Рынок недвижимости, считающийся самым надежным инструментом инвестирования, переживает период ажиотажного спроса. Покупатели, желающие вложить сбережения, подогревают рынок жилой недвижимости, частные инвесторы пересматривают свои стратегии, ищут наиболее доходные активы. Стимулирует покупки решение об обложении налогами процентов по вкладам. Как будет развиваться рынок недвижимости в ближайшее время, какие инвестиции наиболее привлекательны и что будет с рынком апартаментов в условиях падения туристических рынков, в интервью РБК+ рассказала вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева.
КРИЗИСНАЯ ЛИХОРАДКА
— Что сейчас происходит на рынке недвижимости? Каковы настроения продавцов и покупателей?
— Сейчас мы видим обычную кризисную лихорадку. Цены медленно поползли вверх, особенно четко это видно на примере сегмента жилой недвижимости. Покупатели активно приобретают все, что можно. Одна из причин в обложении налогами процентов по вкладам. На фоне этих изменений и развития экономического кризиса цены логично поползли вверх: например, если на вторичном рынке «двушка» еще неделю назад стоила 5,6 млн рублей, то сейчас уже 5,9 млн рублей. Но «пика» мы еще не достигли, ждем его в мае. Вот тогда все будет действительно очень дорого, мы прогнозируем рост «на пике» до 20-30% по сравнению с докризисными ценами.
— Во что в итоге это выльется?
— За «пиком» последует спад. Наши продавцы часто повышают цены, не понимая, что они делают. Сейчас кто хочет и может — купят, а потом наступит момент, когда вообще невозможно будет что-то продать, покупать будет просто некому. Цены начнут снижаться, и в итоге к концу года мы получим подорожание недвижимости на 10-15%.
— То есть и в нынешний кризис недвижимость останется «твердой валютой»?
— Видимо, да. С учетом изменений налогового законодательства, особенно в части налогообложения депозитов, доходность инвестиций в недвижимость все равно будет выше. Это простая арифметика. Мы посчитали, что по тем вкладам от миллиона рублей, которые будут теперь облагаться 13% налогом, при ставке по депозитам в 6% доходности уже не будет: эффективная ставка равна 4,25%. Больше 4,25% недвижимость даст всегда, особенно коммерческая. На примере сегмента кондо-отелей, ориентированных на краткосрочную аренду, получается, что если инвестор вложился в конце, то доходность может достигать 8%, а если в начале, то порядка 17%. При среднесрочной аренде на вложения на старте доходность может составить до 15%, а при входе на финальных стадиях проекта — до 6%.
НОВЫЙ ИНСТРУМЕНТ
— Кондо-отели — относительно новый для России и Петербурга рыночный инструмент. Чем он отличается от уже привычных сервисных апартаментов?
— У этого сегмента в России любопытная история. Кондо-отели появились в Петербурге в конце 2011 года. Началось все с двух проектов: апарт-отеля «YES!» от ГК «Пионер» и нашего проекта — Vertical. Начинались они одновременно, причем концепцию для «YES» мы с «Пионером» делали совместно, но на этапе разработки программ доходности разошлись: «Пионер» хотел сдавать юниты в среднесрочную аренду, от трех месяцев, что и по сей день делает, а мы склонялись в сторону краткосрочной аренды, на 3-4 дня, и реализовали эту концепцию в Vertical на Московском проспекте.
Главное отличие кондо-отелей — наличие профессиональной управляющей компании — гостиничного оператора, за счет чего арендаторам юнитов предоставляется полный набор гостиничных услуг. Другой отличительный признак — более высокая по сравнению с уровнем сервисных апартов цена при краткосрочной аренды.
— Сколько в Петербурге сегодня таких проектов?
— Пока всего четыре. Это кондо-отель Vertical на Московском проспекте, уже действующий, из новостроек — Mercure в составе ЖК Valo, Accor в составе комплекса Salut и Ramada Encore, который Becar реализует в партнерстве с гостиничной сетью Wyndham Hotels&Resorts.
