«2026 год в перспективе остается годом переходным. Все ждут снижения ключевой ставки, и как можно быстрее. Но пока этого нет, а спрос на новую недвижимость опирается на льготную семейную ипотеку и на специальные программы, которые запускают застройщики и банки в частном порядке.
Но семейная ипотека, с 1 июля рискует превратиться в еще более избирательную программу. В случае введения зависимости размера ипотечной ставки от числа детей заемщика, о чем ходят слухи, рынок потеряет минимум 50% потенциальных покупателей. Обычно такие изменения характеризуются ростом спроса за два-три месяца до их наступления: например, в последние месяцы действия прошлых старых правил продажи жилья сначала выросли на 50%, а потом начали также стремительно снижаться. Но если сопоставлять пиковый декабрь 2025 года и апрель 2026 года, то последний слабее в 2,2 раза. Отличие текущего «подготовительного» периода в том, что ажиотажа пока нет из-за отсутствия ясности по новым условиям. Если повышенный спрос и будет в июне, то до декабрьской он точно не дотянет.
Таким образом, рынок первичной недвижимости со второй половины 2026 года будет существовать в еще более сложных условиях ипотечного кредитования. Для Ленобласти, кстати, это будет большей проблемой, поскольку там спрос на ипотеку на 15-20% выше, чем в Петербурге. Поэтому ипотечные спецпрограммы со снижением платежей на ограниченный период времени становятся в этих условиях ведущим инструментом и даже начинает затрагивать аудиторию семей с одним ребенком.
Более платежеспособный, но менее массовый спрос остается в более высоких ценовых категориях. И петербургский рынок недвижимости уже не первый год сдвигается в эту сторону. Например, стандартного жилья в городе уже давно нет, хотя в Ленобласти этот формат еще часто встречается. Комфорт-класс чаще появляется в категории выше среднего по наполнению и, следовательно, по цене. Рост количества таких проектов, рост числа проектов бизнес-класса и стабильное небольшое предложение элитной недвижимости превращают Петербург в город недешевого квадратного метра. В апреле средняя цена «квадрата» поднялась до 349 тыс. руб. Год назад, также в апреле, она была 296 тыс. руб.
В такой парадигме массовый спрос начинает сдавать позиции. И это отражается, в том числе, на запусках: в январе-апреле объем новых стартов сократился до 480 тыс. кв. м — это почти на 40% меньше, чем годом ранее.
Эти тенденции будут определяющими для петербургского рынка недвижимости до 2027-2028 годов, до снижения ключевой ставки хотя бы до 8%. Если к тому моменту нарастающие факторы инфляции издержек не перевесят составляющую «ключа», то появится возможность пересмотреть перспективу развития и, возможно, перейти к росту предложения новой недвижимости».