Цены на жилье в Петербурге приближаются к отметке 350 тыс. руб. за 1 кв. м. Несмотря на снижение спроса, ценовой тренд не меняется — стоимость квадратных метров неуклонно растет. В чем причина такой ситуации, как она влияет на качество жилых проектов и их экономику, что делают девелоперы для сдерживания ценового роста и где его предел — разбирался РБК Петербург.
Удивительный тренд
Годовой рост цен на жилую недвижимость на первичном рынке Петербурга, по оценкам аналитиков, колеблется около 20%, средняя стоимость квадратного метра вплотную подобралась к 350 тыс. руб. По данным ЦИАН, цены предложения на конец апреля составили 339 тыс. руб. за 1 кв. м в Петербурге (+21% за год, +1,2% к началу календарного года) и 185 тыс. руб. за «квадрат» в Ленобласти (+7% за год, +0,8% к началу календарного года). При этом средняя цена сделок в Петербурге составила 301 тыс. руб. (+14% за год), в Ленобласти — 176 тыс. руб. (+13% за год).
На 20% выросли цены на жилье в Петербурге в 2025 году
В петербургских новостройках массового сегмента, по данным компании «Этажи», по итогам 2025 года средняя цена 1 кв. м в Петербурге выросла на 16,6%, до 245,21 тыс. руб., — и это самый большой рост среди российских миллионников. «Рынок первичного жилья Петербурга и Ленобласти продолжает удивлять. Несмотря на жесткую денежно-кредитную политику и охлаждение, цены продолжают двигаться вверх», — подчеркнул директор федеральной компании «Этажи» в Санкт-Петербурге Юрий Изосимов.
Быстрее всего растут цены на самые ликвидные лоты либо, напротив, на эксклюзивные варианты. «Наиболее активно дорожают квартиры с минимальным входным чеком — студии и объекты небольшого метража. В периоды нестабильности такая недвижимость традиционно выполняет функцию защиты капитала. Также высокую динамику показывают дефицитные форматы, в частности трехкомнатные квартиры, предложение которых на рынке ограничено», — пояснила начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
Премиальный сегмент растет быстрее массового, и это долгосрочный тренд, заметил коммерческий директор ГК ПСК Сергей Софронов: «За последние пять лет средняя стоимость квадратного метра выросла в два раза, со 149 до 310 тыс. руб. В премиальном сегменте мы фиксируем рост цен за те же пять лет в 2,3 раза». По словам эксперта, это связано с тем, что в премиум-сегменте предложение ограничено, а спрос более устойчив.
В 2 раза выросла средняя стоимость квадратного метра в новостройках Петербурга за 5 лет
Факторы роста
Парадокс роста цен при снижении платежеспособного спроса застройщики объясняют просто: растут затраты на строительство. «Сегодня дополнительным фактором, который толкает цены вверх, является стремительный рост себестоимости, особенно стоимости финансирования, зависящей от ключевой ставки», — считает коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость-СЗ» Денис Бабаков. При этом, по его словам, потребность в жилье по-прежнему не удовлетворена: «Люди переезжают в большие города, дети начинают жить отдельно от родителей, с ростом семьи возникает потребность в квартире больше».
Парадокс роста цен при снижении платежеспособного спроса застройщики объясняют просто: растут затраты на строительство
Рост цен на материалы, логистику, энергоносители и, «что особенно важно, существенное увеличение расходов на оплату труда рабочих» не позволяют стоимости жилья корректироваться вниз, отметила Светлана Денисова.
Первый заместитель генерального директора ГК «Трест» Анзор Берсиров к этим факторам добавил дефицит ликвидных земельных участков под застройку. «Мы живем в новой реальности, когда жилье на стадии котлована уже стоит дороже готовых квартир в той же локации», — подчеркнул он.
Ипотека и психология
Дополнительного сокращения спроса на жилье уже вследствие роста цен эксперты не ожидают, в последние годы на покупательскую способность в этом сегменте уже больше влияет размер ипотечного платежа. «Отмена донорских схем, ужесточение требований к набору документов заемщиков по семейной ипотеке с 1 февраля 2026 года привели к спаду спроса в феврале и марте на 29 и 18% в месячном выражении соответственно», — напомнил главный аналитик «Циан» Алексей Попов.
