Новые правила строительства с использованием проектного финансирования и эскроу-счетов начнут доминировать на рынке не раньше 2019 года, полагают девелоперы. До тех пор крупным компаниям, обеспечивающим основную часть предложения, хватит запасов квартир в проектах, запущенных по старому законодательству. Соответственно, на будущий год откладывается и рост цен, связанный с дороговизной банковского финансирования. Однако небольшое подорожание квадратного метра возможно уже с сентября текущего года, когда станет понятно, сколько будут стоить новые проекты, и покупатели поспешат за квартирами по старым ценам.
Себестоимость — проблема девелопера?
Грядущие с 1 июля текущего года перемены в законодательстве предписывают застройщикам переходить от привычной схемы долевого участия к проектному финансированию. Средства дольщиков можно будет привлекать только через эскроу-счета, то есть воспользоваться этими средствами застройщик сможет лишь после сдачи объекта. Это означает рост себестоимости строительства на сумму банковского процента. Однако пока правила игры настолько неопределенные, что участники рынка расходятся во мнении, каким будет этот рост, как он скажется на конечной цене квадратного метра, и когда покупатель почувствует перемены.
Наиболее пессимистичный прогноз получается, если рассчитывать рост себестоимости исходя из текущей стоимости банковского финансирования. «Весь инвестиционный цикл составляет порядка 3-4 лет – застройщик будет вынужден строить на собственные и кредитные средства. В настоящий момент ставки по проектному финансированию находятся на уровне 10-15% годовых. К этому нужно прибавить еще стоимость банковского обслуживания. Подобные меры неминуемо приведут к росту цен на строящееся жилье на 30-40%», – оценил перспективы Николай Урусов, генеральный директор строительной компании «Красная Стрела». Он уточнил, что со стороны властей звучали обещания о предоставлении проектного финансирования по ставке от 6% годовых при условии бесплатного фондирования банков от ЦБ РФ, однако этот механизм пока не регламентирован.
Коммерческий директор элитного комплекса Royal Park (ГК «КОРТРОС») Елена Громова оценивает возможный рост цен на жилую недвижимость, построенную по новым правилам, в 15-20% к сегодняшнему уровню. В то же время, генеральный директор ЦРП «Петербургская Недвижимость» Олег Пашин замечает, что говорить нужно о росте себестоимости, которая не обязательно приведет к немедленному росту цен. «Цена продукта в первую очередь определяется балансом спроса и предложения. Потребителя в общем-то не волнует, что у застройщика вскоре вырастут издержки: его покупательские возможности от этого не изменятся. Девелоперу придется учитывать эти факторы при ценообразовании того или иного объекта, а также быть готовым к тому, что некоторые проекты рискуют стать экономически нерентабельными», - пояснил он. При этом в дальнейшем, по прогнозу Пашина, эта ситуация приведет к сокращению объема предложения на рынке первичного жилья, что уже, в свою очередь, может стать стимулом для роста стоимости квадратного метра при сохранении текущего уровня спроса.
Грядущие с 1 июля текущего года перемены в законодательстве предписывают застройщикам переходить от привычной схемы долевого участия к проектному финансированию. Это означает рост себестоимости строительства на сумму банковского процента.
Проекты на черный день
Скорость реакции рынка на изменения в законодательстве будет зависеть от того, надолго ли застройщикам хватит проектов, стартовавших по старым правилам. «По данным Службы Госстройнадзора, в 2017 году застройщики Петербурга получили разрешения на строительство 13 млн кв. м жилья. Поскольку изменения ФЗ не коснутся тех объектов, разрешение на строительство для которых получено до 1 июля 2018 года, большинство крупных игроков сейчас занимается подготовкой проектов для получения документации, что обеспечит рынку запуск новых строек «по старым правилам» в течение ближайших нескольких лет. Проекты, реализуемые в соответствии с новым законодательством, будут неконкурентоспособны, пока строительная отрасль не распродаст остатки квартир по старым (или несколько откорректированным в сторону повышения) ценам. Продавать в таких условиях объекты «по новым правилам» можно будет только в случае уникальной локации и концепции этих объектов с тем, чтобы ценовой разрыв был оправдан. По нашему прогнозу, значительный рост цен начнется не ранее 2019 года», - полагает председатель совета директоров «Полис Групп» Дмитрий Смирнов.
