Лимиты семейной ипотеки практически исчерпаны. Сбер уже приостановил выдачу, как и ряд других банков, ВТБ повысил первоначальный взнос до 50,1% для клиентов, которые не относятся к специальным категориям. По прогнозам экспертов, остатки лимитов закончатся уже в октябре. Что это означает для петербургского рынка недвижимости — в материале РБК+ Петербург.
Последний инструмент
По данным Циан.Аналитики, в августе доля семейной ипотеки в общем объеме выданных жилищных кредитов с господдержкой в России увеличилась до 88% против порядка 50% в январе-июне, когда еще действовала безадресная льготная ипотека. В Петербурге программа семейной ипотеки в принципе оставалась единственной возможностью приобрести квартиру в новостройке по ставке 6%, после того как с 1 августа прекратили выдачу ИТ-ипотеки в Петербурге и Москве. В Ленобласти осталась возможность взять ИТ-ипотеку в размере до 9 млн руб., однако она доступна только ИТ-специалистам с доходом от 150 тыс. руб. в месяц. При этом, по данным Дом.рф, среднерыночная ставка по ипотечному кредиту без льгот в новостройках на 20 сентября составляла уже 21,28%.
«Семейка» осталась последней возможностью приобрести квартиру на выгодных условиях. У нас, к примеру, с учетом субсидированных продуктов, на семейную ипотеку сейчас приходится свыше половины всех сделок», — подчеркнул директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман.
Того же мнения придерживается и заместитель генерального директора АН «Главстрой» Ольга Кузнецова: «Семейная ипотека – это, по сути, единственный ипотечный инструмент, который остался у застройщиков, которые строят и продают в Санкт-Петербурге, особенно, если речь идет о семейных жилых комплексах. По итогам июля-августа 75% квартир в наших проектах «Юнтолово» и «Северная долина» были куплены с ее помощью».
По словам генерального директора Агентства недвижимости «КВС» Анжелики Альшаевой, рыночная ипотека при текущих ставках практически не работает: «Сделки штучные, с небольшими суммами. Например, в агентстве вторичной недвижимости «КВС» мы видим, что под высокую ставку люди готовы брать не более 2 млн руб., все остальное — это накопления или средства, полученные с продажи уже имеющегося жилья».
Лимит исчерпан
С 18 сентября Сбер приостановил выдачу семейной ипотеки, распространив следующее официальное сообщение: «С 18 сентября приостанавливается запись на сделку по льготной программе «Семейная ипотека» в связи с исчерпанием лимита денежных средств, выделенных правительством РФ». В банке ВТБ с прошлой недели действуют специальные условия: получить семейную ипотеку с первым взносом от 20,1% можно только зарплатным клиентам банка либо в рамках комбинированной ипотеки, где часть суммы банк выдает по рыночной ставке, в остальных случаях необходимо найти 50,1% на первый взнос.
На рынке пока еще остались менее крупные игроки, которые выдают семейную ипотеку в рамках остатков лимитов, и опрошенные РБК Петербург девелоперы с ними сотрудничают. Однако, как подчеркнула Ольга Кузнецова, доля крупнейших банков, которые закрыли прием заявок или увеличили первоначальный взнос до 50%, составляет более 80%.
Первым заметным последствием сложившейся ситуации эксперты называют очередной всплеск спроса, который традиционно происходит в преддверии ужесточения ипотечных условий. С учетом «выбытия» Сбера это означает повышенную нагрузку на другие банки. «По данным за август, на Сбер пришлось 70% выдачи семейной ипотеки. Уход этого крупного игрока автоматически не просто перераспределяет объемы, которые раньше на него приходились, но и может перегрузить технические возможности по выдаче кредитов остальных участников рынка», — прокомментировал ситуацию генеральный директор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов.
Тревожная осень
По прогнозу Максима Ельцова, текущие лимиты с учетом ожидаемого всплеска закончатся в октябре. По оценке эксперта Циан.Аналитики Елены Лапшиной, приостановка программы приведет к снижению числа сделок на 35-40% от сформировавшихся к концу августа уровней. При этом в августе рынок уже просел вдвое относительно показателей первого полугодия.
Застройщики в этой ситуации ограничены в инструментах стимулирования спроса. По словам Яна Фельдмана, они уже ввели в действие арсенал возможных маркетинговых схем — рассрочка, траншевая, комбинированная ипотека, субсидированные продукты, трейд-ин и т. д. «В сегодняшних условиях потенциал исчерпан, выдумать что-то более эффективное взамен ипотечных госпрограмм не получится», — убежден эксперт.
«Основной драйвер продаж для любого застройщика — это ипотека. Сколько бы девелоперы не придумывали рассрочек и программ зачета жилья, основные условия должны быть связаны с ипотекой. Мы не являемся банком, кредитной структурой и не можем давать клиентам длительные рассрочки», — подчеркнула, в свою очередь, Анжелика Альшаева.
В результате в случае исчерпания лимитов застройщики будут вынуждены выбирать — или переждать период «без ипотеки» до января 2025, когда начнется новый бюджетный год, где программа будет вновь профинансирована, или стимулировать спрос более существенным снижением цен, привлекая на рынок держателей депозитов, полагает Елена Лапшина.
Теоретически, семейная ипотека может быть пролонгирована и раньше. По мнению Максима Ельцова, в ее пользу говорит тот факт, что на семейную ипотеку приходится львиная доля продаж, и резкое падение негативно повлияет на строительную отрасль. «В минус» играет тот факт, что правительство показывает четкое стремление ограничить семейную ипотеку, а также высокая нагрузка на бюджет вследствие высокой ключевой ставки.
Так или иначе, скорее всего, финансирование по семейной ипотеке будет возобновлено, полагает Ян Фельдман. «Так уже было не раз с разными госпрограммами. Другой вопрос, насколько быстрой будет реакция и сколько времени потребуется на решение вопроса о пополнении лимитов. Не исключено, что рынок продолжит «лихорадить» всю осень, и спрос до конца года снизится еще больше», — прогнозирует эксперт.