Рынок жилой недвижимости переживает период трансформации. С одной стороны, на него оказывают влияние возросшие требования покупателей к качеству и функционалу проектов, с другой — законодательные изменения и усиление конкуренции. В итоге девелоперы развивают сервисные функции и стремятся к диверсификации бизнеса. О том, какие новые маркетинговые ходы смогут прижиться на рынке недвижимости, почему развивается сегмент апартаментов и чем грозит петербургскому рынку приход московских застройщиков, в интервью РБК+ рассказал руководитель департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь.
— Участники рынка отмечают повышенные требования к качеству жилья со стороны покупателей, многие критерии классности размываются. Каковы коренные отличия сегодняшнего «комфорта» от, например, «бизнеса»?
— С точки зрения застройщика это совсем разные ценовые сегменты. Если «комфорт» лежит в пределах 5-10 млн рублей за квартиру, то «бизнес» начинается от 15 млн рублей, «элит» — от 20 млн рублей и до бесконечности. Соответственно это разные портреты покупателей, но объединяет их, действительно, требовательность к качеству объектов. Основное отличие сегодня — в используемых материалах. Например, когда ты строишь и продаешь high-business объект за 20 млн, ты понимаешь, что здесь можно использовать хорошие стеклопакеты, сделать дизайнерские места общего пользования. Но и в «экономе» растет качество. Например, никто уже не ставит те самые щербинские лифты, которые так трещали с 1 по 10 этаж, что люди боялись в них ездить.
— Чем сегодня застройщики привлекают покупателей, помимо качества строительства? Приживется ли на рынке недвижимости trade-in?
— Маркетинговые подходы в недвижимости тоже неизбежно эволюционируют, все стараются придумывать свои «фишки». Trade-in жилья, действительно, на слуху, но насколько это будет работать, покажет время. Мы не развиваем это направление. Мне кажется, что пока это больше маркетинговая уловка, чем реалии. Зачем застройщику, который реализует тысячи квадратных метров на первичке, непрофильные активы? Что с ними делать? Да и при стоимости квартиры в 5 млн рублей ни один здравомыслящий человек не отдаст ее застройщику за 3 млн. Проще взять в ипотеку новую квартиру, продать старую и рассчитаться с банком. По-моему, trade-in — это вынужденная маркетинговая мера для застройщиков, которые не могут в силу финансовой модели своих новых проектов давать скидки и низкие цены на квартиру. Trade-in в этом случае привлекает покупателя и обеспечивает жизнеспособность финансовой модели.
— А может ли прижиться сервисное обслуживание жилья наподобие того, что реализуется в апартаментах?
— Пока этой услуги нет, но она напрашивается. Да, скорее всего, в жилых комплексах мы не представим 100% сервиса апартаментов, но 70% обеспечить можно. Это вопрос управляющей компании и экономики, ведь допуслуги отразятся на стоимости содержания жилья. Поэтому тестовыми будут объекты не ниже бизнес-класса, где покупатели придерживаются философии «мы не настолько богаты, чтобы покупать дешевые вещи».
— Какова модель работы вашей компании в 2020 году?
— Мы стараемся, чтобы в активе всегда было два-три разнонаправленных объекта. Делать ставку на один сегмент в период экономических и политических пертурбаций — это заведомо наступить на грабли. Наличие же в портфеле объектов разных сегментов позволяет в моменты колебаний оставаться в пределах заложенной маржинальности, которая, к слову, и так гораздо ниже той цифры, которая удовлетворяла девелоперов еще пять лет назад.
В 2020 году мы планируем работать по двум крупным объектам. Один, на севере Петербурга, в пределах КАД. Его мы будем возводить, скорее всего, с использованием проектного финансирования. Это микс жилья и апартаментов у метро «Парнас». На второй объект в Центральном районе — жилой комплекс высокого класса, high-business/ low-elite — нам хватит собственных средств и мощностей.
— Чем привлекательны для застройщика апартаменты?
— Исторически апартаменты стали развиваться в Москве 7-8 лет назад, когда не осталось земель под строительство жилых домов. Столичные девелоперы нашли прекрасный выход: в деловой зоне застройки построить псевдожилье — сервисные, гостиничные апартаменты. Так и закрутилось. Пять лет назад к этому пришел и Петербург. Сегмент апартаментов многие осваивают не потому, что им это очень нравится, а поскольку земли под жилье в городе практически не осталось. Перевод же земельного участка из одной зоны в другую на территории Петербурга — это время, нервы, деньги и непредсказуемый результат.
— Выгодно ли покупателям вкладываться в апартаменты?
— Ставки банковских депозитов падают, людям уже неинтересно держать деньги в банке на депозите под 4%, деньги должны работать. Куда идти? На биржу, в недвижимость. Апартаменты при грамотном управлении позволяют получать стабильный доход выше банковского депозита. Наш прогноз: интерес к частичному финансированию в апартаментах будет увеличиваться. Сейчас начинает развиваться долевая покупка юнитов, здесь входной билет начинается с суммы 300-500 тыс. рублей.
— В Петербурге активно разворачиваются стройки московских компаний. Трудно ли конкурировать со столичными проектами?
— Сейчас их присутствие не ощущается, но вспомните, как 17 лет назад к нам заходил столичный «МТС». С дирижаблями и жутким демпингом «минута — копейка», наш тогдашний монополист «Северо-Западный GSM», предшественник «МегаФона», нервничал с тарифами 20 центов за минуту разговора. Потом все выровнялось, но сначала очереди на подключение к «МТС» стояли в несколько рядов. Я не исключаю, что в недвижимости будет то же самое — москвичи начнут с сильнейшего демпинга. Но я бы ожидал сложной конкуренции с москвичами через год-полтора. Сейчас мы наблюдаем только начало экспансии, и к чему она приведет, говорить рано.
