Пандемия коронавируса COVID-19 внесла коррективы в работу многих компаний. Легче сориентироваться было тем, для кого этот кризис стал уже не первым. Что важно сохранить в период турбулентности, как выстраивать стратегию компании на консервативном строительном рынке и что будет с ценами на недвижимость — в интервью РБК+ рассказала генеральный директор компании «Ленстройтрест» Валерия Малышева.
ТРИ СЦЕНАРИЯ
— Как пандемия повлияла на рынок недвижимости?
— В середине марта, когда все только начиналось, людям казалось, что вирус — это что-то далекое. Сегодня у каждого из нас есть друзья, знакомые, которые находятся в больнице или имеют подтвержденный диагноз. Люди теряют доходы, малый и средний бизнес разоряется. И ни у кого нет четкого понимания, как ситуация будет развиваться дальше. Все это однозначно влияет на наших покупателей. В то же время, квартиры относятся к товарам первой необходимости. Люди всю жизнь решали вопросы: что есть и где жить.
Сегодня, оглядываясь назад, мы четко видим, как развивалась ситуация: в марте, когда появилась информация о вирусе, мы ощутили резкое сокращение просмотров квартир, люди были не готовы рисковать здоровьем и оставались дома, ряд застройщиков и мы в том числе, приостановили на какое-то время выдачу ключей и все отнеслись к этому с пониманием, потому что люди сами были не готовы контактировать даже по такому значимому вопросу. В продажах также наблюдался спад — в первую половину апреля мы фиксировали очень мало сделок. Сотрудники «Ленстройтреста», как и в других компаниях, перешли на удаленную работу, мы старались максимально ограничить контакты, что называется оффлайн. Не прекращала трудиться только «стройка». Но с середины апреля сработала психологическая особенность русского человека — люди устали бояться, и это дало новый толчок к возврату практически на те же объемы, которые были раньше. В мае у нас пошли очень активные продажи, и мы даже перевыполнили план, и в июне такая тенденция сохранилась — спрос на недвижимость держится на хороших показателях.
Сегодня большая часть компании по-прежнему работает в удаленном формате. За исключением, конечно, строителей. Также менеджеры по продажам, договорной отдел, те, кто задействован на передаче объектов недвижимости и обеспечивает техническое сопровождение — отошли от дистанционного режима. Разумеется, мы максимально используем все средства индивидуальной защиты: маски, перчатки, соблюдаем дистанцию с клиентами, закупили дезинфицирующие лампы в помещения, увеличили интервал между посещениями клиентов.
— Как, на ваш взгляд, будет развиваться ситуация дальше?
— Сложно сказать, на ситуацию влияет очень много факторов. Мы всегда рассматриваем три сценария: оптимистический, пессимистический и умеренный. Согласно оптимистическому, в мае ситуация выровнялась, и дальше все будет хорошо. По пессимистическому, с осени начнется провал. К такой возможности мы тоже готовимся, просчитываем план Б. Умеренный сценарий предполагает небольшие колебания в ту и в другую сторону.
— Можете рассказать подробнее о каждом из сценариев?
— Сейчас рынок активный, за периодами активности традиционно следует период спада. Если исходить из пессимистического сценария, то этот спад будет усугублен несколькими факторами. Люди, которые были готовы снять деньги с депозитов, и вложить их в недвижимость, сделали это в мае-июне. Если далее мы увидим падение доходов, продолжится разорение мелкого и среднего бизнеса, невозможность вернуться к нормальной работе продержится до осени. А если осенью пойдет вторая волна пандемии — каждый из этих факторов сработает в негатив. В этом случае осенью нас ждет спад. Его глубину я оценить не берусь.
В пользу оптимистического сценария говорят действующие меры государственной поддержки, которые стали активно разрабатываться правительством в период пандемии. В сельскую ипотеку под 2,7% наши локации уже не попадают, хотя изначально были в нее включены. Но субсидированная ставка под 6,5% и ниже, сниженный первоначальный взнос, поддерживают спрос. Программа ипотеки под 6,5%действует до ноября, пока что нет информации о ее продлении и риск не успеть оформиться по столь привлекательной ставке тоже выступает своего рода дополнительным стимулом к повышенному спросу.
Также играет в плюс и то, что постепенно открываются предприятия, начинают работать кафе, фитнес залы, многие уже возвращаются к «допандемийному» уровню заработка.
— Исходя из ваших прогнозов, что будет с ценами на недвижимость?
— Я часто это говорю и сейчас повторюсь: никаких предпосылок к снижению цены сегодня нет. Возможны локальные предложения, связанные, например, с пересортицей у отдельных застройщиков. Но важно, что большинство застройщиков перешло или переходит к строительству объектов по эскроу-счетам. У всех есть взаимоотношения с банками. Банк финансирует строительство и контролирует доходность проектов, и в том числе цены.
Видя активный спрос и вымывание товарного запаса, мы поднимаем цены. С точки зрения себестоимости есть позиции, цены на которые привязаны к курсу рубля.
Пока не существенно, но растет стоимость металлосодержащих позиций. Также удорожание затронуло инженерные системы и высокотехнологичное оборудование. Речь идет о системах вентиляции, кондиционирования, отопления, электроснабжения, лифтовом оборудовании, некоторые составляющие для которых закупаются за рубежом.
