Конкуренция между застройщиками и растущие требования покупателей привели к тому, что в Петербурге уже не строятся дома в классе «жесткий эконом». Эволюция недвижимости идет в сторону стирания границ между классами, массовый сегмент застройки приобретает черты комфорта, комфорт насыщается «фишками» бизнес-класса. Как выглядит современная новостройка с точки зрения продукта, и возможен ли откат к спартанским условиям эконом-класса из-за недоступности льготных ипотечных программ — в материале РБК+ Петербург.
Стертые границы
Сегодня на рынке нет принципиального разделения на эконом— и комфорт-класс, как это было, к примеру, 10 лет назад, отметил начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов. Оба эти класса сформировали более обширный сегмент масс-маркета. «Они отличаются как характеристиками квартиры, так и самого комплекса, а также месторасположением и уровнем благоустройства. Вместе эти факторы и определяют разницу между экономом и комфортом. Они отличаются по стоимости, но конкурируют в рамках одного класса масс-маркет», — пояснил эксперт. Особняком стоят такие категории, как бизнес-класс и жилье элитного сегмента, которые также эволюционируют.
Сегодня на рынке нет принципиального разделения на эконом— и комфорт-класс, как это было, к примеру, 10 лет назад.
По словам директора по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Яна Фельдмана, сегодня стали привычными промежуточные классы — «комфорт плюс», «бизнес лайт», «премиум». «Зачастую различия между ними несущественны, а опции из разных «премиальных» сегментов могут появляться даже в рамках разных очередей одного и того же проекта», — подчеркнул эксперт.
Более того, как отметил директор консалтингового агентства GMK, эксперт в стратегическом маркетинге девелоперов Сергей Разуваев, если раньше классность определялась локацией, то сейчас в одной локации, в одной группе домов и даже в одном доме могут быть квартиры разных классов: на верхних этажах пентхаусы, премиальное жилье, средние — комфорт плюс, а этажи, которые находятся ближе к земле, над коммерческой недвижимостью, просто комфорт. «Такая вертикальная классность сейчас встречается уже во многих регионах, мы видим, что покупатели к этому относятся нормально, и девелоперу это выгодно. Не в самой топовой локации он может продать видовые квартиры по очень хорошему ценнику, позиционируя их как особое жилье, уникальное для этого дома. Ну, а все, что ниже, продается в соответствии с тем классом, который он считает нужным», — пояснил эксперт.
Стимулы к повышению
На смешение эконом— и комфорт— классов с нарастающим перевесом в сторону последнего повлияло несколько факторов. Так, Дмитрий Ефремов отметил растущие требования покупателей, которым необходим более высокий уровень качества жилья желательно при сохранении доступной стоимости.
Вторым фактором, по его словам, является то, что вследствие изменений требований покупателей меняется и сам рынок. Чем больше становится проектов комфорт-класса, тем менее устойчиво чувствуют себя объекты класса эконом, и они начинают подтягиваться к объектам более высокого класса по качеству концепции, продуманности планировочных решений, отделки и иных характеристик квартир или же комплекса. «Продавать квартиры эконом-сегмента, конкурируя только низкой стоимостью, становится нецелесообразно. Объекты начинают повышать свою классность. Если проводить аналогии, качество тех объектов, которые сегодня относят себя к эконом сегменту, существенно выше, чем это было 5-10 лет назад», — подчеркнул эксперт.
В свою очередь, Ян Фельдман отметил высокую конкуренцию между застройщиками, из-за которой продукты становятся сложнее. «Большинство застройщиков отказались от идеи строительства только квадратных метров, и сконцентрировались на формировании гармоничной среды — это понятие все чаще выходит за пределы квартиры, двора и даже нередко квартала», — сказал он.
По тому же принципу, если в эконом-класс проникли черты комфорта, в комфорт «просачиваются» элементы бизнес-класса, а в бизнес — черты премиума. Сергей Разуваев продемонстрировал подобный переход на примере подъездов, которые сначала стали входными группами, а потом лобби, объединяющими несколько подъездов: «Сейчас они встречаются не только в «элитке», премиум-классе, но и в хорошем бизнес-классе. Такие решения позволяют повышать классность объекта».
В числе опций из высокого класса, которые уже полностью «прописались» в масс-маркете, Ян Фельдман назвал ландшафтный дизайн — многие застройщики в сегменте «комфорт» сделали ставку на концептуальное благоустройство дворовых территорий.
«В жилье комфорт-класса появились: оригинальные архитектурные решения, проекты от известных архитектурных студий, следование трендам «зеленого строительства», высокий класс энергоэффективности, продуманные концепции благоустройства, более просторные планировки с большей долей многокомнатных квартир, потолками выше 2,7 м», — перечислил, в свою очередь, Дмитрий Ефремов. В отделке квартир в таких домах, по его словам, могут использоваться характерные для более высоких классов материалы, а также современные инженерные решения, системы очистки воды, вайфай и лаундж-зоны во дворе, зарядки для электромобилей, система «умный дом».