«Тренд на корректировку начался после отмены субсидированной ипотеки с господдержкой. Через некоторое время спрос восстановился посредством мер, которые приняли застройщики в виде стимулирующих акций и введением длительных рассрочек, — отметил Денис Бабаков. — Следующим витком снижения спроса можно назвать изменения в условиях предоставления семейной ипотеки. Но недвижимость — это все-таки в первую очередь место: там, где предложение в избытке, там есть и потенциал относительного сокращения спроса».
За сухими цифрами аналитики и графиками рыночных трендов всегда стоят живые человеческие истории, напомнил генеральный директор ГК «Алгоритм» Кирилл Рудаков. «Мы видим, как меняется сама психология покупателя. Удорожание рыночной ипотеки стало болезненным ударом. Люди понимают: ежемесячный платеж будет съедать половину семейного бюджета, не оставляя средств на жизнь, отдых или образование детей», — пояснил эксперт.
По его словам, меняется не только объем спроса, но и подход к выбору объекта сделки: «Люди стали мудрее и разборчивее. Спрос сместился в сторону проектов, которые предлагают не просто квадратные метры, а качество жизни. Проекты в локациях без инфраструктуры проигрывают, потому что никакая скидка не компенсирует ежедневный дискомфорт».
В режиме экономии
В текущей ситуации застройщики стараются облегчить финансовое бремя, которое ложится на покупателей. «Для сдерживания финальной стоимости жилья девелоперы активно внедряют гибкие финансовые инструменты, в первую очередь программы рассрочек, которые становятся альтернативой дорогой ипотеке», — сказал Анзор Берсиров.
Застройщики внедряют индивидуальный подход и адаптируют свои механизмы продаж под возможности конкретного покупателя, подчеркнул Юрий Изосимов. «Компании не снижают цены на жилье, но стимулируют продажи скидками. И если в 2025 году часто при проверке скидки были обычным маркетинговым ходом, то теперь они стали вполне реальными и доходят до 20–25%», — отметил эксперт.
Застройщики стараются облегчить финансовое бремя, которое ложится на покупателей, внедряют индивидуальный подход и адаптируют механизмы продаж под возможности конкретного покупателя
При этом упрощение проектов как инструмент сдерживания цен профессиональные застройщики не рассматривают, подчеркнула Светлана Денисова. Так, по ее словам, попытка сэкономить на материалах или инженерных решениях ведет в конечном итоге к удорожанию эксплуатации и потере ликвидности объекта. «Более того, мы не видим массового запроса со стороны клиентов на отказ от благоустройства или отделки ради снижения стоимости покупки. Напротив, современный покупатель стал более прагматичным: он стремится приобрести полностью готовый продукт под ключ, чтобы зафиксировать свои расходы в рамках ипотечного платежа и избежать дополнительных затрат на ремонт», — добавила она.
Есть лишь отдельные элементы, от которых покупатели действительно готовы отказаться ради экономии. «В проектах комфорт-класса покупателям не столь важны материалы отделки мест общего пользования, здесь покупатели более нацелены на функциональность, чем на эстетику», — привел пример Денис Бабаков.
В 2026 году покупатели готовы отказаться от «лишних» метров без потери функциональности. «Мы пересматриваем проекты, ищем планировки, где каждый квадратный метр будет работать на комфорт семьи, а не просто существовать», — рассказал Кирилл Рудаков. Резервы для оптимизации эксперт видит и в благоустройстве: «Мы думаем, как сделать благоустройство уютным и функциональным, не закапывая в землю баснословные деньги».
В остальном же покупатель не согласен на компромиссы, и сдерживать рост себестоимости строительства приходится за счет внутренних процессов. «Мы не упрощаем проекты, а занимаемся оптимизацией закупок и логистики строительных материалов и инженерного оборудования. Наполнение жилых комплексов остается полноценным — с продуманной архитектурой, функциональным благоустройством и семейной квартирографией», — отметил Анзор Берсиров.
