Рынок сервисных апартаментов сохраняет привлекательность для инвесторов. За III квартала 2025 года в Петербурге было реализовано 1,7 тыс. лотов общей площадью 46,5 тыс. кв. м, что на 10% больше, чем в прошлом году, подсчитали в NF Group. Нарастающий тренд последних лет, обеспеченный ростом внутреннего туризма, — рекреационные апартаменты, расположенные в пригородах крупных городов, включая Петербург. Об особенностях доходной недвижимости и актуальных трендах сегмента читайте подробнее — в материале РБК Петербург.
Обогнать инфляцию
К концу года недвижимость возвращает инвестиционные позиции после подавляющего господства депозитов. «Сегодня, когда ставка по депозиту — объекту первого выбора для частных инвестиций — постепенно снижается, недвижимость становится более привлекательной», — отмечает партнер NF Group Ольга Широкова. Преимущество недвижимости в том, что доходы формируются как за счет роста стоимости актива, так и — в случае сдачи этой недвижимости в аренду или управление — получения текущего дохода, напоминает эксперт.
Как подчеркивает инвестиционный директор проекта «Загородный клуб Охта», ориентированного на проживание и инвестиции, Елена Румянцева, недвижимость традиционно считается активом, способным сохранять покупательную способность в условиях инфляции, поскольку цены на недвижимость и арендные ставки всегда растут вместе с уровнем цен в экономике или опережают его. Эксперт привела расчеты для 10-летнего горизонта. Так, цена квадратного метра в петербургских новостройках с июня 2015 по июнь 2025 года выросла в среднем в 2,7 раза, в Ленобласти — в 2,8 раза, инфляция за этот же период составила 94%, то есть цены в среднем выросли почти в два раза. «Очевидно, что если инвестор вложил деньги в недвижимость в 2015 году, то к настоящему моменту рост его вложений превысил инфляцию в среднем на 72% при покупке недвижимости в Санкт-Петербурге и на 82% при покупке в Ленобласти», — подчеркивает Елена Румянцева. К тому же, напомнила она, за этот период инвестор мог сдавать недвижимость в аренду и получить доход 90% от стоимости купленной недвижимости, так как, если рассматривать апартаменты, то доходность от сдачи находится на уровне 9% годовых. «Итого превышение инфляции за 10 лет — на 162-172%», — приводит расчеты Елена Румянцева. Так что возврат интереса к недвижимости эксперты называют закономерным.
Объект для инвестиций
Однако, чтобы получать стабильный доход, важно грамотно подобрать объект для инвестиций. Так, класс недвижимости может быть любой, говорят эксперты, но принципиально, чтобы цена актива соответствовала заявленному уровню. «Важно обращать внимание на качество продукта/концепции, чтобы гарантировать долгосрочный рост стоимости и текущего дохода. Ну и конечно недвижимость — это всегда локация», — напоминает Ольга Широкова.
Также важной является возможность переложить заботы по управлению объектом недвижимости на плечи профессиональной управляющей компании. Поэтому одним из популярных типов инвестиционной недвижимости на рынке Санкт-Петербурга являются сервисные апартаменты.
В 2025 году этот сегмент показал неплохой результат, несмотря на снижение покупательной способности населения. Рост спроса на 10%, рост средней стоимости тоже в пределах 10%, отмечают консультанты.
«Загрузка апарт-отелей в 2025 году осталась примерно на уровне 2024-го, есть лишь незначительное снижение (на 2,4%) по сравнению с прошлым годом. При этом доходная часть растет: ADR увеличился в среднем на 7,3%, что позволило частично компенсировать небольшое падение загрузки», — комментирует итоги года на рынке сервисных апартаментов Евгения Мироненко, генеральный директор компании RBI PM (входит в Группу RBI).
В то же время, спрос на проживание меняется. Так, снижается горизонт планирования: гости бронируют поездки не за 3-6 месяцев до поездки, как раньше, а максимум за 2-3 недели, добавляет Евгения Мироненко.
