Прямое управление: как девелоперы пошли по пути автобизнеса
Материалы выпуска
Долевая покупка: на рынке апартаментов развивается новое направление Экспертиза Прямое управление: как девелоперы пошли по пути автобизнеса Рынок Зеленый идеал Решения Инвестиции после эскроу Инструменты Сети для стройки Инструменты
Рынок Санкт-Петербург и область
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Материалы выпуска

Прямое управление: как девелоперы пошли по пути автобизнеса

Петербургские девелоперы развивают бизнес по обслуживанию жилых домов
Фото: Олег Беляевский/Интерпресс

Все больше петербургских застройщиков делают упор на постпродажный сервис, и начинают зарабатывать не только на реализации квадратных метров, но и обслуживании сданных домов. Ранее этот путь прошли автодилеры. Какие плюсы и минусы имеет создание собственной управляющей компании в сфере жилого строительства, разбирался РБК+.

Смежный бизнес

Снижение покупательной способности населения негативно сказывается на спросе на жилье. Издержки застройщиков при этом растут, что связано как с повышением себестоимости строительства, так и с переходом на проектное финансирование. Все это заставляет искать новые возможности для получения стабильного дохода. Одна из них — уход в смежную сферу: девелоперы активно развивают собственные управляющие компании (УК). Такой сценарий ранее реализовали автодилеры, расширяя спектр предоставляемых покупателям услуг по ремонту и техобслуживанию продаваемых машин.

Девелоперы начали создавать собственные управляющие компании в начале 2000-х годов. Первые УК появились в сегменте элитного жилья, где при строительстве применялись передовые технологии, современные инженерные системы и дорогая отделка. Работать с ними на рынке мало кто умел, поэтому застройщики стали создавать свои структуры для обслуживания домов. Сегодня практически все новые дома передаются в эксплуатацию управляющей компании от застройщика. Хотя Жилищный кодекс предписывает после сдачи дома объявлять конкурс по выбору УК, нередко победителем становится аффилированная с девелопером структура.

В Жилищном комитете города сообщили РБК+, что предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами на территории Петербурга осуществляют 383 организации. Сведениями об аффилированности УК c застройщиками в комитете не располагают. Однако в реестре на сайте Жилищного комитета можно найти более 50 компаний, названия которых совпадают с наименованиями строительных компаний или крупных жилых комплексов. Площадь жилья, которое обслуживают такие УК, ежегодно растет. Всего в прошлом году в Петербурге было сдано в эксплуатацию 3,45 млн м2 жилья.

Выгодный тандем

Главный аргумент в пользу собственной УК состоит в том, что никто не знает дом лучше компании, которая его построила. «Управляющая компания, близкая к девелоперу проекта, досконально знает весь объект с начального этапа проектирования, и, в отличие от внешней структуры, эффективнее справляется со своими обязанностями с первого дня работы. Кроме того, такая структура обеспечивает более оперативную обратную связь между жителями и застройщиком. В конечном счете, качественная работа такой управляющей компании положительно сказывается на имидже девелопера и позволяет оставаться в контакте с клиентом на протяжении всего жизненного цикла объекта», — подчеркивает генеральный директор ГК «Еврострой» Оксана Кравцова.

«Создание собственной управляющей компании — логичное продолжение миссии застройщика. Девелоперу это дает возможность сформировать коммьюнити и получить обратную связь от жителей, которую он использует для совершенствования дальнейших проектов, — отмечает директор департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь. — Чем сложнее проект с точки зрения архитектуры и технологий, тем сильнее необходимость именно застройщику заниматься его обслуживанием. Как итог, жители получают тот уровень комфорта, который девелопер закладывал на стадии проектирования». По его словам, в сегменте апартаментов обслуживание играет принципиальную роль, поскольку от его качества зависит успех проекта.

Умное ЖКХ

Применение новых, умных технологий и цифровых сервисов — «фишка» частных УК. «Цифровизация уже пришла в этот бизнес. Мобильные приложения и другие цифровые сервисы уже работают и будут развиваться дальше. Наш опыт показывает, что если клиент может решить проблему онлайн, то он предпочтет этот способ любому другому», — отмечает вице-президент, руководитель дивизиона «Услуги для проживания, Россия» концерна ЮИТ Александр Арсеньев.

