Спрос петербургских застройщиков на финансирование со стороны банков сохраняется на достаточно стабильном уровне. В основном это проектное финансирование, либо двухэтапное - стадия предварительного проектирования, с выходом на разрешение на строительство и последующей реализацией проекта (при наличии земельного участка в долгосрочной аренде/собственности), либо вхождение банка в проект уже после получения разрешения на строительство. Также с обращениями продолжить финансирование очередной очереди обращаются крупные застройщики, реализующие проекты комплексной застройки территорий. Иногда поступают заявки и на краткосрочное финансирование с целью пополнения оборотных средств путем открытия овердрафтных линий.
Однако за последние два года риски по строительной отрасли, и в первую очередь, по жилищному сектору, существенно возросли. Поэтому мы вносим коррективы в свою кредитную политику и предпринимаем адекватные меры по их снижению. В частности, в качестве дополнительного обеспечения от кредитуемых нами заемщиков просим залоги, не связанные с реализацией финансируемых банком проектов. Также обязательным условием выдачи кредитов является софинансирование проекта самими застройщиками в комфортных для нас пропорциях.
Процентная ставка зависит от нескольких обстоятельств. Прежде всего – экономических. Существует объективная себестоимость денежных ресурсов, определяемая макроэкономической ситуацией и конъюнктурой финансового рынка. Она влияет на наши базовые кредитные ставки, и они могут корректироваться в большую или меньшую сторону применительно к конкретному заемщику, который проходит процедуру рейтингования. Чем выше рейтинг заемщика, тем больше у него перспектив получить комфортную для него ставку.
На итоговую ставку влияют: отраслевые риски, доля собственных средств заемщика в проекте, его финансовые показатели, деловая репутация, кредитная и строительная история на рынке, качество обеспечения, сроки кредитования, уровень капитализации компании.
Риски девелоперов, которые мы учитываем при входе в финансирование проекта, кроме перечисленных выше, вполне понятны для участников строительного рынка.
Помимо благонадежности самого заемщика, нам важны такие факторы как продуманность и успешность проекта, определяемая его комфортностью для конечных потребителей, правильным выбором места под застройку (близость метро, зеленой зоны, транспортных развязок, отсутствие вредных экологических факторов, нахождение в городской черте и т.д., в зависимости от класса застройки и целевой группы покупателей), достоверность технико-экономических расчетов и уровень проработки бизнес-модели. На завершающей стадии – риски несвоевременной сдачи объекта в эксплуатацию и низкие темпы продаж.
Для того, чтобы минимизировать данные риски, нужно проводить взвешенную кредитную политику, и отдавать предпочтение проектам, где успешно сочетаются интересы застройщика, финансирующего его кредитного учреждения и конечных потребителей. Для оказания помощи в продажах мы аккредитуем проекты в части ипотечных программ, создаем комфортные условия для частных заемщиков, имеющих желание приобрести недвижимость в финансируемых нами проектах.
И, конечно же, необходимо уделять должное внимание экспертизе проектов, юридическим аспектам оформления кредитных сделок и держать руку на пульсе происходящих в городе и в регионах нашего присутствия процессов, как в строительной отрасли, так и в макроэкономике в целом.
