В условиях кризиса и скачка валют многие инвесторы стремятся не к увеличению дохода, а сохранению имеющихся средств. Однако, участники круглого РБК Петербург «Растущий сегмент: как апартаменты меняют рынок недвижимости» уверены, что апартаменты даже в этих условиях являются перспективным инструментом инвестирования. Сам рынок продолжает расти: в Петербурге 56 апарт-отелей, в составе которых в общей сложности 35 тыс. юнитов, в этом году будут сданы еще несколько крупных апарт-комплексов. Как увеличение количества проектов на рынке влияет на конкуренцию, какого класса апартаменты перспективнее и на какую доходность рассчитывать инвестору — в материале РБК+.
Рекордный объем
В 2019 году на рынок Петербурга был выведен рекордный объем апартаментов — 11,4 тыс. юнитов, отмечает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. Для сравнения, в 2018 году было введено 3,3 тыс. юнитов — в 3,5 раза меньше. «При этом спрос на апартаменты в 2019 году был стабильно высоким. За год реализовано 4,9 тыс. апартаментов (165,4 тыс. кв. м), что на 12,2% больше, чем в 2018 году», — говорит Ольга Трошева.
Что касается класса апартаментов, то наиболее востребованными по итогу прошлого года оказались сервисные апартаменты. В объеме предложения они занимают 87% рынка. По этому виду прирост количества сделок в 2019 году составил 69% — всего было заключено 4 тыс. сделок, в то же время спрос на апартаменты «аналог жилья» снизился более чем в 2 раза — с 1,9 тыс. сделок в 2018 году до 800 сделок в 2019 году, приводит данные Ольга Трошева.
Адресное предложение
Несмотря на высокие темпы строительства и ввода новых апарт-отелей, перегрева на рынке апартаментов Петербурга нет, отмечают участники дискуссии. По оценкам девелоперов, потребности Петербурга в качественном гостиничном сервисе и арендном жилье покрыты всего на 15-20%.
Однако конкуренция среди девелоперов за привлечение инвесторов — высокая, соглашаются эксперты. Поэтому девелоперы стремятся улучшить качество своего предложения, в частности создать максимально удобные условия для инвестора. «Для девелопера очень важно понимать, кто является конечным потребителем, и создавать продукт действительно с учетом требований целевой аудитории, а не просто позиционировать свой проект определенным образом. Например, мы строим апрат-отели для бизнеса и для удобства наших гостей предусматриваем скоростной интернет, услугу бизнес-помощника, организацию мероприятий и многое другое», — говорит директор RBI PM (входит в Группу RBI) Карина Шальнова.
Доходность и управление
Ключевой вопрос, который волнует инвесторов, планирующих вложится в апартаменты — будут ли апартаменты приносить доход при таком объеме стройки? Однако участники дискуссии отмечают, что на потенциальную прибыль инвестора будет влиять не количество объектов на рынке, а грамотное управление объектом. «Доходность сильно варьируется в зависимости от проекта, так было с момента появления апартаментов на российском рынке. Доходность определяется качеством управления комплексом, но не объемом строительства. Что касается инвесторов, то нужно представить им обоснованную программу доходности, подкрепленную характеристиками проекта — и они сами сделают правильный выбор», — полагает директор департамента развития ГК ПСК Сергей Мохнарь.
Как отмечает Ольга Трошева, большинство застройщиков перед покупкой предоставляют инвестору программу доходности. «В некоторых случаях (удачное расположение — возле метро и основных транспортных магистралей, надежный застройщик и грамотно подобранная управляющая компания) доходность может достигать 12-15% в год, но в основном застройщики заявляют 8-10%, что в любом случае выше доходности банковского вклада (5-6%)», — говорит она.
При этом важным показателем качества проекта является «гарантированный доход». «Наличие в проекте программы «гарантированный доход» говорит об уверенности девелопера в своем продукте и готовности отвечать по своим обязательствам. Если девелопер в своих рекламных коммуникациях обещает высокую доходность, но отказывается подтвердить это письменно — это часто повод для вас задуматься», — отмечает заместитель генерального директора ООО «Пулково Скай» Владимир Федоров.
Ключ у управляющей компании
Самым важным фактором является наличие надежной управляющей компании, специалисты которой имеют опыт управляения подобными объектами, которая возьмет на себя все заботы и обеспечит стабильный доход, уверена Карина Шальнова.
Речь идет как о работе собственной УК, так и привлеченной. Так как доходность объекта будет зависеть от управления, важно чтобы девелопер уже на этапе проектирования подобрал компетентную управляющую компанию, считает коммерческий директор ГК Docklands development Екатерина Запорожченко. «Роль управляющей компании в обеспечении доходности — ключевая. Управляющая компания важна уже на этапе проектирования, в последующей закупке отделочных материалов, контроле качества отделочных работ, меблировке, передаче апартаментов дольщикам, подписании договоров управления, начала арендной деятельности, последующего взаимодействия с органом управления зданием. Без УК апарт-отель в принципе не может существовать. А каждый отдельный собственник, сдавая свой апартамент через общеизвестные ресурсы, самостоятельно добьется только снижения цен по проекту, внутренней конкуренции и демпинга», — поясняет Екатерина Запорожченко.