«Уже сейчас многие технические вопросы решаются через Интернет, начиная от вызова сантехника, заканчивая наблюдением за состоянием общедомового имущества. В большинстве ЖК у жильцов есть личные кабинеты на сайте управляющей компании, где осуществляются и платежи, и коммуникация. Дальнейшее развитие будет идти в направлении «умного дома», — прогнозирует директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова.

Технологии «Интернета вещей» (IoT) активно внедряются в отдельных жилых комплексах. «Реальностью является процесс оснащения интеллектуальных зданий датчиками загрязнения, температуры, влажности, давления, протечек, уровня освещенности, открытия/закрытия дверей, детекторов движений, звука/шума, ударов и вибраций и пр. Решения «умного дома» предусматривают ввод в действие ряда сервисов как для жильцов, так и для УК, сосредоточенных в Едином центре», — отмечает генеральный директор ООО «Менеджмент компания БФА» Ольга Мицеловская. Например, через мобильное приложение жильцы домов имеют возможность получить доступ к просмотру записей камер видеонаблюдения, видеть показания счетчиков, вести учет и оплату коммунальных услуг, получать уведомления об авариях (протечки, пожары, охранная сигнализация), взаимодействовать с УК, управлять инженерными системами в квартире.

Но стоимость таких услуг значительно выше стандартного пакета. Массовое внедрение новых технологий будет зависеть от готовности жителей платить за них. Пока для многих покупателей квартир, особенно в эконом-классе, на первом месте остается цена.

Эффект масштаба

Застройщики сходятся во мнении, что высокой доходности в бизнесе по управлению новостройками нет. «Не очень опытные считают, что тут «золотое дно». А когда сталкиваются с реалиями, понимают, что сильно погорячились. Маржинальность этой деятельности в общемировых показателях — буквально проценты. У нас сейчас тоже на уровне 1-2%. Стоит иметь в виду, что помимо запланированных доходов есть еще отложенные и даже потерянные, по сути — это ситуация с неплатежами по коммуналке. В нашей стране — это серьезная проблема», — говорит Надежда Калашникова.

«Это локально монопольный рынок. К сожалению, клиентам непросто поменять одну компанию на другую. Это сильно тормозит развитие конкуренции и рынка в целом. При этом конкуренция присутствует, а также есть сформированные еще в советское время привычка и запрос от клиентов на максимально низкие цены. Это создает условия, при которых сложно получить хорошую маржинальность», — отмечает Александр Арсеньев.

Доходность УК увеличивается вместе с площадью обслуживаемого жилья: чем больше домов в управлении, тем выше. «По нашей статистике, заработать получается, начиная с третьего объекта, получаемого управляющей компанией в эксплуатацию», — отмечает директор управляющей компании Yard Group Екатерина Титомир. «При управлении можно зарабатывать на объемах, в городе вы не встретите УК, которые управляют одним подъездом и больше ничем. В загородном домостроении управляющие компании, как правило, дотируются застройщиком», — уточняет член совета директоров корпорации «Русь» Дмитрий Майоров.

Эксперты в сфере ЖКХ уверены, что доход от обслуживания жилого фонда — не основная функция девелоперских УК. «При сдаче дома застройщик оставляет свою управляющую компанию для того, чтобы избежать претензий от жильцов по качеству произведенного строительства. Это важно в течение гарантийного срока, по которому вся ответственность лежит на застройщике. Как правило, это от 3 до 5 лет. В это время управляющая компания становится неким буфером между собственниками приобретенных квартир и застройщиком», — считает руководитель департамента регионального центра «ЖКХ Контроль» в Санкт-Петербурге Алла Бредец.

Впрочем, в строительных компаниях считают такой подход неверным. «Если застройщик сам берется управлять домом, то он явно не строил тяп-ляп. Он отвечает за свою работу, досконально знает все сложнейшие механизмы жизнеобеспечения дома, готов к диалогу с жильцами», — уверяет Надежда Калашникова.