Один из наиболее радикальных вариантов снижения цены — перенос проектов в ближайшую Ленобласть. «Фактически рынок Петербурга движется в сторону сокращения объемов и к росту среднего чека. В верхних ценовых диапазонах на спрос жаловаться пока не приходится, там экономика проектов сохраняет устойчивость: строится и продается меньше, но дороже, — поделился наблюдениями Сергей Софронов. — Недорогой недвижимости приходится намного сложнее, поэтому из Петербурга она вытесняется на территорию Ленобласти, где соблюсти баланс невысоких цен и приличного наполнения еще пока возможно».
Один из наиболее радикальных вариантов снижения цены — перенос проектов в Ленобласть
Баланс в диалоге
Предел роста цен заложен в семейном бюджете покупателей, полагает Кирилл Рудаков. «Когда стоимость квартиры становится неподъемной, а ипотека — кабалой, человек просто перестает покупать. Он уходит в аренду, откладывает мечту о собственном доме или ищет другие, не всегда очевидные решения», — сказал он. Необходимо искать баланс между экономикой проекта и платежеспособностью покупателей, но сделать это в одиночку — крайне сложная задача для девелопера. «Нужен диалог с властью. Если мы вместе подумаем, как строить дороги, школы и детские сады, это снимет огромную финансовую нагрузку с проекта. А значит, итоговая цена для конечного покупателя будет ниже», — подчеркнул Кирилл Рудаков.
«Сейчас серьезный эффект на уровне отрасли даст уже только комплекс мер, — согласен Сергей Софронов. — Это снижение ключевой ставки до 4–5% годовых, что окажет прямое влияние на стоимость проектного финансирования, снижение налоговой нагрузки, привлечение на стройплощадки большего количества квалифицированных кадров, уменьшение социальной нагрузки или как минимум беспроцентное кредитование ее строительства. Необходимо наращивать объемы производства стройматериалов, что позволит удерживать или даже снижать цены».
В пределах инфляции
По прогнозам ЦИАН, в 2026 году цены предложения в новостройках Петербурга вырастут на 10–12%, цены сделок — на 7–9%. Фактором ограничения роста цен выступит жесткая конкуренция за покупателя в большинстве активно застраиваемых локаций агломерации Петербурга, считает Алексей Попов.
На 10–12% цены на жилье в Петербурге вырастут в 2026 году
Аналогичные перспективы видят и аналитики «Этажей». «Базовый сценарий — умеренный рост на фоне постепенного смягчения денежно-кредитной политики и возвращения на рынок недвижимости денежных средств с банковских вкладов. Скорее всего, цены продолжат расти в пределах инфляции и по итогам года прирост может составить порядка 9–10%», — полагает Юрий Изосимов.
«Понятие «предела» роста цен в качественных проектах тесно связано с доступностью кредитных инструментов и общим уровнем оптимизма в обществе. Баланс между экономикой проекта и платежеспособностью населения сегодня крайне хрупок, однако он не может быть достигнут за счет деградации продукта».
«У девелоперов практически нет никаких рычагов воздействия на цены. Все, что мы можем сделать, мы уже делаем. А именно: постоянно разрабатываем и предлагаем специальные ипотечные программы с отдельными банками, снижая этим ежемесячный платеж, нагрузку на бюджет покупателя и делая покупку более доступной».
«Мы подошли к той черте, когда цена перестает быть просто цифрой. Она становится психологическим барьером. И если мы его перешагнем, то рискуем столкнуться с ситуацией, когда квартиры будут стоять непроданными, а люди — терять веру в то, что свой дом вообще достижим. Это тупик для всех: и для покупателей, и для застройщиков».
«Мы живем в новой реальности, когда жилье на стадии котлована стоит дороже готовых квартир в той же локации. Рост цен на новостройки провоцирует совокупность экономических факторов, ключевые — непрерывный рост себестоимости строительства, дорогое проектное финансирование и дефицит ликвидных участков под застройку».
«Причины повышения цен разные в зависимости от периода. Основным фактором является неудовлетворенный спрос: люди переезжают в большие города, дети начинают жить отдельно от родителей, с ростом семьи возникает потребность в квартире больше. Быстрее дорожают, как правило, проекты в локациях, где есть дефицит предложения и высокий спрос».