— За счет чего обеспечивается доходность кондо-отелей?
— За счет опыта управления гостиничным бизнесом. Если мы говорим о таких проектах, как, например, Mercure или Ramada, которыми управляют гостиничные операторы Accor и Wyndham, то в активе этих команд огромный опыт управления отелями по всему миру.
— Какие программы доходности доступны инвестору в рамках таких проектов?
— Доходность кондо-отеля при краткосрочной аренде составляет от 8 до 17%. Инвестор получит 8%, входя в проект на финальных стадиях реализации, попросту покупая готовый арендный бизнес. Те, кто вошел на старте проекта — могут рассчитывать на доходность 17%.
Но надо помнить, что апарт-отели, которые заявляют доходность в 17-25%, пока только обещают, готовых проектов в сегменте сервисных апартаментов, которые приносят такие деньги, нет. Когда мы говорим о доходности в 17% в кондо-отеле, то сразу подчеркиваем, что их получит инвестор, который вошел в проект на старте. Гарантированную доходность мы фиксируем на уровне 8-8,8%, не больше. Если инвестор хочет получать 17% доходности — то мы готовы, но риски в этом случае будем нести пополам.
— Много ли тех, кто готов рискнуть?
— Много. Гарантированный доход сейчас выбирают только 20% инвесторов — в кризис будет работать только он. Остальные будут получать то, что будет получать управляющая компания, потому что у нас делится именно прибыль. Я сама дольщик и не заключала договор на программу гарантированного дохода. Я понимаю, что сейчас ничего не получу, но в будущие периоды буду получать больше, чем гарантированный доход.
— Как меняется поведение инвесторов? Какие особенности текущего инвестирования?
— Если раньше в кондо-отели вкладывались в основном люди бизнеса, и недвижимость чаще покупалась за живые деньги, то сейчас мы видим рост интереса к ипотеке. Доля бизнесменов снизилась со 100% до 40%, так как подключились покупатели «пенсионных однушек» — недорогой недвижимости, которую зачастую сдают в аренду. Возможно сейчас повысится доля «депозитников» - тех, кто хранил деньги на вкладах. Как будет после кризиса — пока непонятно.
ПЕРСПЕКТИВЫ РЫНКА
— Как изменилась загрузка апарт-комплексов в связи с пандемией коронавируса и карантином?
— Загрузка существенно снизилась. Мы приняли решение о временном переводе отеля Vertical в формат среднесрочной аренды. Для новых арендаторов подготовлены специальные предложения по проживанию. Программы ориентированы на тех, кто не может снизить свою деловую активность и перейти в режим самоизоляции, но беспокоится о здоровье своих близких и желает ограничить контакты с ними на некоторый период. Арендаторам доступны дополнительные услуги и сервисы, благодаря которым размещение будет комфортным даже в режиме существующих ограничений. Такое предложение даже в кризисный период позволит генерировать доходность для наших инвесторов.
— На что рассчитывать инвесторам, когда туристический рынок фактически рухнул?
— Перспективы есть. На прошлой неделе пришла отличная новость из Китая: гостиничный рынок восстанавливается — начались бронирования, загрузка поднялась на 50%. И это дает нам повод для уверенности, что и у нас в сегменте гостиниц все будет хорошо. Особенно привлекательны перспективы внутреннего туризма. Курс рубля не позволит нашим соотечественникам в ближайшее время посещать западные страны и те, где расчеты привязаны к долларам, например, Турцию. Это будет очень дорого. Люди поедут в Крым, Краснодарский край, Сочи, Петербург и в Москву.
Если ориентироваться на китайский сценарий, то туристический сегмент начнет восстанавливаться через 3-4 месяца. Как только границы Китая и России откроются, китайские туристы поедут в Россию. За ними последуют другие — Россия будет очень привлекательным по цене направлением из-за разницы валютных курсов. Надо потерпеть 3-4 месяца.
