Потенциал быстрого роста российской экономики последних двух лет, базирующийся на импортозамещении и гособоронзаказе, близок к исчерпанию. Ситуация усугубляется растущим санкционным давлением, высокой стоимостью заемных средств и кризисом рынка труда. Регионам, в чьей экономике гособоронзаказ не занимает определяющее место, придется искать новые формулы роста. Строительство, транспорт и логистика могут стать драйверами для регионов Сибири. Перспективные ниши и успешные кейсы эксперты обсудили в Новосибирске, где эти направления традиционно сильны, на деловом завтраке «Инвестиционный оптимизм в регионах: зоны роста, возможности, решения», организованном в рамках Business Day РБК.
Безусловного роста не будет
По словам профессора кафедры экономики и управления предприятиями и производственными комплексами Санкт-Петербургского государственного экономического университета Елена Ткаченко, экономика Новосибирской области входит в период охлаждения раньше, чем прогнозировалось, что отражается в снижении инвестиционной активности. В 2024 году власти Новосибирской области ожидают уменьшения объема инвестиций в основной капитал до 369 млрд руб. по сравнению с 381 млрд руб. в прошлом году, тогда как в 2023 году был зафиксирован почти 20% рост показателя — на фоне низкой базы 2022 года (322,4 млрд руб.). Тем не менее, в перспективном сценарии развития региона к 2026 году предполагается рост объемов инвестиций, как минимум, до 446 млрд руб.
«По сути, инвестиционный оптимизм базируется на цифрах, которые не имеют отношение к реальному росту экономики», — комментирует Елена Ткаченко. По ее мнению, рост прошлых лет происходил в основном за счет недоиспользуемых ранее мощностей.
При этом, отмечает Елена Ткаченко, снижается доля затрат на научные разработки и исследования в ВРП — с 2,03% в 2020 году до 1,76% в 2022 году по данным Росстата (данных за прошлый год еще нет). Для дальнейшего обеспечения положительно динамики экономики региона необходима диверсификация инвестиций, поддержка промышленного развития в части НИОКР, а также — ставка на отрасли, которые могут стать локомотивами экономики Новосибирской области. В качестве приоритетов эксперт называет строительство, транспорт и логистику.
Примерить роль хаба
Разворот грузопотоков на страны Азиатско-Тихоокеанского продемонстрировал недостаточность пропускной способности Транссиба. По расчетам Минтранса, к 2030 году поток грузов по железной дороге увеличится еще в 1,5 раза. Для обеспечения промышленного роста и реализации крупных инфраструктурных проектов внутри страны создаются новые логистические цепочки. На логистической карте РФ появляются новые игроки — регионы Сибири и Урала строят так называемые «сухие порты», чтобы занять ключевые позиции в перевалке грузов.
В Новосибирской области с 2022 года ведется строительство мультимодального транспортно-логистического центра «Сибирский» стоимостью 15 млрд руб., первая очередь которого начала работать осенью 2023 года. После полного запуска в 2025 году будет обрабатывать до 1 млн. TEU в год и станет ключевым на Транссибе грузовым хабом. К этому моменту в регионе должны появиться в достаточном количестве складские комплексы, терминалы, перегрузочные мощности.
Но, отмечают участники рынка, развитие складской инфраструктуры отстает. Так, арендная ставка на склады в Новосибирске за год выросла на 30%, до 900 руб. в месяц. Причина в том, что большинство крупных складских комплексов в регионе строятся под нужды e-commerce, количество объектов, работающих «на рынок», не увеличивается. Представители среднего бизнеса не рискуют вкладывать средства в масштабное строительство, в том числе — из-за дефицита площадок под строительство новых складов. По словам гендиректора «РС Групп Консалтинг» Рустама Сатышева, препятствием также является высокая стоимость банковского финансирования. «У нас нет инструментов стимулирования, благодаря которым частные инвесторы могли бы строить новые склады, для них непонятен срок окупаемости. Здесь необходима помощь властей, в частности, город мог бы простимулировал реновацию внутренних промзон», — отметил он.
