На рынке новостроек все отчетливее наблюдается тренд на сокращение средней площади квартир в новостройках. По данным Nikoliers, по итогам I квартала средняя площадь лотов нового предложения сократилась почти на 3 кв. м — до 36,9 кв. м. Аналитики объясняют тренд, в первую очередь, стремлением застройщиков удержать на приемлемом уровне цены продаваемых квартир. Продолжится ли этот тренд и какие условия необходимы, чтобы его переломить — в материале РБК+ Петербург.
Минимализм в цифрах
Nikoliers сообщает о сокращении средней площади квартир в составе нового предложения до 36,9 кв. м — на 2,8 кв. м по итогам I квартала 2025 года. «Застройщики стремятся оптимизировать планировки, предлагая более доступные по бюджету варианты. Особенно заметна тенденция к уменьшению площади новых квартир в премиальных классах», — отмечается в отчете консалтеров.
Действительно, если брать бизнес-класс, то, по данным NF Group, если в 2019 году средняя площадь лота в новых объектах достигала 75 кв. м, то к 2024 году она сократилась до 56 кв. м. А в объектах, пополнивших рынок в январе — марте 2025 года, показатель и вовсе составил 54 кв. м. Причем в компании объясняют тренд не только необходимостью сдерживать цену лота, но и изменением предпочтений покупателя — функциональность планировок становится важнее количества «квадратов».
Если взять статистику «Дом.РФ» по площади квартир в петербургских новостройках, то наибольшее количество — 25% от предложения в диапазон 25–35 кв.м. Очевидно, что большинство этих квартир однокомнатные (более 32 тыс.), но есть и двухкомнатные (более 800) и даже трехкомнатные (18 штук). Также существенную долю занимают квартиры площадью от 35 до 45 кв. м (24%) и менее 25 кв. м (21%). Все варианты просторнее 45 кв. м дают суммарно меньше трети общего количества квартир.
По количеству комнат с большим отрывом лидируют «однушки» и студии (69%), двухкомнатных сегодня строится всего 22% от общего количества квартир в Петербурге, трехкомнатных — 8%.
Разные концепции
При этом статистика существенно отличается от девелопера к девелоперу. По данным «Дом.РФ», в десятке крупнейших застройщиков Петербурга есть и те, кто строит более 80% однокомнатных квартир и студий, и те, кто закладывает порядка 30% двухкомнатных. За пределами десятки есть и варианты, где количество «однушек» минимально, но это, преимущественно, застройщики элитного жилья.
Нарезка зависит от класса жилья и от концепции проектов. «Так как концепция наших кварталов изначально ориентирована на семейного покупателя с детьми, то это существенно отражается и на квартирографии. К примеру, по итогам 2024 года большинство реализованных лотов у нас составили двухкомнатные (40%) и трехкомнатные квартиры (35%). Студии и однокомнатные заняли лишь 25% спроса, причем, доля студий в этом объеме минимальна — они в квартирографии наших домов традиционно составляют незначительное число», — отмечает директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман.
По его словам, средняя площадь продаваемых квартир в проектах компании в последние годы даже несколько выросла — если в 2022 году она составляла 45 кв. м, в 2023-м — 52 кв. м, а в 2024-м показатель подрос до 57 кв. м. «В выводимых в продажу новых корпусах мы увеличили долю эргономичных студий и однокомнатных квартир, — уточнил Ян Фельдман. — Но семейные планировки по-прежнему составляют у нас половину лотов, включая редкий для масс-маркета формат четырехкомнатных квартир».
Эксперт подчеркнул необходимость тщательной проработки планировок с точки зрения эргономики и функциональности: «При относительно небольшой площади двухкомнатных (от 53 кв м) и трехкомнатных (от 65 кв. м) квартир мы стремимся достичь оптимального баланса личного пространства и мест для сбора всей семьей. И при этом еще оставить зоны для хранения вещей и комфортного ведения быта».
Заградительные меры
Согласно указу президента о национальных целях РФ, к 2030 году обеспеченность россиян жильем должна вырасти до 33 кв. м на человека. Достичь этой цели, когда средняя площадь квартиры, которую предлагают купить семье, немногим больше — нереально. Сокращение средней площади квартир беспокоит чиновников и провоцирует принимать заградительные меры. Так, в прошлом году в Москве запретили строить квартиры площадью меньше 28 кв. м, в этом году к столице присоединилось Подмосковье. В Ленинградской области также ввели подобную меру, но с отложенным стартом — ограничение заработает с 1 января 2026 года.
На федеральном уровне вышли рекомендации Минстроя регионам ограничить проектирование малогабаритного жилья и согласовывать только те проекты, где соблюдаются требования к минимальному размеру квартир. Допустимый минимум вновь установлен на уровне 28 кв. м — для студий. Однокомнатные квартиры не желательно строить меньше 36 кв. м, двухкомнатные — 49 кв. м. Однако данные рекомендации не являются обязательными и, как уточнили в пресс-службе ведомства, «сейчас Минстрой России не рассматривает корректировки действующей нормативно-правовой базы в части введения каких-либо ограничений по площади на строительство жилья».
По данным Nikoliers, рекомендациям Минстроя не соответствует 40% актуального первичного предложения в Петербурге.
Однако, по мнению Яна Фельдмана, одними административными запретами этот вопрос не решить: нужны экономические меры поддержки спроса на квартиры семейного формата, и, в первую очередь, со стороны государства. «Недоступность ипотеки вынуждает покупателя брать жилье меньшей площади. И если, к примеру, в рамках программы семейной ипотеки снижать ставки в зависимости от площади приобретаемой квартиры, то это стало бы гораздо более эффективным способом борьбы с минимализмом на рынке», — полагает эксперт.
Подобная мера уже обсуждалась — гендиректор «Дом.РФ» Виталий Мутко на расширенном заседании президиума Госсовета предложил ввести субсидии для семей с детьми, покупающих квартиры большей площади. По мнению Виталия Мутко, субсидирование поможет скорректировать структуру предложения и положительно скажется на демографии, поскольку сегодня самая низкая обеспеченность жильем — у семей с двумя детьми.