Всеволод Глазунов: как ориентироваться в ценах рынка «первички»
Материалы выпуска
Шесть сценариев развития Петербурга Решения Архитектурные рамки Решения Коронавирус оцифровал стройку Рынок Валерия Малышева: «Мы намерены расширить свое присутствие в Петербурге» Экспертиза Всеволод Глазунов: как ориентироваться в ценах рынка «первички» Экспертиза «Популярность digital-решений будет только расти» Экспертиза
Экспертиза Санкт-Петербург и область
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Материалы выпуска

Всеволод Глазунов: как ориентироваться в ценах рынка «первички»

На рынке недвижимости происходят тектонические изменения. Это отражается на ценах, которые смущают покупателей своим разбросом. Как в них ориентироваться, рассказал директор по маркетингу LEGENDA Всеволод Глазунов.

«В частности, многие в последние несколько лет наблюдают такое явление, как большой разброс цен в предложении в одной локации. Раньше этот тренд так явно не проявлялся, и тому были причины — практически одинаковые постсоветские проекты, стандартные правила посылов для покупателей, а также сформированные этими правилами стереотипы покупателей. Все принимали тезис о том, что цену определяет локация, и только локация. «Ну не может квартира в доме в Каменке стоить столько же, сколько стоит квартира в более престижном Московском районе, даже если уровень проекта плюс-минус одинаковые», — привыкли думать мы.

Несколько лет назад этот устоявшийся тренд начал меняться, однако до сих пор многие из тех, кто выходит на рынок недвижимости в поиске жилья, не могут понять, почему в одной и той же локации разброс цен может достигать 40-50%. Все дело в том, что теперь цену определяет не только локация. На первый план вышел такой критерий, как продукт.

Вряд ли у кого-то остались иллюзии, что все новостройки в одном классе более-менее одинаковые. Различия в качестве проектных, технических решений, уровне реализации — огромны. Конечно, эти различия проще всего увидеть и оценить, сравнивая уже готовые проекты. Что же делать, если хочешь выбрать наилучший для себя вариант среди еще строящихся объектов?

Совет первый — думать не только о том, ГДЕ вы будете жить, а о том, КАК вы будете жить. Причем второе — приоритетнее. Можно ведь выбрать отличное место, но такой проект, в котором жить будет не так прекрасно, как вам мечталось. Рецепт, как не попасть в такую ситуацию — не полениться и поехать посмотреть на недавно завершенные проекты того застройщика, которого вы рассматриваете. Поверьте, красивые профессионально сделанные рендеры, с фильтрами, смоделированным светом и другими дизайнерскими украшениями, могут создать волшебные ощущения, которые окажутся далекими от реальности. Чтобы понять, что получится — оценивайте реальные объекты, причем полезно посмотреть не только на свежесданные дома, но и на те дома застройщика, которые уже «пожили» год-два. Сразу станет понятно, чего вам ждать и от вашего будущего дома.

Совет второй — начинать искать дом вашей мечты не с локации (даже если она для вас имеет значение), а с проекта или проектов выбранного вами застройщика, в качестве работы которого вы не сомневаетесь. Еще один из последних трендов — это не формирование новой жилой застройки в уже готовой среде, а формирование среды вокруг качественного современного проекта. У компании LEGENDA есть как минимум несколько собственных примеров, когда не самая выгодная, на первый взгляд, локация с появлением там объекта компании увеличивала свою ценность, формируя вокруг себя средовые характеристики нового уровня.

Так произошло с первыми smart-проектами в Приморском районе, чье местоположение с большим скепсисом оценивалось рынком в начале, а через несколько лет, с появлением там проектов LEGENDA, уже воспринимаются совершенно иначе, и цены на вторичном рынке там из года в год только растут. Такая же ситуация произошла с проектом в Каменке. Кто мог подумать, что Каменка может стать желанным и востребованным районом, а LEGENDA за период реализации этого проекта может повысить цены на квартиры на 55%. Локация достигла такой популярности, что сейчас покупатели оценивают ее квартиры на уровне 150-160 тысяч рублей за кв.м.

Третий совет — даже если бюджет покупки для вас является самым важным критерием выбора, учитесь правильно оценивать цены застройщиков и понимать, что вы за эту цену получите. При любой, даже самой низкой цене в локации вы, безусловно, получите бетонные стены и базовую комплектацию любого дома. Жить в таком доме будет вполне можно. Вопрос — как вы себя будете там чувствовать. Любой здравомыслящий покупатель будет проводить сравнительный анализ между несколькими вариантами, чтобы определить для себя оптимальное соотношение цены и качества, а точнее — цены и тех ожиданий от дома, которые своей рекламой формирует застройщик. На этом этапе бесполезно сравнивать материалы, из которых произведены окна или двери, наличие двора с детской площадкой или фирмы-производителя лифтов — это сравнение будет малоинформативно. Комфорт, которого вы ожидаете от будущей жизни в новом доме, складывается совсем из других составляющих: проектных решений, безопасности, эстетики, сервиса и обслуживания дома, социального окружения. Все это невозможно оценить по рекламным буклетам. Это комплексное впечатление нельзя сосчитать, его можно только прочувствовать, а для этого — смотрите совет номер один, найдите время, чтобы съездить в уже готовый и заселенный дома застройщика.

Наконец, последний лайфхак для тех, кто ориентируется на цену. Обычно текущая цена продажи прямо свидетельствует о популярности дома и темпе продаж квартир в нем. Если продавец демпингует, дает скидки, это значит, что продажи идут плохо, а значит, скорее всего, продукт непривлекательный и, соответственно, неликвидный. Прежде чем идти с самим собой на компромиссы и соглашаться за более низкую цену закрыть глаза на многие недостатки нового дома, подумайте о том, что неликвидное уже на стадии продаж жилье уж точно не будет повышать свою ценность со временем. Скорее, наоборот. И если через какое-то время вы решите продать не слишком комфортную и не слишком современную квартиру, это будет не самой простой задачей, и не факт, что вы сможете хотя бы отбить вложенные в нее изначально деньги.

В качестве резюме еще раз подчеркнем, что на современном рынке строящегося жилья абсолютно нормальным явлением считается разброс цен в одной локации на 30-50%. Этот разброс демонстрирует уровень и качество продукта, который в конечном итоге определит и качество вашей жизни».