К концу весны рынок ипотечного кредитования в Петербурге стабилизировался после всплеска, вызванного возможной отменой программы государственного субсидирования процентной ставки при покупке строящегося жилья. Фокус банков будет постепенно смещаться в сторону ипотеки на вторичном рынке, на котором сформировался отложенный спрос.
Заемщики есть
Основные участники рынка ипотеки отрапортовали о существенном росте показателей первого квартала 2016 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
«За первые три месяца мы приняли от физических лиц свыше 24,5 тысячи заявок на ипотечные кредиты. Это на 82% больше, чем в первом квартале прошлого года», – говорит, в частности, председатель Северо-Западного банка ПАО «Сбербанк» Дмитрий Курдюков. По словам старшего вице-президента, управляющего филиалом ВТБ24 в Санкт-Петербурге Михаил Иоффе, количество принятых банком заявок на ипотеку в первом квартале 2016 года почти в 2,5 раза превысило аналогичный показатель прошлого года, а объем выданных кредитов — в 2,2 раза. Банк «Санкт-Петербург» выдал почти в 6 раз больше ипотечных кредитов как «в деньгах», так и «в штуках», сообщил заместитель директора дирекции розничного бизнеса банка Дмитрий Алексеев.
При этом банкиры понимают, что сравнивать результаты этого года с прошлогодними не совсем корректно. «Основной тенденцией первого квартала прошлого года было сокращение спроса из-за резко изменившихся экономических условий и заградительных ставок банков», - напоминает Дмитрий Алексеев.
«Более корректно проводить сравнение не с началом 2015 года, когда рынок находился в кризисе, а с началом рекордного 2014 года», - рассуждает Михаил Иоффе и приводит статистику ВТБ24: количество заявок на ипотечные кредиты в начале 2016 года уменьшилось лишь на 20% по сравнению с началом 2014 года, а объем выдачи и вовсе вырос - на 6%. «Однако здесь необходимо учитывать исключительную ситуацию февраля, когда на фоне сообщений о грядущем завершении программы господдержки многие клиенты ускорили проведение запланированных ипотечных сделок, - оговаривается Михаил Иоффе. - Если не рассматривать результаты февраля, получается более реалистичная картина, согласно которой спрос по сравнению с началом 2014 года упал на 26%, а выдачи ипотечных кредитов – на 19%».
Впрочем, у других участников рынка цифры могут существенно различаться. Так, по данным Дмитрия Алексеева, количество заявок на ипотеку в Банке «Санкт-Петербург» выросло примерно на 85% по сравнению с первым кварталом 2014 года, а объем выдачи — почти на 60%. Он объясняет такой результат «более тщательной проработкой партнерской базы, а также увеличением доли сделок застройщиками-партнерами с использованием госсубсидирования».
«Ситуация по сравнению с февралем-мартом стабилизировалась, - констатирует Максим Ельцов, генеральный директор «Первого ипотечного агентства». - Примерно с середины апреля активность спроса начала падать, однако держится на уровне выше прошлогоднего». По данным управляющего директора по ипотеке филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге Ирины Зуевой, в апреле 2016 года банк выдал на 62% больше кредитов, чем в 2015 году (но почти на 40% меньше, чем в 2014-м).
«Вторичка» на низком старте
По мнению Максима Ельцова, основной потенциал для банковской ипотеки сейчас сосредоточен на вторичном рынке. «Мы ощущаем очень большой интерес, но уровень процентных ставок не позволяет большинству потенциальных покупателей рассматривать ипотеку на вторичном рынке в качестве инструмента решения своего квартирного вопроса», - говорит Максим Ельцов.
«Само появление программы госсубсидирования и её продление сместили спрос покупателей в сторону первичного рынка, так как разница в уровне процентных ставок между «первичкой» и «вторичкой» составила до 3%, - напоминает Дмитрий Алексеев. - Одновременно с этим застройщики, заложившие в свои планы объемы продаж на уровне 2014 года, вынуждены были вступить в ценовую конкуренцию, что привело к снижению средней стоимости квадратного метра за последние полгода на 5 тыс. рублей, в то время как стоимость «квадрата» на «вторичке» не изменилась».
Впрочем, в последние недели наметилось явное «размораживание» сегмента ипотечного кредитования покупки готового жилья за счет сокращения разницы ставок на «первичке» и на «вторичке». Во-первых, изменение условий условий программы госсубсидирования вынудило лидеров рынка увеличить ставки примерно на 0,5 процентных пункта — до 12% годовых. Во-вторых, на фоне отсутствия дефицита ликвидности и удешевления фондирования, банки начали снижать несубсидируемые ставки для «вторички». Сейчас их минимальный уровень составляет в среднем 13-13,25% годовых. «Покупателям жилья пока трудно воспринимать такой уровень чисто психологически, - уверен Максим Ельцов. - Брать кредит на длительный срок под ставку на уровне 13% и выше мало кто решается. Сделки проходят только в случае, если заемщик уверен в том, что сможет довольно быстро погасить кредит досрочно, например, за счет продажи имеющейся квартиры».
По мнению эксперта, отложенный спрос будет реализован, когда ставки по «вторичке» опустятся до 12-12,5% годовых. В начале апреля на такой шаг уже решился Райффайзенбанк. В его случае ставки по ипотеке на готовое жилье теперь стартуют с 11% годовых (при условии первоначального взноса не менее 50%, срока не более 5 лет и суммы кредита не менее 3 млн рублей), но по наиболее востребованным параметрам составляют 12,25% для зарплатных клиентов и 12,5% - для всех остальных. «Дифференциация ипотечного кредитного портфеля за счет увеличения доли вторички кажется нам стратегически верным решениям для минимизации рисков банка», - комментирует Константин Мурашкин, начальник отдела продаж ипотечных кредитов Северо-Западного регионального центра Райффайзенбанка. Он объясняет снижение ставок улучшением условий фондирования.
По словам Константина Мурашкина, в 2015 году доля вторичного жилья в новых выдачах в Райффайзенбанке составляла всего 20%, но за март-апрель 2016 году увеличилась более чем в 2 раза, превысив 40%. «Это произошло в связи с понижением ставки, - уверен Константин Мурашкин. - Клиент «голосует ногами» за более выгодную ставку, за скорость одобрения кредитной заявки и больший размер одобренного кредита».
В настоящий момент доля вторичного рынка в общем объеме ипотечных выдач банков — лидеров рынка — невелика и, к примеру, в ВТБ24 не превышает 25%, а в Банке «Санкт-Петербург» по итогам первого квартала 2016 года составила 13,6%. Особняком держится Сбербанк, в котором доля «вторички» традиционно держится несколько выше. По словам Дмитрия Курдюкова, по итогам января-апреля доля таких сделок в Петербурге составила около 35% (11,9 из 18,3 млрд рублей, выданных за первые четыре месяца года).
Константин Мурашкин обозначает еще одну рыночную тенденцию: по мере снижения банковских ставок будет нарастать не только спрос на покупку в кредит вторичного жилья, но и существенно повысится востребованность программ рефинансирования. «В подавляющем большинстве рефинансируются валютные кредиты, выданные в период 2006-2008 годах либо рублевые кредиты, выданные в 2015 г. по ставке 17-18% годовых», - уточняет Константин Мурашкин.
«Если не произойдет каких-либо серьезных макроэкономических изменений, мы рассчитываем на рост выдачи ипотечных кредитов в целом по рынку примерно на 15% по сравнению с прошлым годом», - резюмирует Ирина Зуева.