С тем, что профессионалов в проект нужно приглашать на самой ранней стадии соглашается и основатель компании «ДомОдет» Юсуп Магомедов. Он указывает, что помимо профессионалов по управлению, нужны специалисты по оснащению и меблировки юнитов. «Нужно сразу подумать, как будет выглядит номер — реально, а не ради красивой картинки и продаж. Продумать что будет в него входить, что нужно чтобы входило, чтобы потом никто не удивлялся, что при ширине спальни 220 см туда не влезают спринг-боксы длиной 200 см и тв-консоль глубиной 30 см, или что розетки в одном месте, вода в другом, а стена под кухонный гарнитур вообще в третьем», — предостерегает Юсуп Магомедов.
Работа под брендом
Эффективность работы апарт-отеля с привлеченной управляющей компании или международным брендом будет зависеть от характеристик конкретного проекта, полагают участники круглого стола. При этом часть девелоперов отмечает, что работа под известным брендом не дает гарантии апартаментам на высокую доходность. «Единственный реальный способ проверить, будет ли эффективность проекта выше при работе под раскрученным брендом — это сначала года три поработать самостоятельно, а потом примерно столько же под брендом и сравнить экономические показатели», — говорит председатель совета директоров группы «ЯРД» Андрей Кошкин. По его мнению, бренд выгоден сети и не выгоден собственнику или собственникам. «Невыгоден потому, что может спокойно «съедать» до 8% чистой прибыли, это немало. Думаю, что небольшим проектам с локацией в центре лучше работать самостоятельно, а апартаментам с большим номерным фондом и в удалении от центра есть смысл подумать, так как самостоятельно обеспечить хорошую загрузку апартаментов они смогут едва ли», — считает Андрей Кошкин.
По мнению Карины Шальновой, для девелоперов такая коллаборация выгодна, так как положительно влияет на имидж проекта и продажи номерного фонда. «Однако это и большие затраты: есть множество дополнительных требований от оператора, которые накладывают свой отпечаток на доходность продукта, и данные затраты ложатся, конечно же, на инвестора», — добавляет она.
В то же время, Владимир Федоров уверен, что работа с международным брендом гарантирует инвестору более качественное предложение и более высокую доходность. «Долгосрочный договор управления с международным оператором AccorHotels, заключенный на 15 лет, позволяет нам увеличить гарантированную доходность инвесторов за счет программ бронировании и лояльности Accor, плюс формат комбо-отеля, когда вся инфраструктура 4-звездочного бренда Novotel (паркинг, фитнес-центр с бассейном, ресторан, конференц-зона и др.) работает на бренд Adagio Access, доступна на выбор его гостям, но при этом не отягощает апартаменты затратами на содержание и эксплуатацию», — отмечает Владимир Федоров на примере проекта «Status».
Гостиницам — подвинуться
Однако девелоперы конкурируют не только между собой, но и с другими сегментами — арендным жильем и гостиницами. Сегодня, как отмечают участники дискуссии, основной конкурент сервисных апартаментов — гостиницы, с которыми они соерничают за туристов, приезжающих на краткосрочный отдых в Петербург.
«Многие сервисные апартаменты предоставляют достаточно высокий уровень сервиса — на уровне 3-звездочного отеля, и за счет этого закрывают потребность в объектах проживания такого уровня. Ежедневные уборки номеров, возможность завтракать и ужинать на первом этаже, посещать бассейн и спортзал, заниматься делами из коворкинга, проводить деловые встречи в конференц-залах — это все услуги апартаментов, достаточные в том числе и для делового туриста», — отмечает Сергей Мохнарь.
Банки в помощь
Еще один вопрос, который касается застройщиков — способ финансирования строительства апарт-комплексов. По словам директора направления девелопмента Becar Asset Management Екатерины Тейдер, схема финансирования апартов аналогична процессу в девелоперских проектах другого формата — застройщик может принять решение финансировать проект за счет собственных средств, либо привлекая банковское финансирование через эскроу-счета, реализуя проект по 214 ФЗ.
«Но есть важный момент в привлечении проектного финансирования: банки оценивают финансовые потоки проекта и его доходную составляющую, поэтому апартаменты для жизни оцениваются дешевле, чем схожее по проекту жилая недвижимость в этой же локации. Что касается инвестиционных апартаментов, то здесь себестоимость проектов изначально будет выше, чем средняя цифра по рынку. Девелоперу сложнее при реализации подобных проектов обосновать банкам тот факт, что стоимость продажи будет выше. Если же мы рассматриваем финансовые инструменты, которые пойдут в помощь будущим собственникам, то банки охотно кредитуют покупателей по ипотечным программам при покупке апартаментов», — говорит Екатерина Тейдер.
Низкий порог входа
Несмотря на многие нюансы, связанные с инвестированием в апартаменты, этот инструмент востребован сегодня и будет востребован в перспективе в виду устойчивой доходности, считают участники круглого стола. Наиболее перспективно развитие сервисных апартаментов бизнес и комфорт классов, полагает директор по развитию и контролю сети апарт-отелей YE’S Антон Агапов.
«Доступные арендные ставки делают апарт-отели привлекательными для более широкого круга арендаторов, а доступная стоимость юнита делает более привлекательным приобретение апартаментов для инвесторов. В первую очередь апартаменты — это инвестиционный продукт с низким порогом входа. По сравнению с квартирами, сдача апартаментов с конкурентной арендной ставкой позволяет обеспечить высокую операционную доходность. Это выгодно отличает апарт-отели уровня комфорт и бизнес от элит-класса, которые более популярны для собственного проживания», — говорит Антон Агапов. Впрочем, резюмирует эксперт, хорошим решением может стать и сочетание апартаментов разного класса в рамках одного комплекса.
