В условиях дефицита земли в традиционных элитных локациях каждый новый проект в высоком сегменте — событие, на которое откликается отложенный спрос. Какие объекты вышли на рынок Петербурга в 2025 году, что планируется в 2026-м и каким должен быть проект, чтобы считаться «элитным» даже в новой локации, — в материале РБК Петербург.
Дефицитный рынок
В период с января по сентябрь 2025 года на первичном рынке элитного жилья в Петербурге было заключено 234 сделки — на 43% ниже, чем в рекордном 2024 году, свидетельствуют данные NF Group. «Основной сдерживающий спрос в 2025 году фактор — это дефицит предложения», — отмечает директор департамента элитной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге Алия Ханбекова. Так, по итогам сентября 2025 года объем предложения опустился до 490 квартир и апартаментов, вновь обновив исторический минимум и сохраняя тренд на снижение объема предложения, который фиксируется на протяжении последних двух лет.
234 сделки было заключено на рынке элитного жилья Петербурга с января по сентябрь 2025 года. Это на 43% ниже, чем в рекордном 2024 году, свидетельствуют данные NF Group
Если брать суммарно премиум- и элит-класс, картина меняется несильно. По данным Nikoliers, объем первичного предложения жилья, удовлетворяющего характеристикам этих сегментов, в ноябре составил всего 1,5 тыс. лотов. Отсюда опережающий рост цен: средневзвешенная цена предложения выросла на 26% за год, составив 773 тыс. руб. за кв. м (1,4 млн в классе элит и 708 тыс. в премиум), тогда как в целом по новостройкам Петербурга квадратный метр подорожал на 16%.
«В высоких сегментах продажи идут в плановом режиме, без ажиотажа. Новые элитные проекты практически не появляются на рынке, а цены продолжают расти на фоне сокращающегося предложения и роста себестоимости строительства», — прокомментировал ситуацию на рынке совладелец Fizika Development Александр Кравцов.
Количество новых проектов будет оставаться небольшим с учетом недостатка участков для строительства в центре и серьезных требований по обеспечению новых проектов социальной инфраструктурой, отметил, в свою очередь, вице-президент по маркетингу и продукту Группы RBI Михаил Гущин. «Но востребованность элитного жилья в Петербурге — по крайней мере, если мы говорим о действительно эксклюзивных проектах в лучших локациях, — безусловно, сохранится, невзирая на высокий уровень цен. Тем более учитывая рост заинтересованности столичных покупателей», — подчеркнул он.
Локации: классика и современность
Потенциал для реализации девелоперских проектов элит-класса крайне ограничен, напоминает руководитель направления исследований жилой недвижимости Nikoliers Ольга Рянкель. «Он сосредоточен исключительно на отдельных участках в Петроградском и Центральном районах, отличающихся благоприятным окружением привлекательными видовыми характеристиками. Такие локации практически исчерпаны», — поясняет она.
Михаил Гущин добавляет к этому перечню частично Василеостровский и Адмиралтейский районы. «Если речь идет о районах за пределами традиционного исторического центра, под элитное жилье подходят только локации с выдающимися видовыми характеристиками, в непосредственной близости от воды и зеленых зон. Каким в свое время стал наш знаковый проект на Свердловской набережной с видом на Смольный собор», — уточнил он.
Несмотря на консерватизм целевой аудитории, потенциальные места для появления новых элитных зон существуют, считают эксперты. «В тех же центральных районах еще есть территории, у которых есть потенциал редевелопмента: западная часть Адмиралтейского района, северная часть Василеостровского. Лахта и окрестности могут стать новым районом с жильем уровня бизнес-класса благодаря развитию инфраструктуры вокруг «Лахта Центра», — назвал перспективные направления Михаил Гущин.
«Мы делаем ставку на редевелопмент бывших промышленных территорий, — отметил, в свою очередь, Александр Кравцов. — Так, приобретя проект на Матисовом острове в начале 2025 года, мы существенно его переработали: увеличили среднюю площадь квартир, сократили долю студий и однокомнатных вариантов, расширили парковки. Эти решения позволили нам значительно повысить качество будущей жилой среды. Среди других перспективных зон — кварталы вдоль Синопской набережной и Новгородской улицы. С развитием административно-деловой функции здесь появляется все больше дорогих и незаурядных проектов».
Карта пригородов
За городом дефицит элитных локаций также ощущается, говорит директор по маркетингу MG Development Юлия Серкова: «На сегодняшний день рынок элитной загородной недвижимости действительно сталкивается с дефицитом предложений бизнес— и премиум-класса из-за ограниченности земельных ресурсов в наиболее востребованных районах Петербурга и Ленобласти. Однако, несмотря на трудности, остаются перспективные направления для реализации качественных девелоперских проектов».
В числе направлений, сохраняющих потенциал для создания коттеджных поселков высокого уровня, эксперт назвала южные районы города, такие как Красносельский и Пушкинский районы. «Эти местности обладают прекрасными природными условиями, близостью к историческим достопримечательностям и развитой инфраструктурой, что делает их привлекательнее для покупателей премиум-сегмента», — пояснила Юлия Серкова.
