Опрос застройщиков позволил РБК+ выделить основные тенденции, характеризующие процесс адаптации петербургского рынка строящегося жилья к новой экономической реальности. Все эти тенденции отчетливо обозначились уже в 2015 году, а в этом году получат свое развитие. «Только выражены они будут в более жесткой форме», — прогнозирует Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь».
«Экономика будет так же плавно стагнировать, — поясняет г-н Лернер, — но так как сейчас мы находимся на более низком, по сравнению с началом 2015 года, уровне, все процессы будут проходить болезненней и для покупателей, и для застройщиков, и для страны в целом. Если прошлый год мы прошли по инерции, на имеющихся запасах и резервах, то в 2016 году будут исчерпаны и финансовые запасы, и запасы терпения (а психология очень важна в экономике и бизнесе), поэтому все будет предельно обострено».
РБК+ выделил девять основных тенденций рынка:
1. Рост доли ипотечных сделок и влияние господдержки на уровень спроса.
Запуск государственной программы субсидирования процентной ставки по ипотеке застройщики в один голос называют важнейшим событием прошлого года. Именно госпрограмма, запущенная в марте, стала «драйвером», вытянувшим спрос на первичном рынке. В опрошенных строительных компаниях сообщили, что доля сделок с привлечением банковских кредитов за прошлый год выросла почти вдвое и достигает от 30% до 60% в зависимости от объекта. При этом доля займов с субсидируемыми ставками оценивается в 90-95%. «В нашей компании число ипотечных сделок достигает 45%, — рассказывает, в частности, Игорь Креславский, председатель правления ГК «РосСтройИнвест». — Появление ипотеки с относительно разумной ставкой позволило нам сохранить уровень продаж 2014 года».
В последние недели доля ипотечных сделок в общем объеме продаж застройщиков скакнула вверх на фоне неопределенности с программой госсубсидирования на 2016 год. Представители Минфина даже успели объявить о сворачивании программы, однако затем правительство приняло решении о ее продлении. «В сегменте масс-маркет доля ипотеки составляет сейчас в среднем 60%, а до того, как объявили о сворачивании льготной программы, было 50%», — говорит Наталья Луговская, вице-президент по продажам холдинга Setl Group.
«Продление сроков ипотеки с господдержкой, безусловно, будет существенно поддерживать рынок жилой недвижимости», — уверен Игорь Креславский.
2. Падение интереса к строящейся недвижимости как к инвестиционному активу.
Ажиотажный спрос на квадратные метры в 2014 году во многом поддерживался инвестиционными покупками — на фоне девальвации рубля и продолжавшейся «чистки» банковского сектора люди тратили накопления на покупку квартир. Однако очень скоро стало понятно, что строящаяся недвижимость практически не дорожает (в том числе потому, что предложение превышает спрос) и не может рассматриваться как актив, позволяющий сохранить покупательную способность сбережений.
Чтобы стимулировать интерес к инвестиционным покупкам, некоторые застройщики начали предлагать особые условия покупки для инвесторов. Например, компания «Легенда» обещает обеспечить фиксированную доходность в 15% годовых (выше уровня банковских депозитов) при покупке коммерческих помещений в своих новых жилых комплексах на Комендантском и Дальневосточном пр. Похожие условия — фиксированные 15% годовых при покупке квартир в строящихся ЖК в Янино и Колпино — предлагает «Ленстройтрест». Однако особого развития подобные программы на рынке не получили.
«Инвесторы с рынка практически полностью ушли, — констатирует Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-Спб». — Доля таких сделок в течение года сократилась с 10-15% в предыдущие годы до 2% к концу декабря». При этом выделить «чистых» инвесторов в общей массе людей, декларирующих, к примеру, желание сдавать купленные объекты в аренду, проблематично. На поверку оказывается, что многие из этих людей покупают квартиру для подрастающих детей или для переезда в Петербург из других регионов после выхода на пенсию. В таком случае аренду рассматривают как способ исключить затраты на обслуживание приобретенной недвижимости, а не как инвестиционную стратегию.
3. Сокращение объемов строительства вслед за сокращением спроса.
По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», самый высокий показатель продаж на территории Петербурга и пригородной зоны Ленобласти за все время существования первичного рынка недвижимости был достигнут в 2014 году. Тогда было реализовано около 5 млн кв. м строящегося жилья. Падение объема продаж в 2015 году «Петербургская недвижимость» оценивает в 27%, в 2016 году падение продолжится. «Если в 2015 году было реализовано 3,7 млн кв. м, то, скорее всего, в 2016 году этот показатель не превысит 3,5 млн кв. м», — прогнозирует Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская недвижимость». Это означает, что при самом благоприятном развитии событий спрос сожмется примерно на 5%. Впрочем, оценки падения объемов продаж в 2016 году от других участников рынка находятся в диапазоне 10-20%. «Экономическая ситуация продолжает ухудшаться, и я не вижу предпосылок, чтобы спрос стабилизировался на текущем уровне. Предполагаю, что объем спроса сократится еще как минимум на 20%», — говорит Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank Saint Petersburg. По его словам, вслед за спросом снижается объем предложения, но не цены. «Застройщики стали более осторожными в части вывода на рынок новых проектов», — подтверждает Марк Лернер.
«Если в 2015 г. на рынок вышло около 4,5 млн кв. м нового жилья, то в 2016 г. будет около 3,5 млн кв. м», — приводит свою оценку Ольга Трошева. Нетрудно подсчитать, что сокращение объема предложения в таком случае превысит 20%.
