По итогам 2016 года Петербург вышел на первое место в стране по числу заключенных договоров долевого участия — их, по данным «Росреестра», было зарегистрировано 53,3 тысячи штук, что больше, чем в Москве, на 12,9%. Коллапс на строительном рынке, который давно прогнозируют СМИ, в городе пока не наступил, но в то же время, по данным Росстата, петербуржцы экономят на еде, отказываясь от дорогостоящих продуктов. О том, как сочетается активный спрос на жилье с падающими доходами населения, рассказал РБК+ руководитель одного из крупнейших петербургских застройщиков, компании «ЦДС», Михаил Медведев.
Триллионы для жилищного рынка
— В начале 2017 года многие застройщики заявляли об оживлении спроса на жилье в Петербурге. Насколько это позитивный тренд, с учетом снижения реальных доходов россиян — возможно, покупатели берут слишком рискованные кредиты?
— Мы видим, что спрос активизируется. Платежеспособность снижается, но ее хватит для того, чтобы еще долго вводить в строй в Петербурге по 3-4 млн м2 в год. На мой взгляд, объем спроса на жилье мало связан с уровнем зарплат. Мало кто покупает квартиру на средства из текущей зарплаты. Недвижимость приобретают, пользуясь долгосрочными накоплениями, продавая другую недвижимость, оформляя ипотечные кредиты. И сейчас на депозитах физических лиц в российских банках — 23 трлн рублей. Есть все условия для того, чтобы люди в ближайшее время приобретали квартиры, в том числе с помощью ипотеки, и могли обслуживать взятые кредиты. Другое дело, насколько человек психологически готов к покупке.
Я думаю, что объем спроса сейчас зависит не от уровня реальных доходов, а от политико-эмоциональных факторов. Если люди понимают, что ситуация в стране относительно стабильна, при этом квартиры не дешевеют и предложение недвижимости в хороших местах ограничено, то они начинают «размораживать» свои сбережения.
Защищенный покупатель — хороший покупатель
— Политико-эмоциональные факторы зависят в том числе от законодательства — оно может создать хороший фон для инвестиций, или наоборот. С этого года вступили в силу поправки в закон о долевом строительстве (214-ФЗ). Как они повлияют на спрос?
— Главная идея корректировки 214-ФЗ правильная. Некоторые нюансы стоило бы поправить, но это можно сделать и позже, когда появится опыт применения обновленного закона. Повышение требований к основному капиталу застройщиков — это хорошо, появление гарантийного фонда для дольщиков — очень хорошо.
— Почему? Ведь это усложнение правил игры на строительном рынке и дополнительные затраты застройщиков. Любые дополнительные затраты строительные компании переложат на покупателей.
— Усложнение заключается только в том, что законодательство постоянно меняется. Главное пожелание всех участников рынка к законодателю — остановиться на этих правильных корректировках и дальше уже некоторое время ничего не улучшать. Что касается дополнительных затрат застройщиков, то они не существенны. Объем необходимых отчислений в гарантийный фонд составляет менее 1% от стоимости возводимого объекта, в то время как затраты на строительство социальной инфраструктуры достигают 10%. «Социалка» — это для нас минус, непрофильная нагрузка, которую должно бы брать на себя государство. А гарантийный фонд — это наше преимущество, обеспечение долгосрочной выгоды. Ведь если дополнительные механизмы защиты, предусмотренные новым 214-ФЗ, будут работать на практике, то многие опасения дольщиков снимутся, и мы увидим гораздо больший поток покупателей квартир.
— Разве раньше риски дольщиков не были застрахованы?
— До сих пор застройщики делали отчисления в страховые компании. Если страховки нет, то потенциальный покупатель боится, что дом не будет достроен. Но когда не достраивается большой жилой комплекс, нужно компенсировать дольщикам такой большой объем денег, что, я думаю, ни одна страховая компания с этим не справится. Поэтому страхование рисков строительства — это, скорее, формальный механизм, который в реальности не защищает дольщиков. Если же государство гарантирует достройку домов через специально созданную структуру, то это другая история, гораздо более надежная. Но механизм деятельности фонда надо дорабатывать.
