«С 2014 года рынок апартаментов Петербурга серьезно вырос. Увеличилось как количество самих апарт-проектов, так и объем предложения в каждом из них: практически в каждом районе города появились проекты, имеющие в своем составе более 1000 единиц предложения. Это может быть очень интересно, эффективно и эффектно, учитывая большой потенциал города и некоторых его локаций. В то же время это может быть и очень провальным, превратившись в лох-апарты.
Сами апартаменты появились на рынке, как продукт эволюции жилой и гостиничной недвижимости. На смену квартирам легендарного Управления по обслуживанию иностранных представительств, аккредитованных в Ленинграде, пришли первые ласточки перестройки на рынке недвижимости: дом для временного проживания спортсменов, построенный к ЧМ по хоккею, апартамент-отель в доме № 1 на Фонтанке и Пятый элемент. Далее апартаменты с рынка долгосрочной аренды от малой доходности (3-4% годовых), через рынок среднесрочной аренды со средней доходностью (6-8% годовых) устремились на рынок высокодоходной краткосрочной аренды (10-14% годовых), где и стали конкурировать с гостиницами и хостелами. У каждого из упомянутых форматов размещения свои особенности, свои достоинства и недостатки.
Апартаменты по отношению к объектам традиционной жилой недвижимости предлагают большие возможности от чисто организационных удобств (надежность, системность, логистика) до удобств, обеспечиваемых решениями, заложенными на стадии проектирования здания.
Апартаменты в борьбе за туриста по отношению к средствам размещения, предоставляющим гостиничные услуги, предлагает большую витальность, естественность проживания, а также более комфортную стоимость.
Конечно, наиболее успешные стратегии апарт-проектов — варианты, сочетающие в себе максимум достоинств, а не предлагающие выбрать одно из двух. Поэтому в качестве примеров успешных стратегий представляется целесообразным назвать комбо-двойку IHG «Холидей» и «Стейбридж» у Московских ворот в Петербурге, комбо-тройки Accor в Москве на Киевской и Павелецкой.
При этом доходность в любых условиях обеспечивается не единственной составляющей качества, а их совокупностью. Высокая доходность есть синергия следующих составляющих: место, концепция и управление.
Доходные объекты не возникают в чистом поле. Необходимо изучить окружение, и если рядом есть отели, то с большой вероятностью, объект сможет функционировать как гостиница (краткосрочное размещение). Для объектов в спальных районах в базисе размещение на длительный срок, индикатором которого является средняя стоимость аренды в окружающих домах. Если апарт-проект предложит дополнительные удобства для своих резидентов — просторное лобби, насыщенную инфраструктуру, то к ожидаемому значению доходности можно добавить 10%, но не более. Объекты, строящиеся в неочевидных местах, например, в промышленной зоне, могут стать дисконтерами: заполняемость в них будет, скорее всего, ближе к 100%, но стоимость проживания — минимальной, а затраты на восстановление отделки и мебели — регулярными.
Концепция должна логически следовать из особенностей локации и соответствовать запросам своей целевой аудитории. Успешными окажутся проекты, создатели которых четко и подробно представляют портрет конечного потребителя, того, кто будет приносить ожидаемый доход инвестора.
Большое значение имеют проектные решения и запроектированные объекты инфраструктуры. И если для комплекса апартаментов, предназначенного для условно-постоянного проживания, отсутствие сервисной инфраструктуры «всего лишь» снижает доходность, то средство размещения, ориентированное на оказание гостиничных услуг, это убивает. Ведь если гостиничный функционал не заложен на уровне проектных решений, «пристроить» его постфактум практически нереально.
И, конечно, никто и ничто не обеспечит доходность, если место и концепция не способны обеспечить доходность в принципе. Избежать множества ошибок позволяет привлечение профессиональной управляющей компании на ранней стадии проекта. На примере нашего проекта, могу сказать, что сотрудничество с международными отельными брендами дает проектам важные качественные и количественные характеристики. Так, долгосрочный договор управления с международным оператором AccorHotels позволяет нам увеличить гарантированную доходность инвесторов, а формат комбо-отеля, когда вся инфраструктура 4-звездочного отеля доступна на выбор всем гостям, не отягощает апартаменты затратами на их содержание и эксплуатацию.
И если в любых апарт-проектах должен быть просчитан весь продукт и его соответствие выделенным группам целевой аудитории в комплексе от места, концепции и проектных решений до будущих объектов инфраструктуры и управления, то в апарт-проектах-«тысячниках» все должно быть просчитано с многократным запасом, поскольку растущая внешняя конкуренция в них усугубляется конкуренцией внутренней. В случаях проектов-«тысячников», последние обязаны становится объектами-драйверами, меняющими окружающий средовой район, объектами, являющимися новыми центрами притяжения, социальными и эстетическими магнитами.
Инвесторам также нужно понимать, если помещения в проекте продаются без обязательного заключения договора управления либо договора аренды — это не инвестиция, а бизнес. Покупатель приобретает объект недвижимости. Эффективность его использования и доходность — это уже вопрос его компетенции. Продавец такой недвижимости зачастую ограничивается лишь обещаниями доходности, чтобы продать свой товар. Поэтому всегда должны оцениваться права, ибо стоит не недвижимость или доход, а права на недвижимость и гарантии. Целесообразно приобретать инвестиционный пакет, включающий связанные права на недвижимость и доходность. В идеале желательно наличие гарантированного дохода. Программа «гарантированный доход» говорит об уверенности девелопера в своем продукте и готовности отвечать по своим обязательствам. Если девелопер в своих рекламных коммуникациях обещает высокую доходность, но отказывается подтвердить это письменно – это, как минимум, повод задуматься».