Отмена прежней схемы долевого строительства и насыщение рынка аренды жилья фактически лишили неквалифицированных инвесторов основного источника прибыли. В этих условиях для физических лиц наиболее приемлемым инструментом инвестиций становится стрит-ретейл: по соотношению риска и доходности это разумный компромисс между криптовалютой и банковским депозитом, полагает президент группы компаний RENTA и управляющий партнер инвестиционного фонда ADASTRA Management Артем Гудченко.
КОНЕЦ ЭПОХИ
— Как изменились настроения инвесторов за последний год?
— Ключевое событие, которое повлияло на настроения инвесторов — изменения в 214-ФЗ, то есть новый порядок финансирования жилищного строительства. Этим шагом государство фактически исключило возможность для неквалифицированных инвесторов (проще говоря, для населения) финансировать риск застройщика. Раньше было так: застройщику нужны были деньги, он привлекал средства дольщиков как инвестиционные и давал им премию в виде разницы в стоимости продукта. Сейчас премия за этот риск исчезла.
Кроме того, сегодня рынок аренды жилья настолько насыщен, что сдачу квартиры в аренду уже нельзя назвать доходным бизнесом. Это легко проверить, вооружившись калькулятором и посчитав все затраты: цену квадратного метра, инвестиции в ремонт, меблировку и бытовую технику, затраты на привлечение арендатора, комиссию агентству, время экспозиции, налоговые отчисления и амортизацию. Получится, что инвестор может рассчитывать разве что 3-5% годовых. Но в российских реалиях это почти статистическая погрешность.
Подобные покупки совершаются по инерции. Пятнадцать лет назад все посчитали, что это выгодно, и по старой памяти многие продолжают инвестировать в жилье. Людей привлекает, конечно, что требуется очень небольшая стартовая сумма. Условно говоря, достаточно 500 тысяч рублей, чтобы стать инвестором, и взять кредит на остаток. Но если к нашим вычислениям добавить ипотечный процент — доходность уйдет в твердый минус.
НОВЫЕ АЛЬТЕРНАТИВЫ
— Какие существуют альтернативы? Апартаменты?
— Сервисные апартаменты — очень «модная» вещь. Многие застройщики создали направление апартаментов и утверждают, что это выгодно. Но для инвестора, в конечном счете, этот эксперимент закончится невесело. И тому есть несколько причин. Первая: экономика таких проектов, по крайней мере, в Петербурге, не очень сильная, потому что у нас выраженный сезонный фактор в спросе на объекты размещения. Соответственно, ставка в высокий и низкий сезон отличается в 2-3 раза. Поэтому, когда в рекламе обещают 15-18% годовых, не учитывают налоги, время экспозиции, отчисления управляющей компании. По опыту, реальная доходность сервисных апартаментов не превышает 6%.
Вторая причина — взаимоотношения с управляющей компанией. Многие забывают, что оператор может в одностороннем порядке изменить величину выплат, и вы станете заложником ситуации.
Третья причина — непросто просчитываемая ликвидность. Пока все апартаменты продаются на первичном рынке, вторичный рынок в этом сегменте очень небольшой. Удачно, если вы окажетесь владельцем апартаментов в хорошем состоянии с классной управляющей компанией, замечательным рестораном и фитнес-клубом, тогда ликвидность у продукта будет. А если ошибки управляющей компании полностью убьют этот комплекс? Продать такой объект будет очень сложно.
— Какие еще есть варианты инвестирования?
— Выбор доступных инструментов для неквалифицированного инвестора невелик. Базовая альтернатива с минимальным уровнем риска — это банковские депозиты с застрахованной суммой до 1,4 миллиона рублей и государственные облигации (либо облигации госбанков и госкомпаний). В этом случае можно рассчитывать на доход не более 7-8% годовых.
Если инвестор находится в поиске чего-то более привлекательного, он неизбежно должен двигаться вверх по кривой «доходность/риск». Где-то в конце этой кривой находятся инвестиции в акции, деривативы, криптовалюту и прочие варианты с возможностью более агрессивной ставки доходности, но и с очень высоким уровнем риска.