Битва за контроль

Мало получить дом в управление, важно выстроить работу УК так, чтобы жильцы были ей довольны и не пытались сменить. На рынке есть множество примеров, когда через несколько лет после сдачи ЖК формируется инициативная группа жильцов, которая пытается «свергнуть» УК застройщика и выбрать другую. Главные причины недовольства — высокий уровень тарифов и претензии к качеству услуг. Для замены УК нужно, чтобы на общем собрании (очном или заочном) за это проголосовали более половины собственников. Найти контакты всех владельцев квартир в новостройке и обеспечить кворум на собрании — задача непростая. «Смена управляющей компании — это битва не на жизнь, а на смерть», — подтверждает председатель Ассоциации ЖСК, ЖК и ТСЖ Санкт-Петербурга Марина Акимова.

Многих конфликтов можно было избежать, если бы новоселы были внимательнее. «При получении ключей, когда люди находятся в эйфории, что строительство завершено, они готовы подписать все, что угодно. Многие подписывают договор управления не читая, и считают, что это формальность, — сетует Алла Бредец. — А потом при возникновении конфликтов их отсылают к этому договору, где написано, что УК сама вправе индексировать тарифы на содержание и текущий ремонт дома, или она наделена полномочиями по сдаче общедомового имущества в аренду или может принимать решения, которые делают проживание более затратным».

Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой»:

Фото: ГК «Еврострой»

«Управляющая компания, близкая к девелоперу проекта, досконально знает весь объект с начального этапа проектирования и, в отличие от внешней структуры, эффективнее справляется со своими обязанностями с первого дня работы. Кроме того, такая структура обеспечивает более оперативную обратную связь между жителями и застройщиком. В конечном счете, качественная работа такой управляющей компании положительно сказывается на имидже девелопера и позволяет оставаться в контакте с клиентом на протяжении всего жизненного цикла объекта».

Екатерина Титомир, директор управляющей компании Yard Group:

Фото: Yard Group

«Создавать компанию, которая будет управлять объектом, необходимо уже на стадии проектирования. На протяжении всего строительства застройщик будет получать внутренний консалтинг и контроль за реализацией разработанных стандартов, потому что стандарты эксплуатации закладываются уже на стадии строительства дома. Разработка и внедрение собственной внутренней инфраструктуры, отделочных материалов и сервисной составляющей позволят избежать лишних издержек. Несомненным плюсом в создании собственной УК (по сравнению с привлечением сторонней компании) служит финансовая выгода, а также высокая лояльность проекту».

Ольга Мицеловская, генеральный директор ООО «Менеджмент компания БФА»:

«Сейчас процесс цифровизации отрасли ЖКХ вступает в активную стадию, когда идеи, концепции и форсайт трансформируются в управленческие решения и практические действия. Конкуренция заставляет управляющие компании искать пути оптимизации затрат. В рамках этого УК разрабатываются новые программные решения и продукты, направленные на снижение бумажного документооборота, автоматизируются диспетчерские пункты, организуются колл-центры, унифицируются и оптимизируются технологические процессы».

Александр Арсеньев, вице-президент, руководитель дивизиона «Услуги для проживания, Россия» концерна ЮИТ:

Фото: ЮИТ Санкт-Петербург

«Управление домами сильно отличается от строительства и продажи многоквартирных домов. Отличия в процессах, клиенте, ценностях и многом другом. В связи с этим застройщик не может управлять многоквартирным домом. Для этого необходимо выстраивать отдельную организацию со своими компетенциями, задачами и ресурсами. На практике мы видим, что основные проблемы в управлении, как правило, возникают именно тогда, когда застройщик переносит свои правила бизнеса на управление домами. Так не работает и не будет работать. Этому бизнесу нужно свое место и свои ресурсы.

Основой управления домами является умение однообразно хорошо выстроить однотипные процессы (клининг, вывоз мусора, техническое обслуживание), понимать, что и когда нужно клиенту, а также хорошо и правильно общаться с ним. Для нас это полностью самостоятельное направление — со своей командой, собственными ресурсами, самостоятельными задачами. Мы хотим развивать это направление и зарабатывать на нем. Мы считаем, что выполнение этих задач невозможно в условиях, когда бизнес по управлению домами выступает «младшим братом» застройщика».