На севере эксперт отметила Выборгский район Ленобласти, который отличается хорошей экологией, живописностью пригородов и транспортной доступностью благодаря развитию скоростных дорог и железнодорожной сети. «Также нельзя забывать о направлениях вдоль крупных транспортных артерий, таких как Ропшинское шоссе и южные трассы, ведущие в сторону Петергофа и Стрельны. Благодаря близости к культурной столице, возможности быстрого перемещения в центр и благоприятному климату подобные локации сохраняют привлекательность для потенциальных инвесторов и покупателей», — добавила Юлия Серкова.
Трансформация продукта: инфраструктура и функциональность
Элитный продукт постепенно трансформируется. По словам Ольги Рянкель, покупатели стали более требовательны к инженерным системам, планировочным решениям, уровню клубной инфраструктуры и безопасности. Алия Ханбекова также акцентировала внимание на инфраструктуре и сервисах — это стало обязательными элементами наполнения жилого комплекса в премиум-сегменте, тогда как в подклассе делюкс по-прежнему больше всего ценится приватность и высокое качество исполнения.
Александр Кравцов отметил изменения архитектурно-планировочных трендов: «В прошлое постепенно уходят кухни-гостиные, рынок возвращается к классическому разделению гостиной и просторной кухни-столовой. С каждым годом растет спрос на функциональное зонирование: мастер-спальни с собственной гардеробной, ванной комнатой и выходом на балкон или террасу, выделенные гостевые зоны. Да, и в целом покупатель стал гораздо внимательнее относиться к архитектурному облику дома».
На загородном рынке, по словам Юлии Серковой, реализация новых проектов также должна учитывать современные тенденции рынка: экологичность, инновационные решения в строительстве и благоустройстве территорий, наличие социальной инфраструктуры и технологий, обеспечивающих безопасность и комфорт проживания.
Старты прошедшие и будущие
Несмотря на дефицит участков, жизнь в высоком сегменте не замерла. Так, Ольга Рянкель выделила несколько ярких проектов, которые стартовали в 2025 году: ЖК «Визионер» и ЖК «Коллекционер» от RBI, ЖК iD Petrogradskaya («Евроинвест»), ЖК Mariinka Deluxe (Aurix). В 2026 году также ожидаются старты в Центральном и Петроградском районах.
«Мы этой осенью дали старт двум проектам в Петроградском районе: «Визионер» на Средней Колтовской улице и «Коллекционер» на улице Чапыгина. И результаты на старте продаж подтверждают высокую востребованность новых элитных проектов, в особенности в историческом центре. В «Визионере», например, реализована уже почти четверть товарного запаса. В ближайшие месяцы мы можем анонсировать еще несколько проектов в центральных районах», — отметил Михаил Гущин.
«В этом году мы открыли продажи в квартале премиум-класса «Остров первых» на Матисовом острове, — прокомментировал, в свою очередь, Александр Кравцов. — И проект подтвердил свою востребованность — за 7 месяцев продаж нам удалось реализовать недвижимости в нем более чем на 7,5 млрд руб.». В 2026 году Fizika Development планирует анонсировать новый коллекционный объект на Галерной улице.
За городом MG Development в начале 2025 года запустила свой флагманский клубный поселок бизнес-класса в Выборгском районе «Крылья Подгорного», который расположен на первой береговой линии с собственным пляжем. Также компания запускает проект коттеджного поселка «Философия» в направлении Ропшинского шоссе, сейчас идет этап привлечения инвестиций. «В 2026 году планируется масштабный старт продаж коттеджного поселка премиум-класса в южном направлении Ленинградской области недалеко от Пушкина», — поделилась планами компании Юлия Серкова.
В дальнейшем спрос на сегменты премиум— и элит-класса будет преимущественно формироваться за счет предложения, полагает Ольга Рянкель. «Запуск новых проектов, соответствующих характеристикам класса, будет стимулировать реализацию отложенного спроса», — прогнозирует эксперт.
«В 2026 году предложение будет формироваться крайне аккуратно. Ключевым драйвером спроса останутся отложенный спрос и миграция капитала с депозитов в недвижимость как наиболее надежный актив», — заключает Александр Кравцов.
«Наиболее привлекательные участки для проектов высокого класса по-прежнему можно найти в Адмиралтейском и Центральном районах. Мы делаем ставку на редевелопмент бывших промышленных территорий. Так, приобретя проект на Матисовом острове в начале 2025 года, мы существенно его переработали: увеличили среднюю площадь квартир, сократили долю студий и однокомнатных вариантов, расширили парковки. Среди других перспективных зон — кварталы вдоль Синопской набережной и Новгородской улицы».
«Недостаток участков для строительства в центре и серьезные требования по обеспечению новых проектов социальной инфраструктурой приводят к тому, что количество новых проектов будет оставаться небольшим. Но востребованность элитного жилья в Петербурге — по крайней мере, если мы говорим о действительно эксклюзивных проектах в лучших локациях, — безусловно, сохранится, невзирая на высокий уровень цен. Тем более учитывая рост заинтересованности столичных покупателей».
«Рынок элитной загородной недвижимости действительно сталкивается с дефицитом предложения, но перспективные направления для реализации качественных девелоперских проектов остаются. Реализация новых проектов должна учитывать современные тенденции рынка: экологичность, инновационные решения в строительстве и благоустройстве территорий, наличие социальной инфраструктуры и технологий, обеспечивающих безопасность и комфорт проживания».