По большому счету, в качестве разумной альтернативы со средним уровнем риска и сравнительно неплохой доходностью неквалифицированному инвестору доступны только доверительное управление на фондовом рынке и инвестиции в недвижимость. Но для большинства наших соотечественников фондовый рынок существует в абстрактной параллельной вселенной — про инструментарий, правила и действующих игроков люди практически ничего не знают. Остается только коммерческая недвижимость — стрит-ретейл — где доходность в среднем в два раза превышает доходность по депозиту.
БОЛЬШОЙ ПОТЕНЦИАЛ
— Каков порог входа?
— Чек для более или менее адекватных объектов начинается с 15 миллионов рублей. Как правило, интересный объект стоит 30-50 миллионов.
Можно объединяться и коллективно инвестировать. Мы часто проводим сделки по продаже помещений в долевую собственность. Можно взять бизнес-ипотеку. Если соблюсти ряд нехитрых правил при выборе объекта, можно получить актив, который будет приносить стабильный доход 15-18% годовых.
— Какие правила?
— Важно, покупая объект, оценить его рыночный потенциал. Если предполагаемый доход от аренды по объекту находится в правильной пропорции с ценой, то свои 15% годовых вы точно сможете получать.
Чтобы правильно оценить потенциал профессиональный консультант, должен сделать анализ рынка, посмотреть действующее предложение, статистику по ставкам, наполненность локации теми или иными группами операторов. Также будущий собственник должен оценить все технические параметры помещения и соответствие их требованиям основных категорий арендаторов.
Для наших клиентов на этом этапе мы проводим комплексный аудит, включая заключение технической службы, юридический аудит и оценку коммерческого потенциала. На выходе человек получает внушительный документ, в котором четко описано, что будет с объектом в течение пяти лет и более.
— Можно ли увеличить коммерческий потенциал объекта?
— Да, есть ситуации, когда можно существенно улучшить объект и получить прирост стоимости. Как известно, цена коммерческой недвижимости — это производная от дохода. То есть, чем выше арендный доход, тем больше стоит квадратный метр. Обычно цена определяется как 100-120 месячных арендных ставок. Если найти хорошего арендатора, увеличить мощность, согласовать вентиляцию, расширить витрины и т.п., то цена объекта может вырасти на 50% и более. Но такой «девелопмент» объекта требует профессиональных знаний и навыков и лучше обратиться с такими вопросами к грамотной управляющей компании.
СИСТЕМНЫЕ РИСКИ
— Какие есть риски для владельца стрит-ретейла?
— Помимо рисков неправильной оценки потенциала помещения и технических рисков, которые должны быть предупреждены на первом этапе выбора объекта, есть еще и правовые риски, связанные с приобретением помещения. Однако, как правило, потенциальные инвесторы прибегают к услугам юридических компаний.
— Как защитить себя от рисков со стороны государства? Есть ли гарантии, что стрит-ретейл не повторит опыт жилой недвижимости и хостелов?
— У нас законодатель активно пытается регулировать все сферы. В стрит-ретейле довольно долго обсуждается вопрос запрета на размещение алкогольных магазинов в жилых домах, а также ряд других ограничений. Будет ли принят этот закон — никто не знает, но этот запрет окажет сильное влияние на рынок. Я воздержусь давать прогнозы по поводу законодательства, проще предсказывать погоду.
Однако хочется надеяться, что интересы рынка помещений стрит-ритейла не пострадают ввиду его огромной социальной значимости. В Санкт-Петербурге стрит-ретейл суммарно занимает порядка 15 миллионов квадратных метров — это в четыре раза больше площади всех торговых комплексов. То есть 80% розничных товаров и услуг продаются через стрит-ретейл. Большая часть объектов социальной инфраструктуры шаговой доступности размещены в стрите — продовольственные магазины, аптеки, банки, центры бытовых услуг. Кроме того, стрит-ритейл обеспечивает не только огромный оборот розничной торговли, но и налоговых отчислений и рабочих мест. Думаю, это может выступить хорошим противовесом для слишком «отчаянных» инициатив законодателей.