От региональных властей потенциальные инвесторы ждут также выделения земли — на понятных условиях и в короткие сроки. На федеральном уровне — решений, повышающих доступность финансирования. Например, можно распространить программу промышленной ипотеки, стартовавшую в РФ осенью 2022 года, на девелоперов объектов логистической инфраструктуры.
Строительство: проработать механизмы
Жилищное строительство не первый год является важнейшим сегментом экономики Новосибирской области. За последние пять лет объемы ввода жилья в регионе выросли в 1,7 раза, до рекордных более 3 млн кв. м в 2023 году. По итогам первых четырех месяцев 2024 года регион находится на третьем месте в РФ по объему ввода многоквартирных домов, следует из данных «Единого ресурса застройщиков».
Но риски, связанные с возможным окончанием льготной ипотеки с господдержкой и высокой ключевой ставкой ЦБ РФ, могут затормозить отрасль. Желающих заходить в новые проекты становится меньше, отметил заммэра Новосибирска Алексей Кондратьев: «В период турбулентности, когда нет уверенности, что ставка рефинансирования будет длительное время сохраняться на одном уровне, даже высоком, инвесторы берут паузу».
Привлечь девелоперов к реализации новых крупных проектов, в первую очередь — в формате комплексного развития территорий (КРТ), смогут те регионы, которые создадут четкие, понятные и работающие механизмы взаимодействия. Как рассказал руководитель проекта по развитию «Самолет Страна» Александр Гычев, сейчас компания реализует 13 проектов КРТ по всей России, и ситуации в субъектах федерации сильно отличается. «Например, в некоторых регионах можно за полгода вывести площадку, уже готовую к строительству, что является хорошей динамикой: чем быстрее можно выйти на строительство, тем лучше для экономики проекта», — объяснил Александр Гычев.
В Новосибирске на разных стадиях реализуется 39 проектов комплексного развития территорий на 6,1 млн кв. м жилья. Но спрос на этот инструмент ниже, чем ожидалось, отметили в мэрии Новосибирска. Одним из негативных факторов являются недостаточно проработанный правовой механизм запуска проектов, в том числе — сложное изменение вида разрешенного пользования территорий, принадлежащих предприятиям. По словам руководителя земельного банка «Брусники» в Новосибирске Бориса Зырянова, сейчас девелопер закладывает два года от момента победы на торгах до ввода первого дома в реализаци. «Столь долгое ожидание связано, в первую очередь, с большим количеством процедур, которые у нас по срокам не урегулированы», — отметил он.
Зампредседателя строительного комитета Госдумы РФ Александр Аксененко считает, что основная задача, чтобы в рамках реализации КРТ инвестор как можно раньше начинал строительство. Для этого были упрощены некоторые процедуры согласования. В частности, предлагается внести поправки в ст. 23, 33 Градостроительного кодекса РФ, чтобы договор о КРТ наравне с решением о запуске проекта являлись основанием для внесения изменений в документы территориального планирования и градостроительного зонирования.
Недостаточная проработанность механизмов на региональном и федеральном уровне становится тормозом еще для одного сегмента строительства с высоким потенциалом — загородной недвижимости под рекреационные цели. В связи с ростом внутреннего туризма спрос на загородные отели и коттеджи увеличился, особенно — в часовой доступности от города, отмечает директор представительства «Росса Ракенне СПб» в Новосибирске («Росса Ракенне» является эксклюзивным дистрибьютором финской компании Honka — производителем деревянным домов) Василий Бриль. По его словам, для развития качественной туристической инфраструктуры — отелей и клубов — необходимо интенсивное строительство транспортных развязок и решение на федеральном и региональном уровнях ряда законодательных проблем. «Сегодня существуют нормативные ограничения. Если это сдвинется с мертвой точки, я думаю, что возможно будет привлечь гораздо больше инвестиций и создать коллаборацию по туристическому направлению. Мы ожидаем значительного роста во внутреннем туризме. Даже уже сейчас эта активность есть, она чувствуется, мы активно участвуем в этом процессе. Строим объекты в Горном Алтае и на Камчатке», — говорит Бриль.