Важно заметить, что на рынке практически перестали появляться новые проекты комплексного освоения территорий (КОТ). В последние месяцы выведен в продажу пока лишь только проект «Цивилизация» на Октябрьской набережной от «Группы ЛСР». Остальные ранее анонсированные масштабные проекты КОТ находятся в подвешенном состоянии. Скорость вывода новых очередей в уже строящихся КОТ также сильно снизилась.
4. Сокращение площади и стоимости продаваемых квартир.
«Быстрой рост цен на жилье в предыдущие годы и инвестиционный спрос привели к перекосу в проектировании жилых комплексов: увеличились доли однокомнатных квартир и студий, заметно сократились площади квартир», — констатирует Светлана Лежнева, начальник отдела маркетинговых исследований ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург».
В условиях кризиса площадь приобретаемых квартир продолжила сокращаться. По оценке Петра Буслова, в 2015 году она снизилась с 49 до 44 кв. м. «Одновременно средняя сумма сделки в сегменте жилья эконом-класса сократилась на 15% — с 3 до 2,5 млн рублей», — отмечает Петр Буслов.
Причина сокращения средней площади покупаемых квартир и средней суммы сделки — падение покупательной способности. Стараясь «вписаться» в бюджет покупки, люди предпочитают поступиться площадью, нежели количеством комнат (например, ищут не «однушку» вместо «двушки», а более компактную «двушку»). В ответ застройщики снова активизировали усилия по оптимизации планировочных решений. Результатом, скорее всего, станет дополнительное снижение показателя средней площади приобретаемых квартир.
5. Перетекание спроса из города в область и обратно.
«В прошлом году практически сравнялся объем строительства и продаж на обжитых и пригородных территориях», — констатирует Юлия Ружицкая, региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе. «Если несколько лет назад (например, в 2012 году), доля пригородной зоны Ленобласти в объеме реализованного спроса на строящееся жилье составляла порядка 22%, то по итогам 2015 года она составила 39%», — уточняет Ольга Трошева. По ее словам, квартиры в пригородной зоне пользуются спросом у покупателей потому, что в среднем их стоимость на треть ниже, нежели в обжитых районах Петербурга.
Впрочем, в середине февраля 2016 года стало известно о готовности властей Ленобласти изменить градостроительную политику региона. 10-15-километровая зона на границе с Петербургом будет объявлена «красной», что в перспективе должно уменьшить предложение жилья в непосредственной близости к КАД. «В эту зону попадают Всеволожский, Кировский, Ломоносовский и Гатчинский районы. Здесь будет ограничено жилищное строительство и частично ограничена промышленная застройка, потому что плотность застройки тут очень высокая и возникли проблемы с инфраструктурой», — заявил губернатор Ленобласти Александр Дрозденко.
Некоторые застройщики замечают обратное перетекание спроса на обжитые городские территории. «В 2015 году было отмечено смещение интереса покупателей от проектов эконом-класса, расположенных на городских окраинах и в ближайших пригородах, к более качественному жилью комфорт— и бизнес-класса, — делится наблюдениями Надежда Калашникова, директор по развитию строительной компании Л1. — Именно эти сегменты показывали плавный рост стоимости квадратного метра».
6. Новые законодательные ограничения и ужесточение градостроительных обременений.
Действия федеральных властей по ужесточению требований к застройщикам, которые активизировались с середины 2015 года, также сказываются на рынке. «Новации, касающиеся страхования ответственности застройщиков перед дольщиками, вступившие в силу с 1 октября 2015 г., практически парализовали на какое-то время регистрацию сделок», — напоминает Надежда Калашникова. «Грубо и криво введенные новые требования к страховым компаниям, по сути, отрезали от рынка всех региональных и небольших застройщиков и делают рынок более монополизированным», — дополняет Марк Лернер.
Региональные власти также не отстают. «Застройщики теперь вынуждены строить социальную и дорожную инфраструктуру, инициировать и участвовать в проектах, обеспечивающих доступность к территориям массовой застройки. Это напрямую влияет на стоимость жилья», — перечисляет новые обременения Юлия Ружицкая.
Среди региональных нововведений 2016 года Надежда Калашникова отмечает перспективу принятия новых правил землепользования и застройки (ПЗЗ) в Петербурге. Новые правила должны существенно ограничить плотность и высотность застройки.
7. Более требовательные покупатели.
На фоне избытка предложения на рынке строящегося жилья, покупатели получили возможность гораздо более придирчиво относиться к объектам для покупки. «В 2014-2015 гг покупатели становились все более требовательными к соотношению цена-качество», — констатирует Игорь Креславский.
«Теперь, покупая квартиру, человек не хочет делать выбор между качеством жилья и выгодными условиями покупки — он хочет получить и то, и другое», — отмечает Алексей Букин, директор по продажам «Ленстройтреста». «Помимо первостепенных критериев «цена-местоположение-статус застройщика», покупатель также оценивает наличие и качество отделки, инфраструктуру объекта, благоустройство придомовой территории, удобство планировки и т. д.», — описывает Анжелика Альшаева, управляющая «КВС. Агентство недвижимости». «Также покупатели стали проявлять больше внимания к готовым или находящимся в высокой степени готовности домам. В условиях финансовой нестабильности вкладываться в жилье на этапе котлована или начальной стадии слишком рискованно», — дополняет Надежда Калашникова.
