Высокая ключевая ставка привела к сокращению инвестиций в промышленности и охлаждению спроса на недвижимость для нее. Однако это временный тренд, полагает Александр Паршуков, заместитель генерального директора «ВТБ Девелопмент», генеральный директор компании «Индустриальная инфраструктура северной столицы» («ИИСС») и руководитель индустриального парка «Марьино» — как только ставка опустится на приемлемый уровень, отложенный спрос может реализоваться лавинообразными темпами. О ключевых тенденциях рынка промышленной недвижимости, перспективах сегмента лайт индастриал и планах по развитию индустриального парка «Марьино» — в интервью Александра Паршукова РБК Петербург.
Отложенный спрос и его последствия
— Как выглядят итоги 2025 года глазами девелоперов промышленных территорий? Как изменился спрос на качественные участки для промышленных объектов относительно «бума» промышленного строительства 2023-2024 годов?
— Все девелоперы промышленных территорий в 2025 году ощутили на себе результаты введенных правительством мер по охлаждению экономики. Заградительные ставки на кредиты, ужесточение мер государственной поддержки сделали свое дело, и спрос на промышленную недвижимость во всех сегментах резко упал. Многие предприятия пересмотрели свои программы развития, отложив инвестиционные планы или сократив их до минимума. Предприниматели, имевшие финансовую подушку, предпочли воспользоваться высокими ставками по депозитам, а не вкладывать деньги в развитие бизнеса.
При этом сами идеи проектов никуда не делись, просто в уходящем году было не лучшее время для их реализации. Все перечисленное ведет к тому, что снова копится отложенный спрос, который может лавинообразно реализоваться после улучшения инвестиционного климата.
Идеи проектов никуда не делись, просто в уходящем году было не лучшее время для их реализации. Снова копится отложенный спрос, который может лавинообразно реализоваться после улучшения инвестиционного климата.
— Как изменилась ситуация с предложением в индустриальных парках Петербурга и Ленинградской области?
— Первое и самое очевидное — это падение продаж, которое коснулось всех без исключения проектов. Как следствие, большинство девелоперов снизили темпы освоения площадок, а по возможности вообще заморозили проекты. Думаю, в ближайшее время о новых проектах будет не слышно, заполняться будут те площадки, девелоперы которых уже создали начальную базу для привлечения резидентов.
При этом значимого падения цен не произошло. Если в тучные годы при ажиотажном спросе инвесторы могут скупать все, что продается на рынке, то в неоднозначные кризисные периоды покупатели готовы отдать свои деньги только максимально надежному продавцу с проверенным годами продуктом.
Развивая в течение многих лет индустриальный парк «Марьино», мы эволюционно пришли к тому, что промышленная площадка — это не просто перечень заводов, производящих качественную продукцию, это сообщество бизнесменов, которые живут общими интересами, сопереживают друг другу и вдохновляются, глядя на успехи соседей. Короче говоря, индустриальный парк — это не сети и заводы, это сообщество людей. Два раза в год мы проводим встречи резидентов парка. Если эта традиция начиналась с желания познакомить наших клиентов друг с другом, то сегодня такие встречи стали уже неотъемлемой частью жизни индустриального парка и важным элементом предпринимательской среды.
Курс на лайт индастриал
— Поделитесь, пожалуйста, итогами года для индустриального парка «Марьино». На сайте указано, что в IV очереди остался последний участок — что это означает с точки зрения развития парка? Сколько договоров было заключено в 2025 году?
— Мы входили в 2025 год с одним свободным участком, но, к сожалению, в начале года три компании вынуждены были полностью отказаться от реализации своих проектов, из-за чего эти участки вернулись в открытую продажу, и в течение года мы искали на них новых покупателей.
В настоящий момент у нас действительно свободен только один участок площадью 2,5 га. Еще три участка забронированы и по ним готовятся сделки, которые мы рассчитываем заключить уже в следующем году. По соображениям конфиденциальности раскрыть названия компаний-покупателей пока я не могу.
По сути, IV очередь представляет собой последний этап инженерной подготовки территории парка. Работы по ней были завершены в 2025 году, так что уже сейчас можно сказать, что вся территория проекта подготовлена для промышленной застройки. Несколько предприятий уже функционирует, около десяти проектов находятся на различном этапе строительства.
— Как продвигается реализация проекта лайт индастриал? Насколько велик интерес к нему со стороны потенциальных резидентов?
