По данным экспертов, по программе семейной ипотеки проходит порядка 80% ипотечных сделок в новостройках. И хотя в целом доля ипотеки сократилась, рынок адаптируется под активного покупателя. Как семейный формат отражается в продукте и какие прогнозы дают эксперты в свете планов по трансформации семейной ипотеки — в материале РБК Петербург.
Ключевой инструмент
По данным «Циан», в январе — октябре 2025 года на долю семейной ипотеки пришлось более 80% всех ипотечных сделок в новостройках Петербурга и Ленинградской области. И хотя доля ипотеки в принципе сократилась до 46% (по сравнению с 71% годом ранее), данная программа, по словам ведущего аналитика «Циан» Елены Бобровской, стала одним из ключевых драйверов продаж 2025 года.
более 80% сделок в новостройках Петербурга и Ленинградской области по ипотеке пришлось в январе — октябре 2025 года на долю семейной
В зависимости от класса недвижимости и особенностей продукта роль семейной программы может быть выше или ниже. «Программа «Семейная ипотека» продолжает укреплять позиции: в 2025 году на нее приходится 92% ипотечных сделок в ГК «Трест», — отмечает директор по продажам компании «Трест» Сергей Степанов. — Это на 7 процентных пунктов выше результата второго полугодия 2024-го, когда после завершения программы господдержки она стала ключевым кредитным продуктом».
В бизнес-сегменте доля сделок с семейной ипотекой не превышает 15%, добавил основатель Kronung Group Филипп Шраге, а в премиальном сегменте это всего несколько процентов.
Покупатель и его запрос
Портрет покупателя семейной ипотеки к концу года начал меняться, обращает внимание Филипп Шраге. С 1 февраля 2026 года вступит в силу ограничение «одна семейная ипотека на семью», и если до новостей по изменению условий основным покупателем была семья зачастую с двумя и более детьми, то сейчас усилился спрос со стороны семей с одним ребенком, где один из родителей уже использовал льготу, и сейчас она реализуется вторым родителем.
Типичный покупатель недвижимости с применением семейной ипотеки в Петербурге и Ленобласти — это семейная пара в возрасте 28–35 лет, имеющая одного ребенка и планирующая рождение второго, с заявленным совокупным доходом от 150 тыс. руб., уточняет директор федеральной компании «Этажи» в Санкт-Петербурге Юрий Изосимов.
Спрос покупателей по семейной программе чаще приходится на двухкомнатные квартиры, отметил Юрий Изосимов. При отсутствии достаточных накоплений берут однушки (от 40 кв. м), они рассматриваются как стартовая квартира с возможностью зонирования на детскую и взрослую зоны.
«Основная доля покупателей — это семьи с детьми, которые приобретают жилье большой площади с несколькими комнатами, — отметил, в свою очередь, Сергей Степанов. — Средняя площадь квартир ГК «Трест» на сегодня составляет 60 кв. м — это самый высокий показатель в Петербургской агломерации, на 20 кв. м больше средней площади строящихся квартир».
«Семейные покупатели ищут квартиру для собственного проживания, поэтому их приоритетами является комфортная для всех членов семьи планировка, наличие школ и детских садов в шаговой доступности, удобное транспортное сообщение, внутреннее благоустройство и безопасность жилого комплекса, а также развитая торгово-развлекательная инфраструктура», — уточняет Сергей Степанов.
Семейный продукт
Давление семейной программы уже формирует продукт, убежден Филипп Шраге. «Девелоперы оптимизируют «квартирографию»: больше 2–3-комнатных планировок, рациональные кухни-гостиные, кладовые и место под гардеробные. Больше внимания уделяют детским и образовательным функциям в квартале: игровые площадки, безопасные дворы, близость школ и детских садов стали частью маркетинга, а не бонусом», — отметил он. В части благоустройства проекты, по словам девелопера, «упаковываются» — от лобби с консьержем до коворкингов и детских комнат, потому что семейный покупатель оценивает не только квадратные метры, но и среду вокруг.
Рынок трансформируется, и этот тренд будет продолжен, согласен Юрий Изосимов, ограничение семейной ипотеки вновь обостряет конкуренцию за конечного покупателя между девелоперами, а при снижении ставок по рыночной ипотеке — еще и со вторичным рынком. «Поэтому акцент будет делаться на уникальность концепции, функциональность, причем как внутри самой квартиры, так и за ее пределами», — подчеркивает он.
Изменения в программе
Поправка «одна семья — одна ипотека» уже утверждена и начнет действовать с 1 февраля, но обсуждается еще целый ряд изменений в программу.
