На рынке первичной жилой недвижимости Петербурга наметилось некоторое оживление — по данным сервисов «Яндекс Недвижимость» и «Пульс Продаж Новостроек», в Петербурге в апреле 2025 года было продано более 2,7 тыс. квартир в новостройках, на 16,8% больше, чем в марте. Несмотря на сложную конъюнктуру рынка, девелоперы сохраняют инвестиционную активность в петербургской агломерации — по данным NF Group, объем сделок по земельным участкам по итогам I квартала 2025 года сохранился на уровне прошлого года. Как выглядят инвестиционные стратегии девелоперов и какие локации вызывают наибольший интерес — в материале РБК+ Петербург.
В прежнем темпе
Инвестиции в земельные участки в Петербурге и Ленинградской области, по подсчетам аналитиков NF Group, по итогам I квартала 2025 года составили 10,1 млрд руб. Это соответствует уровню аналогичного периода прошлого года.
В денежном выражении, отмечают эксперты, 83% сделок пришлось на земельные участки, расположенные в границах Санкт-Петербурга, а доля Ленинградской области составила 17%. По площади сделок наоборот — лидером стала Ленинградская область, на которую пришлось 82% приобретенных в I квартале 2025 года земель, и это означает продолжение тренда на смещение сделок за границы города, где земля дешевле, а возможности для реализации комплексных проектов больше.
Однако такой стратегии по пополнению земельного банка придерживаются не все девелоперы. «Сейчас мы рассматриваем небольшие участки в пределах Санкт-Петербурга. Думаю, что на данный момент перспективны именно городские локации», — отметила генеральный директор Агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева. «Мы наблюдаем только одну тенденцию: земли стало мало, и она сильно выросла в цене. У «КВС» достаточно большой земельный банк, так как почти все проекты компании — это комплексное освоение территорий», — пояснила эксперт.
Аналитики Nikoliers, в свою очередь, отметили изменение структуры сделок с точки зрения продавца. Год назад 74% площадей были реализованы от девелоперов, и лишь 4% приходились на сделки с корпоративным сектором. А в первые три месяца текущего года — 80% (41 га) от общей площади реализованных площадок этого года были реализованы со стороны корпоративного сектора и по результатам тендеров из федеральной собственности, и лишь меньшая часть — от девелоперов. Впрочем, даже при таком раскладе «недевелоперские» сделки составили лишь 25% в стоимостном объеме продаж земли. Это связано с тем, что участки от коммерческого сектора обычно не имеют разрешительной документации на будущее строительство и требуют намного больших затрат на подготовку.
Общий срез
Статистика по петербургской агломерации идет вразрез с общероссийской. По данным Core.xp, в I квартале 2025 года общий объем инвестиций в недвижимость России составил 174 млрд руб., снизившись на 6% относительно аналогичного периода 2024 года, а инвестиции в земельные участки под жилищное строительство упали на 54%, до 34 млрд руб., на фоне ослабления конъюнктуры рынка жилой недвижимости. Впрочем, данные компании за предыдущие годы показывают, что первые три месяца 2024 года показали пиковые значения за последние пять лет, и двукратное падение стало следствием не только неблагоприятной конъюнктуры, но и высокой базы.
Консалтинговая компания IBC Real Estate пользуется иной методологией для оценки объема инвестиционных сделок с недвижимостью и пишет о росте общего объема инвестиций в целом по России, однако и здесь аналитики отмечают сокращение во всех сегментах, кроме офисного — то есть, вложения в жилой девелопмент однозначно уменьшились.
Умеренные прогнозы
Прогнозы различных компаний относительно инвестиционной активности на рынке недвижимости в целом и на земельном рынке в частности различаются в зависимости от взглядов на динамику ключевой ставки.
Так, Core.xp подчеркивает, что высокая ключевая ставка будет оказывать отрицательный эффект на инвестиционные сделки до начала цикла по ее снижению. При этом, как отмечается в отчете, инфляция находится выше цели Банка России — 4%, в результате есть предпосылка для продолжения жесткой денежно-кредитной политики.
IBC Real Estate указывает на стабилизацию позиции Банка России касательно ключевой ставки, тенденции на улучшение внешнеполитических отношений и, соответственно ожидания корректировки денежно-кредитной политики. «Это будет способствовать смягчению кредитной политики банков, что приведет к росту кредитования и развороту рынка к классическим инвестиционным сделкам», — отмечает член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян.
В NF Group по итогам I квартала сохранили умеренно позитивный прогноз относительно активности девелоперов в Петербурге и Ленобласти. «Несмотря на традиционное снижение активности в начале года, интерес девелоперов к пополнению земельного банка в Санкт-Петербургской агломерации сохраняется на стабильно высоком уровне. Мы по-прежнему считаем, что по итогам года объем инвестиций в площадки под девелопмент в целом может составить 70-80 млрд руб.», — отмечает партнер NF Group Станислав Бибик.
«Период высокой ключевой ставки для инвесторов, обладающих собственными средствами, — это время пополнения земельного банка, чтобы в период ее снижения и растущего спроса, подкрепленного доступной ипотекой, выводить лучшие проекты на рынок», — прокомментировал, в свою очередь, Антон Орлов, директор отдела земельного развития и инвестиционных проектов Nikoliers.
Общий потенциал строительства на приобретенных девелоперами в I квартале участках в Петербургской агломерации составляет, по оценке NF Group, более 750 тыс. кв. м. Очевидно, что этот потенциал будет реализован далеко не сразу — в текущих условиях девелоперы предпочитают придерживать вывод новых проектов в продажу.
«Строительство на новых участках начнется тогда, когда будет хорошая рыночная конъюнктура и адекватная ключевая ставка. Возможны небольшие запуски в уникальных, интересных локациях, где есть отложенный спрос на жилье. Запуски же больших проектов будут напрямую зависеть от ситуации на рынке», — прогнозирует Анжелика Альшаева.