Тренд на рекреацию
Важный тренд последних лет — набирающие популярность загородные курортные апартаменты. По словам Ольги Широковой, география рынка в России в настоящее время смещена в сторону традиционных морских, в первую очередь — это побережье Черного моря, и знаковых неморских локаций — Алтай, Архыз и пр. «Загородные курортные проекты в пригородах больших городов находятся на самом старте своего развития: в настоящее время рынок представлен единичными объектами в отдельных регионах страны, среди них: Санкт-Петербург и Ленинградская область, Челябинская и Свердловская области», — подчеркивает эксперт.
При этом, по ее словам, перспективы развития курортной недвижимости в пригородах оцениваются как высокие, драйвером выступает тренд на отдых внутри своего региона, в пределах автомобильной доступности. Внутренний турпоток также продолжит расти: по прогнозу Смольного, к 2030 году поток туристов в Петербург может достичь 18,3 млн человек в год, из которых примерно 11,7 млн будут нуждаться в размещении.
«Люди стали чаще выбирать отдых за городом, предпочитая спокойную обстановку вдали от крупных городов», — добавляет, в свою очередь, Елена Румянцева. По ее словам, загородные апартаменты становятся особенно популярными, поскольку предлагают комфорт и удобство без необходимости полноценного владения домом, которое влечет за собой необходимость личного погружения в вопросы эксплуатации.
Операционная доходность подобного рода апартаментов для конечного собственника, по оценке Ольги Широковой, в среднем составляет 5-12%, инвестиционная — зависит от «точки входа» в проект и последующего роста стоимости базового актива, и может быть значительно выше.
По данным NF Group, на начало декабря 2025 года рынок курортной апартаментной недвижимости петербургского региона представлен семью объектами. Стартами этого года являются комплексы: «Репин», «Цвет Зеленогорска», «Место в Смолячково», а также «Загородный клуб Охта».
«На конец III квартала 2025 года средняя цена предложения на первичном рынке курортной недвижимости Петербургского региона достигла 605 тыс. руб./кв. м, увеличившись на 14% за полгода», — добавляет Ольга Широкова.
Помимо расположения рядом с крупным городом и хорошей транспортной доступностью для таких объектов важно наличие высокого рекреационного потенциала, подчеркивает Ольга Широкова. В качестве примера Елена Румянцева привела «Загородный клуб Охта», локация которого сочетает природные особенности и транспортную доступность — сосновый лес, берег реки Охта в 8 км от КАД. «Окружение дополняет проект и дает возможности более активного времяпрепровождения: горнолыжный курорт с крупной СПА-зоной, рестораны, каток зимой, всесезонные развлечения, школа верховой езды», — перечисляет эксперт.
Внешние факторы
В 2026 году рынок апартаментов ждет большая регламентация и инвестиционное оживление, полагают эксперты. Как отметила Ольга Широкова, льготное ипотечное кредитование оказывает обратно пропорциональное влияние на спрос на рынке апартаментов: так, в 2020 году запуск ипотеки с господдержкой сместил фокус покупателей-инвесторов в сторону недвижимости, доступной по льготным ставкам — квартиры. И, напротив, сглаживание различий в условиях покупки квартир и апартаментов после завершения 1 июля 2024 года программы ипотеки с господдержкой привело к оживлению как покупателей, так и девелоперов на рынке сервисных апартаментов во второй половине года.
В числе регуляторных факторов, которые оказали влияние на апартаментную недвижимость в 2025 году и продолжат влияние в следующем, — введение обязательной классификации для всех объектов размещения. По мнению Евгении Мироненко, это стало для рынка, прежде всего, инструментом упорядочивания. «Да, это увеличило операционные издержки для управляющих компаний, потребовало корректировок в инженерии, персонале и документации, но в долгосрочной перспективе правила делают рынок более прозрачным и цивилизованным», — подчеркивает эксперт.
По мнению Евгении Мироненко, благодаря обязательной классификации снижается доля «серых» игроков рынка, повышается качество услуг, гостю легче ориентироваться в продукте. А сервисные апартаменты получат возможность укрепить доверие и работать в более понятной конкурентной среде.