— Мы приступили к строительству комплекса на 20 тыс. кв. м в августе, и в настоящий момент на площадке активно идут работы, силуэты корпусов уже видны посетителям парка. К концу 2026 года мы планируем сдать в эксплуатацию 16 блоков площадью 750 и 1,5 тыс. кв. м. Концепция предполагает только продажу зданий, на сегодняшний день мы не рассматриваем аренду. В то же время допускаю, что может быть спрос со стороны инвесторов, для которых вложение средств в современный промышленный актив с последующей сдачей его по длинным договорам может быть хорошим рентным бизнесом. Ведь промышленник — прекрасный арендатор, заботится о техническом состоянии площадки и не склонен искать варианты подешевле для переезда.
Старт продаж запланирован на начало года, несколько заявок к нам уже поступило, среди интересантов есть и действующие резиденты индустриального парка «Марьино».
— Как вы в целом оцениваете спрос на лайт индастриал в Петербурге? Есть ли замедление относительно пика 2023-2024 годов?
— Формат лайт индастриал предназначен для небольших компаний, которым в любом случае невыгодно строить собственное здание и по причине его дороговизны, и по организационным соображениям. Ранее единственным вариантом размещения малых предприятий были только старые заводские площади, излишки которых крупные предприятия сдают в аренду на коротких договорах.
Спрос на качественную промышленную инфраструктуру начался в России с крупных иностранных предприятий в 2000-2010-е годы, что в Петербурге особенно хорошо было видно на примере отрасли автомобилестроения. Десять лет спустя предприятия среднего размера стали активно размещаться на качественных площадках, что дало толчок развитию отрасли индустриальных парков. В настоящий момент эта волна дошла до малых производств, для которых и создан формат лайт индастриал. В 2023-2024 годах недвижимость данного типа активно развивалась в московском регионе, где рынок уже сейчас достигает отметки 1 млн кв. м, а вот в Петербурге объем предложения на порядок ниже, рынок находится в стадии начального развития. Так что неправильно говорить о пике предыдущих лет, до пика еще далеко, а мы пока у подножия холма.
В 2023-2024 годах недвижимость данного типа активно развивалась в московском регионе, где рынок уже сейчас достигает отметки 1 млн кв. м, а вот в Петербурге объем предложения на порядок ниже, рынок находится в стадии начального развития. Так что неправильно говорить о пике предыдущих лет, до пика еще далеко, а мы пока у подножия холма.
Перспективы оживления
— Какие прогнозы вы можете дать относительно спроса и предложения качественных участков и объектов для размещения производств в Петербургском регионе на 2026 год?
— Завершающийся 2025 год был крайне тяжелым с точки зрения готовности промышленников вкладывать средства в развитие, но отложенный спрос огромен. Фактически половина серого пояса города — это потенциальные покупатели лайт индастриал. Спрос в любом случае будет постепенно преобразовываться в сделки.
— От чего будет зависеть интенсивность развития такого сценария?
— Главное препятствие, как я уже сказал, — это величина текущей ключевой ставки, которая прямо влияет на стоимость кредитования и на возможность получения льготного финансирования. При этом текущая нисходящая динамика ключевой ставки позволяет верить в то, что уже в 2026 году мы увидим оживление рынков. На фоне возрождения спроса наиболее выгодно будут смотреться площадки, которые подойдут к выходу из кризиса с готовым продуктом, а не с замороженными на стадии проектирования объектами. Поэтому мы и продолжаем строительство нашего комплекса лайт индастриал в «Марьино», планируя ввести его в эксплуатацию в конце 2026 года.
Текущая нисходящая динамика ключевой ставки позволяет верить в то, что уже в 2026 году мы увидим оживление рынков. На фоне возрождения спроса наиболее выгодно будут смотреться площадки, которые подойдут к выходу из кризиса с готовым продуктом.
— Каковы дальнейшие планы по развитию индустриального парка «Марьино»? Есть ли планы по развитию новых площадок в регионе?
— Если говорить о самом парке, то мы надеемся в 2026 году завершить продажи участков, заключив сделки с действующими интересантами и найдя покупателя на последний свободный участок. После этого сместим фокус на проекты формата лайт индастриал.
Мы очень тщательно подошли к оптимизации всех проектных решений в нашем первом комплексе лайта в Марьино, в 2026 году будем работать над заполнением этого объекта, а также будем подыскивать земельные участки в Санкт-Петербурге и Ленинградской области для тиражирования данной идеи.
Реклама. ООО «ИИСС». Erid:2SDnjeiy184