Впрочем, Урусов и Громова убеждены, что первые проекты, строящиеся по новым правилам — и по новым ценам, — мы увидим уже во второй половине текущего года, когда застройщики будут обязаны начать использовать эскроу-счета.
Скорость реакции рынка на изменения в законодательстве будет зависеть от того, надолго ли застройщикам хватит проектов, стартовавших по старым правилам.
Ажиотажа не будет
Большинство застройщиков прогнозируют рост цен и в «старых» проектах, пусть и не такой существенный. Это связано с предполагаемым ростом спроса, который произойдет, когда покупатели поймут, что через год-два жилье будет стоить еще дороже. «На грядущие перемены спрос начнет реагировать ближе к осени 2018 г.: интерес к проектам, реализуемым по старым ценам, вырастет уже в сентябре. Вдобавок к сезонному спросу, интерес к «старым» проектам может дополнительно увеличиться на 10-15%. Цены на жилую недвижимость в «старых» проектах, скорее всего, также будут увеличиваться параллельно с ростом спроса осенью текущего года. Однако динамика будет несколько ниже, чем у проектов, возводящихся по новым правилам, – на 5-10%», – изложила возможный сценарий Громова.
Андрей Кугий, коммерческий директор Glorax Development, отмечает, что реакция есть уже сейчас. «На людей действует информационный фон вокруг изменений в сфере строительства жилья. Многие поняли, что откладывать покупку квартиры не стоит. Но на цифры спроса это существенно не влияет, поскольку уровень реальных доходов населения по-прежнему невысок», - рассказал он.
В том, что спрос на «старые» проекты не станет ажиотажным, девелоперы уверены — у населения не хватит на это денег. Но повторение сценария конца 2014 года, когда люди стояли в очередях в отделы продаж, а цены на квартиры поднимались дважды в день, для бизнеса и не желательно. «За несколько предновогодних недель у многих компаний были выполнены планы продаж на два-три месяца вперед. Это привело к тому, что в январе и феврале сделки были единичными, так как все, кто хотел приобрести квартиру, успели это сделать в декабре. Такая неравномерность в поступление денежных средств негативно отражается на строительном бизнесе. Кроме того, в периоды ажиотажного спроса первыми исчезают из продажи малогабаритные и недорогие квартиры – студии и «однушки». Это негативно влияет на товарный ассортимент застройщика», – напомнил Урусов.
Большинство застройщиков прогнозируют рост цен и в «старых» проектах, пусть и не такой существенный. Это связано с предполагаемым ростом спроса, который произойдет, когда покупатели поймут, что через год-два жилье будет стоить еще дороже.
Выживут сильнейшие?
Поводов для негативных прогнозов застройщикам хватает и без ажиотажа. «В ближайшие два года можно ожидать ухода с жилищного рынка ряда строительных компаний, не готовых работать в новых условиях, а также укрупнения и консолидации оставшихся игроков. Вполне возможен сценарий, что к 2022 году во всей стране останутся всего 200-300 застройщиков, а также будет создан один крупный «строительный» банк, кредитующий региональные проекты», – предполагает Урусов.
С другой стороны, как напомнил Кугий, укрупнение началось гораздо раньше – с введением изменений в законодательстве. «На рынке остаются крупные игроки, которые уже адаптировались к новым условиям и продолжают работать», – уверен он.
Смирнов видит два альтернативных сценария для участников рынка в зависимости от деталей реализации реформы. «Пессимистичный сценарий – уход с рынка ряда девелоперских компаний, сокращение предложения, вынужденное (не подтвержденное реальным спросом) повышение цен. Возможно, начнет развиваться рынок аренды – объем инвестиционных квартир на рынке очень велик. Оптимистичный сценарий – сбалансированный переход к новой схеме, плавное повышение цен. Так или иначе, после отмены «долевки» рынок сократится, но пока невозможно оценить, на сколько», - поделился он.
О возможном смещении спроса на вторичный рынок, говорит и Громова: «После того как квартиры в «старых» проектах закончатся, с большой долей вероятности произойдет смещение в сторону вторичного жилья, где уже сегодня есть множество интересных предложений. К примеру, в сегменте вторичной элитной недвижимости реализуются квартиры с дисконтом до 50% от рыночных цен. Однако при условии действия госпрограмм спрос на «первичку», возведенную с использованием проектного финансирования, может и сохраниться. Все будет зависеть от того, насколько такие программы будут интересны потенциальным покупателям».
