и детских садов. «Ранее происходило так: сначала готовился проект, потом шло строительство, затем привлекались дизайнеры. И только когда дизайн был готов, подключались комплектовщики, — говорит Анзор Берсиров. - Но, на мой взгляд, правильный подход, когда еще на стадии проектирования привлекаются дизайнеры, чей опыт исходит из психологии детей. Результат такой работы найдет свое отражение в нюансах, например, цветах или элементах мебели, которые в конечном итоге помогут ребенку правильно развиваться».
Однако существующие нормативы скорее оставляют место для маневра, но тормозят создание принципиально новых проектов. «Несмотря на, что СНиПы постоянно обновляются, в России подход к проектированию социальных объектов остается все еще советским, — подчеркивает Ян Фельдман. — Например, все школы у нас коробочного плана. При желании сделать проект с визуально легкими конструкциями — потребуется дополнительные согласования. Действующие нормы очень строгие и однозначные: окно должно быть слева, стол — справа и т.д. Трансформировать пространство, например для более эффективной групповой работы, практически невозможно». В качестве примера он приводит школы в Финляндии, где очень много света и где одно пространство может быть и библиотекой, и амфитеатром, и сценой. «Но архитектура и внутренние планировки социальных объектов в Европе во многом обусловлены их подходом к образованию и воспитанию в целом — он очень демократичен. У нас же пока все подчинено старым санитарным нормам и правилам, от количества метров на человека и высотности до инсоляции», — резюмирует Ян Фельдман.
Семейные потребности
Застройщики напоминают, что комфорт проживания не ограничивается только наличием социальной инфраструктуры. «Индивидуальных покупателей, семьи без детей и семьи со взрослыми детьми, которые уже либо учатся в ВУЗах, либо сами работают, такие вопросы волнуют значительно меньше, — говорит Наталья Кукушкина. — А вот магазин в шаговой доступности, отделение банка, булочная со свежим хлебом — такие моменты интересуют почти всех: и семейных, и бессемейных, и с детьми, и без них. Поэтому коммерческие помещения на первом этаже появляются почти во всех проектах, даже если полноценная социальная инфраструктура там не заложена, поскольку не требуется по нормативам».
Но и для «семейного» покупателя важна не только «социалка». «Имеет значение и сама концепция жилого комплекса, и функциональные планировки, которые подойдут именно семьям, и насыщенная внутренняя инфраструктура, которая позволит интересно и разнообразно проводить свой досуг. Различные зоны для отдыха, спорта, прогулок, общения и игр с детьми, велодорожки, благоустроенная набережная или собственный парк — все имеет значение. Только совокупность этих факторов позволяет создать комфортную атмосферу в квартале», — заключает Ян Фельдман.