Проникновению новых опций способствует наличие разноплановых проектов в портфеле одного девелопера, добавил Сергей Разуваев. «Многие девелоперы, которые работают в комфорт-классе, зачастую занимаются и премиальными сегментами. Я разговаривал с собственниками таких девелоперских компаний, и вот зачем им это нужно: чтобы какие-то элементы премиальный зданий можно было бы смотреть в реализации и, возможно, экстраполировать в комфорт-класс», — рассказал он.
Новые вызовы
В то же время, любое улучшение качества стоит денег. А платежеспособность покупателей квартир неуклонно снижается — летом прекратила действие безадресная льготная ипотека, а в сентябре ряд банков приостановил выдачу семейной ипотеки из-за исчерпания выделенных государством лимитов. В том числе — Сбер, который обеспечивал порядка 70% выдачи. По оценке Циан.Аналитики, уход безадресной господдержки сократил количество «льготных» сделок вдвое, а приостановка семейной приведет к падению еще на 30-40%. (ссылка на материал по семейной ипотеке) Средняя рыночная ставка по ипотеке в новостройках, по данным Дом.рф, превышает 21%.
На фоне неминуемого сокращения спроса эксперты допускают частичное возвращение позиций эконом-класса, однако не в черте города. Как напомнил Дмитрий Ефремов, еще в 2022 году наметилось движение рынка с точки зрения предложения в сторону областных земель. «Предполагаю, что на рынке будет появляться все больше объектов, располагающихся далеко за КАД, по более низким ценам. Более низкая стоимость реализации требует оптимизации себестоимости, а значит речь будет идти о том, что жилые комплексы на удалении от города по своим характеристикам будут относится к классу эконом, хотя позиционирование и ряд характеристик может относится к комфорт-классу», — прогнозирует эксперт.
Еще одним вероятным последствием может стать сокращение площади квартир. «К сожалению, в ближайшее время мы увидим снижающуюся общую площадь квартир. Она в последние годы уменьшается, сейчас средняя площадь составляет 49 с небольшим кв. м. Я думаю, что, учитывая, насколько квартиры подорожали, этот тренд и продолжится», — прогнозирует Сергей Разуваев.
Однако тренд на сокращение площадей может столкнуться с законодательными ограничениями. С 1 августа в Москве вступил в силу запрет строить квартиры площадью менее 28 кв. м. О намерении ввести подобный норматив сообщали и власти Ленобласти. Как отмечается в отчете Nikoliers за I полугодие текущего года, не исключено появление подобного запрета и в Петербурге. «Государственное регулирование стремится к увеличению площади квартир в новых жилых комплексах, в том числе и путем ограничения минимально возможных габаритов жилья, что положительно скажется на классности жилья», — считает Дмитрий Ефремов.
Два пути
В дальнейшем возможны два варианта развития ситуации, отмечает Сергей Разуваев: «Сокращение спроса, если оно не критическое, то всегда ведет к эффективным решениям. Если же оно критическое, то ведет на первом уровне к стагнации отрасли, на втором — к ее деградации».
Девелоперы в своих прогнозах склоняются к первому, позитивному варианту. По мнению Дмитрия Ефремова, рынок недвижимости с точки зрения классности жилья продолжит трансформироваться, «комфорт» будет приобретать характерные особенности «бизнеса». И сложившаяся ситуация со спросом только замедлит темпы трансформации.
«Запросы покупателей растут, опции жилья, которые раньше были факультативными, и их наличие позволяло повышать класс качества, становятся обычными для покупателя: например, колясочные/велосипедные, соседские центры и коворкинги в ЖК, детские клубы», — перечисляет эксперт перспективный «стандартный набор» для комфорт-класса.
Ян Фельдман, в свою очередь, сделал акцент на растущих «умных» качествах недвижимости: «В девелоперских продуктах можно ждать дальнейшего внедрения цифровых и энергоэффективных технологий. Полная автоматизация процессов управления «умной» квартирой, домом и кварталом будет становиться стандартом для всех жилых комплексов».
Тренд на эргономичные планировки квартир, по его словам, будет компенсироваться новым качественном наполнении общественных пространств — скорее всего, они будут становиться более гибкими и легко трансформироваться под разные нужды и изменения в образе жизни жителей. «Важными останутся темы комьюнити и добрососедства, и они получат дальнейшее развитие. Покупатель уже увидел в этом дополнительную ценность к купленным квадратным метрам», — подчеркнул эксперт.
«Я надеюсь, что до конца 2024-2025 года мы увидим небольшую стагнацию отрасли, и девелоперы будут эффективно мыслить над решениями, над предложениями. Вот что, вероятнее всего, нас ждет», — заключил Сергей Разуваев.