— Как осуществляется переход вашего бизнеса на работу по 214-ФЗ? Раньше вы активно использовали модель создания жилищно-строительных кооперативов.
— На мой взгляд, два основных механизма финансирования стройки — через договоры долевого участия и через договоры паевого взноса в ЖСК — равноценные. Но договоры долевого участия получают большую политическую поддержку, и они более популярны у потенциальных покупателей. Соответственно, нам выгоднее работать по 214-ФЗ с точки зрения маркетинга, и мы полностью перешли на эту модель. Для покупателя ничего не изменилось, для нашего бизнеса — тоже, за исключением появления мелких технических трудностей, которые вполне преодолимы.
Жилья много не бывает
— Скоро будет принят еще один важный для строительного рынка закон — о петербургском Генеральном плане. Что изменится с началом действия в 2018 году нового Генплана?
— В частности, я ожидаю всплеска в освоении серого промышленного пояса Петербурга. Современным предприятиям не нужно столько земли, сколько требовалось 50-70 лет назад, когда строились эти заводы. Новые промышленные технологии позволяют размещать производства компактно, а при этом сейчас предприятия во многих случаях занимают привлекательные территории вблизи исторического центра. Соответственно, собственники заводов поняли, что могут достаточно выгодно продать свои земли, переместить производства на другие участки, и экономика этого процесса будет выглядеть очень хорошо.
Но в старом Генеральном плане участков на промышленных территориях, которые разрешено использовать под жилую и коммерческую застройку, было сравнительно немного, и основная их часть уже освоена. После утверждения нового Генплана возможности по редевелопменту промышленного пояса значительно возрастут — мы увидим много новых проектов, которые подтолкнут развитие этих больших перспективных территорий.
— Предусмотрены ли в новом Генплане эффективные решения транспортных проблем, которые в том сценарии, который вы описали, будут усугубляться?
— Работа над проектом Генерального плана не закончена, поэтому мне трудно оценить эффективность предлагаемых там транспортных решений. Но я не согласен с тем, что новое жилищное строительство обязательно должно вызывать усугубление транспортных проблем. Процессы территориального развития нужно координировать, это бесспорно. Если рядом с жилыми комплексами расположены рабочие места, объекты социальной инфраструктуры, рекреации, то людям не придется активно пользоваться транспортом и не потребуется создавать под эти жилые комплексы новые объекты транспортной инфраструктуры. Согласитесь, что в исторических районах города, где и расположены старые промышленные территории, рабочие места находятся гораздо ближе к местам проживания, чем на отдаленных окраинах.
— Может быть, застройку отдаленных окраин стоит остановить — там-то транспортная проблема точно усугубляется?
— Невозможно не строить жилье. В Петербурге существует огромная потребность в нем — в том числе в связи с увеличивающейся ветхостью жилого фонда. Надо заменять и аварийные дома дореволюционной постройки, и значительную часть панельных домов. Порядка 2% старого жилищного фонда в год выходит из строя. Только для его восстановления в Петербурге нужно строить 2,5 млн м2 ежегодно, а есть еще постоянно высокий спрос со стороны иногородних покупателей и со стороны петербургских семей, в которых рождаются дети, создаются новые семьи и так далее.
Поэтому не строить — это плохой подход. Нужно приложить массу усилий к тому, чтобы тот объем застройки, который необходим городу, был максимально качественным и не создавал проблем.
— Как изменится характер спроса в 2017 году в сравнении с предыдущим годом?
— Я думаю, что это будет хороший предвыборный год. Спрос окажется не ниже, чем в прошлом году, но усилится разница между локациями разного качества. Интерес к жилью в удаленных районах будет чуть ниже, чем раньше, а спрос на квартиры в хороших локациях вырастет на 10-15%.