Земельный казус
Материалы выпуска
Надежда Калашникова: лучших условий для покупки жилья может уже не быть Экспертиза Земельный казус Решения Семейная инфраструктура Инструменты
Решения Санкт-Петербург и область
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Материалы выпуска

Земельный казус

Петербургские девелоперы начали активно пополнять земельный банк. Но качественных участков под застройку в городе становится все меньше, а цена на них растет.
Фото: Ольга Зарубина/РБК Петербург

По данным аналитиков Rusland SP, по итогам первого полугодия 2020 года петербургские девелоперы приобрели под строительство 62,4 га, что в пять раз больше, чем в первом полугодии прошлого года. Пользуются спросом участки в центре города, на Васильевском острове и на территории серого пояса. При этом число земельных участков под застройку в городе сокращается, а их стоимость растет.

Ценный актив

Девелоперы активизировали работу по пополнению земельного банка после года затишья. Только за первые полгода в Петербурге было совершено 12 сделок. (см инфографику). Во втором квартале 2020 года земельный банк пополнили такие компании, как Setl Group, LEGENDA Intelligent Development, Bonava и ГК «Альфа Фаберже». Совокупная площадь приобретенных участков составила 13,46 га, а общая стоимость сделок — порядка 6,4 млрд рублей, подсчитали аналитики Rusland SP.

Новые участки под застройку расположены, на Петроградской стороне, Васильевском острове, в районе Черной речки, Малоохтинской набережной и в Московском районе. Локация сказывается на стоимость земельных участков под жилищное строительство, но не является определяющей. На итоговую цену влияет множество факторов: площадь участка, наличие действующей разрешительной документации. «Также цена зависит от цены продажи квадратного метра и от активности девелоперов в конкретной локации», — добавляет директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей.

Елизавета Конвей (Colliers International)

В последние 3-5 лет стоимость земли в городе росла на 10-15% в год, отмечает партнер Rusland SP Андрей Бойков. «Этому способствовало несколько факторов. Во-первых, рос весь рынок: цены на первичном рынке, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов. Соответственно, повышалась и цена земли. Второй фактор — переход на эскроу-счета и проектное финансирование. Дело в том, что для получения финансирования девелоперам необходимо предоставить в банк разрешение на строительство. Поэтому сейчас участки с разрешением на строительство достигли максимальной стоимости, а конкуренция за них огромная», — поясняет Бойков.

Андрей Бойков (Rusland SP)

Помимо высокой стоимости земельные участки могут таить и высокие риски. «Огромное количество рассматриваемых вариантов не прошло через «сито» оценки рисков, — делится опытом компании директор по маркетингу LEGENDA Всеволод Глазунов. — Приобретая участки в историческом центре или прицентральных районах, на этапе, предшествующем заключению сделки, проверялось наличие всех экспертиз, разрешительных документов и заключений государственных надзорных органов, гарантирующих отсутствие градостроительных рисков. Конечно, максимально «чистые» и подготовленные активы имеют максимальную рыночную стоимость».

Всеволод Глазунов (LEGENDA)

Исчерпаемый ресурс

И предпосылок для снижения цены нет — незастроенные земельные участки в городе заканчиваются. «К сожалению, в городе почти не осталось крупных земельных участков, которые можно было бы указать как вектор развития жилищного строительства на длительную перспективу», — говорит директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев. Одна из немногих перспективных локаций — Каменка, и она уже несколько лет достаточно активно застраивается. «Это хороший, сложившийся район со своей инфраструктурой и пока еще достаточным количеством свободных земельных участков, подходящих для новой застройки. В ближайшее время мы планируем запустить здесь наш новый проект», — добавляет он.

Сергей Терентьев (ЦДС)

В других локациях возможности для строительства крупных объектов (площадью 100 тыс. кв. м и более) практически исчерпаны, говорит Сергей Терентьев. «Не случайно масштабное строительство в последние годы было сосредоточено в Мурино, Кудрово, Янино и в других пригородных локациях», — добавляет он.

Возможности для развития Петербурга сегодня лежат в плоскости редевелопмента «серого пояса» и в освоении территорий вдоль КАД. Интерес к участкам за пределами КАД проявляют компании с хорошим опытом реализации проектов КОТ и те, кому не нужна высокая динамика продаж. «На рынке есть целый ряд застройщиков, которые отлично себя чувствуют в данном сегменте, — уточняет Андрей Бойков. — ПриКАДовые территории также рассматривают новые игроки рынка для реализации своих первых проектов».

В городской же черте в последние несколько лет набирает силу тренд к точечной застройке. «Переход на проектное финансирование и автоматический рост стоимости квадратного метра заставили девелопера сфокусировать внимание на проектах, которые обеспечивают какую-то добавленную стоимость за счет материалов, концепции, транспортной доступности, — поясняет Елизавета Конвей. — Поэтому застройщики предпочитают участки площадью 30-40 тыс. кв. м в пешей доступности от метро (10-15 минут). На таких участках появляются проекты преимущественно комфорт— и бизнес-класса».

При этом эксперты указывают, что девелоперы стали больше внимания уделять уникальности своих проектов. «Многие стали отстраиваться от конкурентов, делать более интересную архитектуру и комфортную квартирографию. По факту того эконом-класса, который активно развивался, особенно за КАД, в данный момент стараются избегать», -подчеркивает Андрей Бойков.

Перспективный пояс

По словам Елизаветы Конвей, в Петербурге сохраняют привлекательность Приморский, Калининский, Красногвардейский, Василеостровский, Адмиралтейский районы и «серый пояс». В каждом из этих районов есть какой-то драйвер. Например, Приморский район имеет образ экологически чистой зоны.

По мнению Всеволода Глазунова, успешными проектами могут стать лишь те, которые отвечают двум базовым требованиям: хорошая локация (город, развитая инфраструктура, качественная среда) и высокое качество продукта. «Под проекты, отвечающие этим критериям, имеет смысл приобретать понятные участки, с минимальными рисками и максимальным уровнем подготовленности к запуску проекта, в идеале — с уже готовым проектом и полученными согласованиями. Все сомнительные земельные активы, с явными рисками, обременениями, неразвитой инфраструктурой в текущих рыночных реалиях, когда одним из ключевых параметром проекта является скорость его реализации, никому не нужны», — поясняет Глазунов.

Перспективные площадки для будущего развития — бывшие промышленные территории. Они опоясывают центр города, располагаются в Невском, Фрунзенском и Московском районах. Серый пояс становится симпатичной опцией, особенно для квартальной застройки, но требует комплексного подхода к освоению, подчеркивает Елизавета Конвей.

«Территории серого пояса — это очень перспективные локации, способные значительно улучшить градостроительную ситуацию в Петербурге при условии грамотного подхода к проектированию территорий будущей застройки, — подтверждает Всеволод Глазунов. — Если градостроительные ограничения будут слишком мягкими, мы рискуем получить очередные скучкованные разнокалиберные человейники, не нужные никому — ни покупателям, ни застройщикам, которые не смогут их продать по справедливой цене. Чтобы не делать больше таких ошибок, город должен подключиться и ответственно подойти к регулированию застройки серого пояса».

По мнению Андрея Бойкова, процесс освоения серого пояса в текущих условиях не так прост. «Ключевым фактором для девелоперов сейчас является наличие подготовленной градостроительной документации. А большинство таких земель требуют перевода из одной зоны Генплана в другую и корректировки ПЗЗ. А как известно, это процесс непростой и небыстрый», — заключает эксперт.