Совокупный объем инвестиций в недвижимость в России в I полугодии 2024 года оказался чуть ниже, чем за аналогичный период прошлого года, но все еще вдвое больше, чем год назад. Несмотря на высокую ключевую ставку, недвижимость остается одним из предпочитаемых способов сохранения и приумножения капитала. В чем преимущества и ограничения этого инструмента и как данные ограничения преодолеть — в материале РБК+ Петербург.
Плюсы: надежность и капитализация актива
Совокупный объем инвестиций в недвижимость России по итогам I полугодия 2024 года составил 344 млрд руб., следует из данных отчета IBC Real Estate. Это на 9% ниже результата аналогичного периода прошлого года, однако, как подчеркивают авторы отчета, 2023 год был рекордным по количеству сделок с недвижимостью. Если сравнивать с первыми полугодиями 2021 и 2022 годов, активность инвесторов выросла вдвое.
Ключевое преимущество инвестиций в недвижимость заключается в том, что покупая или вкладывая в какой-то недвижимый актив, инвестор получает не только возврат инвестиций, но и капитализацию этого актива, отмечает Валерий Трушин, партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate. Соответственно, если говорить про помещения или здания, заполненные арендаторами, то арендаторы обеспечивают доходность, выплачивая арендную плату, а непосредственно здание является активом, который можно либо продать, либо использовать как залоговый инструмент. «По моей оценке, вне зависимости от геополитической обстановки, инвестиции в недвижимость является одним из наиболее надежных инструментов инвестирования именно за счет того, что объект недвижимости капитализируется с течением времени», — подчеркнул Валерий Трушин.
«В прогнозе к снижению ключевой ставки и, соответственно, снижению доходности по депозитам, мы видим перспективу реализации отложенного спроса на недвижимость разных форматов ко II кварталу 2025 года», — прокомментировал ближайшие перспективы по капитализации инвестиционной недвижимости совладелец компании «Кронунг» Игнатий Найда.
Минусы: низкая ликвидность и отсутствие стандартизации
В то же время, по словам Валерия Трушина, минусом инвестиций в недвижимость является низкая ликвидность, поскольку для продажи актива требуется время, а это значит, что вложения быстро не вернуть.
В свою очередь, эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Виталий Манжос добавил еще один нюанс, связанный с покупкой недвижимости в качестве инвестиционного актива: «Необходимо понимать, что прямая покупка недвижимости с целью перепродажи или сдачи в аренду не является инвестицией в чистом виде. С учетом сопутствующих организационных усилий и временных затрат это скорее превращается в бизнес по перепродаже и по управлению объектами недвижимости».
Другой особенностью физического рынка недвижимости, по словам Виталия Манжоса, является то, что объекты купли-продажи на нем не стандартизированы до степени биржевых инструментов. Поэтому финансовый результат помимо цены приобретения зависит от большого количества дополнительных факторов. Это значит, что даже сопоставимые объекты могут покупаться и продаваться по существенно разной цене.
Альтернативы прямой покупке
Одно из существенных ограничений прямой покупки недвижимости — ее высокая стоимость. «Объект обычно покупается целиком и при этом невозможно продать его по частям. Это неудобно с точки зрения диверсификации инвестиционного капитала, который надолго «замораживается»», — подчеркивает Виталий Манжос.
Существуют альтернативные варианты инвестиций в объекты недвижимости, которые снимают это ограничение. В частности, все более популярными становятся закрытые паевые инвестиционные фонды, в состав имущества которых входит недвижимость. По данным IBC Real Estate, в I полугодии 2024 года на рынке недвижимости России совокупный объем сделок по покупке недвижимости в состав ЗПИФ составил 53 млрд руб., что на 15% превышает годовое значение 2023 года.
в I полугодии 2024 года на рынке недвижимости России совокупный объем сделок по покупке недвижимости в состав ЗПИФ составил 53 млрд руб., что на 15% превышает годовое значение 2023 года.
Преимущества ЗПИФа заключаются в том, что он предоставляет возможность диверсификации портфеля и профессионального управления активами, подчеркнул Игнатий Найда. «Выплата дохода от управления активами фонда производится с определенной периодичностью. Так, например, в ЗПИФ «Кронунг Инвест» доход выплачивается ежемесячно. Помимо этого, по мере роста стоимости имущества фонда, также растет и стоимость пая, поэтому в нашем фонде мы предусмотрели возможность частичного погашения паев, что позволяет фиксировать прибыль от роста стоимости пая», — добавил эксперт. Ограничением подобных фондов является то, что зачастую владельцами паев могут стать только квалифицированные инвесторы.
Еще один альтернативный вариант — облигации девелоперских компаний. «Преимущества облигаций заключаются в том, что они обеспечивают получение фиксированного дохода в виде купонов и являются менее рискованными, чем акции или частные инвестиции в какие-то определенные проекты, но и потенциальная доходность от инвестирования в менее рисковые активы всегда меньше», — отметил Игнатий Найда.
В свою очередь, Виталий Манжос подчеркнул, что благоприятная ситуация в отрасли еще не гарантирует соответствующего финансового результата у всех ее представителей, поэтому крайне важно проводить оценку перед приобретением подобного актива.
Дальнейшая динамика
Рынок инвестиций в недвижимость будет продолжать развиваться, прогнозирует Игнатий Найда, но его динамика будет зависеть от многих факторов, включая экономическую ситуацию, политику государства и спрос на недвижимость.
«Возможности альтернативного инвестирования в девелоперские проекты будут расширяться, поскольку это позволяет получать доступ к широкому спектру проектов без необходимости прямого участия в их реализации. Это также способствует повышению прозрачности и эффективности рынка недвижимости», — полагает Игнатий Найда.
Валерий Трушин также наблюдает подобный тренд: «Сейчас мы видим рост числа частных инвесторов, которые выступают альтернативой банковского финансирования. То есть при входе в какой-то новый проект можно рассматривать два варианта: привлекать дорогие банковские деньги, либо привлекать средства частных инвесторов, которые в текущих условиях более-менее сопоставимы со ставками кредита. Соответственно, масса таких инвесторов сейчас увеличивается».
В свою очередь, Виталий Манжос отметил, что в России наблюдается заметная активизация IPO. Поэтому, возможно, в ближайшие годы больше компаний-застройщиков будет представлено на бирже.
Сам спектр инструментов также может быть расширен. По мнению Игнатия Найды, уже сейчас развивается направление инвестирования в цифровые финансовые активовы, которые используются для упрощения вложений не только в недвижимость, но и в другие сферы бизнеса.