В 2026 году предлагается ввести дифференцированные ставки по семейной ипотеке: 12% для семей с одним ребенком, 6% — с двумя детьми и 4% — с тремя детьми. Как отметила Елена Бобровская, в Петербурге и Ленобласти многодетных семей всего 7%, а семей с одним ребенком 64%. «То есть для большинства семей условия по льготной программе ухудшатся. Далеко не все решатся на рождение второго или третьего ребенка только для того, чтобы снизить ипотечную ставку», — подчеркивает эксперт.
64% семей имеют одного ребенка, на многодетных приходится 7%
«Дифференциация ставок по числу детей сделает программу более таргетной — и это может быть эффективно с точки зрения бюджета, но одновременно снизит доступность для семей с одним ребенком, что может сжать спрос в массовом сегменте», — прокомментировал инициативу Филипп Шраге.
Такие изменения могли бы мотивировать девелоперов строить более просторное жилье, закладывать в проекты больше трехкомнатных и четырехкомнатных квартир, отметил, в свою очередь, Юрий Изосимов, но только если бы у бизнеса была уверенность в долгосрочности таких мер.
Еще одно направление изменений, которое сейчас обсуждается, — ограничения по региональному принципу. Это может быть как возможность использования программы только в регионе прописки, так и привязка ставки к среднерыночной стоимости квадратного метра в регионе.
Дифференциация ставки по регионам, по мнению Юрия Изосимова, может снизить спрос в центральных районах Петербурга и увеличить переток покупателей в Ленобласть. Ограничение «по прописке», по словам Филиппа Шраге, уменьшит пул потенциальных покупателей. «В условиях, когда льгота — главный драйвер спроса, даже небольшое урезание аудитории отразится на скорости реализации очередей и на ценовых ожиданиях в отдаленных локациях», — подчеркнул он.
Что дальше
По прогнозу Елены Бобровской, дифференциация ставок и ограничение «одна семейная ипотека на семью» в моменте приведет к снижению спроса на данную программу.
Далее прогнозы будут зависеть от двух основных факторов, полагает Филипп Шраге: от динамики ключевой ставки и от того, какие конкретно поправки примут к программе. «Если ставка будет снижаться и правила останутся относительно открытыми, спрос с помощью семейной ипотеки восстановится и может вернуться к текущим долям (или даже вырасти при оживлении рынка). Если же ограничения по статусу, месту прописки и ставкам вступят в силу и будут жесткими, доля таких сделок снизится: часть спроса перейдет в коммерческие кредиты (для тех, кто сможет) или в сделки за собственные средства, а менее платежеспособные группы окажутся вынуждены отсрочить покупку», — отметил он.
Наиболее проблемный для рынка сценарий, по словам Юрия Изосимова, это сохранение программы семейной ипотеки с ужесточением ее условий с 1 февраля будущего года и введением дифференцированных принципов, в этом случае эксперт прогнозирует снижение доли семейной ипотеки до 25–30%. Если же нововведения будут вводиться постепенно, ее доля может сохраниться на уровне 30–35%. «В любом случае по мере повышения доступности рыночных программ кредитования семейная ипотека продолжит терять свои позиции», — ожидает Юрий Изосимов.
Доступность ипотеки — как с точки зрения ставок по рыночным программам, так и с точки зрения правил семейной — это один из ключевых факторов дальнейшего развития рынка новостроек, в первую очередь массового сегмента, подчеркивают эксперты. Ужесточение программы повлечет за собой сокращение спроса и усилит тренд на сокращение темпов нового строительства.
«Семейная ипотека дала рынку необходимую подушку спроса и сместила продуктовую стратегию девелоперов в сторону «семейного» предложения. Любые изменения в этой программе будут иметь незамедлительный эффект — не только на статистику сделок, но и на то, какие дома проектировать и продавать», — заключает Филипп Шраге.
«Основная доля покупателей — это семьи с детьми, которые приобретают жилье большой площади с несколькими комнатами. Семейные покупатели ищут квартиру для собственного проживания, поэтому их приоритетами является комфортная для всех членов семьи планировка, наличие школ и детских садов в шаговой доступности, удобное транспортное сообщение, внутреннее благоустройство и безопасность жилого комплекса, а также развитая торгово-развлекательная инфраструктура».
«Портрет типичного покупателя по семейной ипотеке в течение года и в конце немного видоизменился. До новостей по изменению условий основным покупателем была семья, зачастую с двумя и более детьми, в комфорт-классе проекты часто востребованы экспатами, в 50% случаев также задействован материнский капитал в составе суммы первого взноса. Сейчас мы наблюдаем усиленный спрос со стороны семей с одним ребенком, где один из родителей уже использовал льготу, и сейчас она реализуется вторым родителем».