РАЗВИТИЕ И ЦЕННОСТИ
— Это не первый кризис, через который проходит ваша компания. Какие основные уроки вы вынесли?
— Лично для меня как для руководителя компании в кризис как никогда важна команда. Важны сотрудники, умеющие глобально смотреть на процессы, происходящие в компании. В такие моменты проявляется крепость команды. Например, если говорить про прошлый кризис, у нас были снижения заработной платы, мы откладывали людям выплату премий, ужимали все возможные накладные расходы. В этот кризис мы входим с костяком сотрудников со средним стажем работы в компании 10 лет. При этом среди «ленстройтрестовцев» много тех, кого можно назвать настоящими старожилами в хорошем смысле этого слова. Например, главный бухгалтер пришла в компанию в 2001 году! Так что скоро отметим 20 лет ее трудовой деятельности в «Ленстройтресте». Еще у нас есть менеджер по продажам, которая тоже работает с 2001 года, когда не было еще никакого ДДУ, а использовались малопонятные людям вексельные схемы. Вы представляете, какой у нее накоплен колоссальный опыт работы с клиентами!
— Карантин заставил застройщиков перейти на онлайн-продажи. Насколько продвинулся прогресс в этой области?
— Строительная отрасль очень консервативна. Но, несмотря на это, диджитализация коснулась и ее тоже. Квартира — слишком значимая покупка, и невозможно полностью заместить цифрой эмоцию покупателя, который пришел на просмотр. Но, тем не менее, мы сделали много диджитал-продуктов. Это и возможность провести видео-конференцию с менеджером, и онлайн-репортажи со стройки, и онлайн-экскурсии по объектам. Мы сделали все для оформления самой сделки онлайн. За исключением двух моментов: общение с нотариусом и подписание договора ипотеки с банком. Учитывая, что 70% сделок заключаются с ипотекой, плюс, большинство клиентов — семейные люди, и многим требуется нотариальное согласие супругов, до 100% онлайн-продаж еще далеко.
Скорее всего, этот процесс будет двигаться дальше вне зависимости от карантина, пандемия просто немного ускорила то, что итак рано или поздно заняло бы определенную нишу. Но покупка квартиры — это очень важный шаг и большие вложения, и люди все-таки хотят приехать в квартал, «пощупать», посмотреть вживую. Как только уйдет жесткая потребность в этих сделках, спрос на них отложится. Мы продолжаем наблюдать определенный интерес, но он уже менее активный, чем два-три месяца назад. Процесс перехода на онлайн сделки с недвижимостью будет более длительным, чем мы предполагали еще в начале пандемии.
И главное — чтобы все игроки рынка были к этому готовы, отладив всю процедуру.
— Какие еще технологии сегодня на передовой в девелоперском бизнесе?
— Как я уже сказала, строительная отрасль консервативна. Технология монолитного строительства существует не одно десятилетие.
С другой стороны, за последние годы колоссально изменился уровень требований к качеству продукта. Выросли требования к железобетону, который выпускает завод, к поверхности, которую делают строители и так далее. Растет качество и экологичность материалов, используемых для отделки. Очень большое внимание уделяется инженерным решениям, направленным на эффективную и экономичную эксплуатацию будущих жилых домов.
Активно развиваются BIM-технологии. Мы сотрудничаем с разными проектировщиками и архитекторами, работаем с BIM-моделями. Здесь отечественным компаниям есть к чему стремиться — у шведов, например, BIM-модель охватывает все процессы вплоть до эксплуатации объекта.
— В текущей ситуации сложно строить планы, но с какими результатами вы бы хотели через год подойти к 25-летнему юбилею компании?
— Однозначно — с расширенным портфелем земельных участков. Это для нас вопрос номер один на повестке. Мы очень активно просматриваем земельные участки последние 1,5 года. На сегодняшний день мы имеем предварительный договор по одной локации, но пока не хотели бы раскрывать подробности.
Мы достаточно долго развиваем часть областных территорий — в Янино и в Гатчине. И более пяти лет реализуем большой проект в черте города — в Колпинском районе. Мы любим эти локации, нами здесь много уже вложено и в инженерную инфраструктуру, и в дороги, и в социальную инфраструктуру.
Но также мы хотим расширить свое присутствие в Петербурге, получить еще 1-2 земельных участка в городе на ближайшую перспективу. Вторая цель — укрепить свое присутствие в каждой из существующих локаций.
При этом мы не планируем критического увеличения объема продаж и строительных объемов, нет амбициозного стремления, скажем, к трехкратному росту. Если мы в полтора раза за 2-3 года вырастем по объемам, то этот показатель для нас будет достаточным. Он позволит нам продолжать делать качественный продукт.
— Как вы оцениваете текущую ситуацию на земельном рынке?
— К сожалению, земля — это невосполнимый ресурс. Участков не становится больше, качество их все ниже, подготовка к продаже все сложнее. Часть аналитиков на рынке прогнозировали возможность снижения стоимости земли, но по факту этого не произошло.
Сейчас есть небольшое оживление со стороны продавцов. Перед 2018 годом, когда мы должны были перейти на эскроу, был некий ажиотаж, когда скупали все подряд, потом наступило затишье, ничего интересного на рынке не появлялось, сейчас — рынок вновь оживился. Цены стабильны, есть небольшая тенденция роста. Землевладельцы никуда не торопятся, если нас не устраивает цена, они готовы ждать другого покупателя.