Инвестиции в недвижимость не иссякнут
Одним из главных рисков для девелопмента может стать отмена льготной ипотеки с 1 июля 2024 года. Однако Александр Гычев настроен оптимистично: по его словам, просадка спроса будет незначительной, так как более востребованной является семейная ипотека, доля которой уже сегодня достигает 60% среди ипотечных программ. Он также надеется, что на рынке появятся новые адресные программы ипотечного кредитования. По словам руководителя направления по работе с партнерами ООО СЗ «Центр левого берега» (Многоформатный комплекс «Аэрон» на площади Маркса) Анастасии Пятенко инвестиции в недвижимость останутся самым понятным и основным инструментом инвестирования для обывателя. «Весной и в июне ждем активизации спроса в преддверии отмены льготной ипотеки, когда все пытаются запрыгнуть в этот последний вагон. После отмены льготной ипотеки в девелопменте, полагаю, будет некоторая просадка. Но, несмотря на это, я уверена, что инвестиции в «кирпич» останутся одним из самых востребованных инструментов и снижения стоимости объектов не будет», — считает она.
Об альтернативном механизме привлечения инвесторов рассказал партнер и гендиректор «МТЛ-Апарт» (Санкт-Петербург, входит в ГК «БестЪ») Николай Антонов. По его словам, с 2016 года наблюдается рост коллективных инвестиций в строительство апарт-отелей. «Это правильный тренд, и мы давно его используем. Так в городе за счет микроинвесторов создается гостиничная инфраструктура. Денег у людей на руках остается много, и они, как правило, концентрируются в недвижимости. В первую очередь при этом надо приучить людей вести легальный бизнес, в результате город от этого будет получать стабильный налоговый доход», — сказал Антонов.
Директор по развитию бизнес-комьюнити One Company Алексей Сержанов отмечает, что на фоне ужесточения льготных программ ипотечного кредитования, апартаменты могут стать новой зоной роста. Сегмент имеет в Новосибирске большие перспективы. Сейчас в Новосибирске одновременно продают апартаменты в 12 строящихся проектах, в планах — еще несколько крупных проектов. За первый квартал, по оценке One Company, в городе было продано 508 апартаментов на сумму более 2,9 млрд руб. Алексей Сержанов отмечает растущий интерес к приобретению у жителей из других городов Сибири, из Москвы и Санкт-Петербурга; в некоторых объектах доля иногородних покупателей достигает 30%.
Главный вызов — дефицит кадров
Кадровый голод становится главным препятствием для бизнесов по всей стране. В апреле этого года уровень безработицы в России обновил исторический минимум и составил 2,6%, подсчитал Росстата.
Нехватка кадров — одна из основных проблем рынка логистики в Новосибирской области, отмечает руководитель направления по работе с клиентами платформы Monopoly.Online Денис Прокофьев: «Например, отрасли не хватает около 50 тыс. водителей». Эксперт полагает, что одной из причин является утрата престижа профессии. По его мнению, проблему можно было бы решить, запустив федеральную программу привлечения водителей из регионов с более низкими темпами развития.
Кадровый дефицит в регионе характерен не только для строительной и логистической сфер, говорит директор hh.ru Сибирь Екатерина Дегтярева. В целом в Новосибирской области, по ее словам, на одну вакансию приходятся три резюме при норме в пять-шесть. Кроме того, есть риск оттока специалистов в связи с высоким показателем готовности части жителей покинуть регион, говорит Екатерина Дегтярева: 19% соискателей в размещенных резюме заявляют о возможности переезда. Среди причин на первом месте — недостаточно развитая инфраструктура. Согласно рейтингу регионов по привлекательности трудоустройства, составленному HeadHunter, Новосибирск находится только на 16-м месте среди субъектов РФ.
Ответом на этот вызов может стать повышение привлекательности региона для потенциальных сотрудников предприятий — за счет развития инфраструктуры и качества городских пространств, в том числе — благодаря правильной «наладке» инструмента КРТ, считает Борис Зырянов. Советник генерального директора Агентства инвестиционного развития Новосибирской области Лада Юрченко полагает, что для продвижения необходимо заняться разработкой мощного консолидированного бренда региона.
