Апарт-отели вышли на третий этап эволюции

В России сложилось настороженное отношение властей к строительству апарт-отелей. Даже объекты с полноценными гостиничными функциями, необходимые для развития внутреннего туризма в стране, фактически «ставятся на стоп», не получая необходимых согласований. Так происходит потому, что до сих пор в стране доминировала «неправильная» модель управления апарт-комплексами, объясняет генеральный директор «МТЛ-Апарт» Николай Антонов. В интервью РБК+ он рассказал о передовой роли Петербурга в развитии сегмента апарт-отелей и о том, что петербургский опыт создания сервисных апартаментов необходимо закрепить законодательно.

— Вы только что вышли на рынок Новосибирска, представив новый объект — IQ Aparts. Зачем компании другие регионы — меньше апарт-отелей стали строить в Петербурге?

— Мы выходим в другие регионы потому, что они нам интересны, но также и потому, что петербургская модель апарт-отелей, которую мы масштабируем, интересна регионам. Поясню, что «МТЛ-Апарт» — управляющая компания; мы разрабатываем концепции «под ключ» для новых проектов в этом сегменте, а также приходим управлять объектами, построенными девелоперами самостоятельно. В Новосибирске — опытные и прогрессивные девелоперы; они понимают необходимость развивать сервисные апарт-отели так, как это делают в Петербурге.

Фото: пресс-служба

— В отличие от Москвы?

— Да, практика развития апарт-отелей в двух российских столицах складывалась по-разному — в авангарде рынка сервисных апарт-отелей оказался именно Санкт-Петербург. Вообще, апарт-отели, как продукт, имеют двойственную природу, что отражено в названии: apartments — аналог квартир, и отели — объекты гостеприимства. В Москве в большинстве случаев строили apartments — мы видели много проектов, которые позиционировались как апарт-отели, но продавались как ЖК. Конечно, такие проекты вводили потребителей в заблуждение, потому что никакой сервисной составляющей там не было, но и социальной инфраструктуры, необходимой для жилого комплекса, не было тоже. А в Петербурге еще на старте рынка, 10-12 лет назад, стали задумываться о том, что отели должны приносить инвестиционный доход, так как это объекты для профессиональной сдачи в аренду. В начале у игроков рынка не было понимания, что апарт-отели должны сдаваться на короткий срок, как гостиницы, и их сдавали долгосрочно. Однако постепенно модель сервисных гостиничных апартаментов стала приоритетной.

Три фазы эволюции

— Когда произошел поворот в сторону гостиничной модели апартаментов?

— Примерно в 2015 году. Девелоперы стали задумываться о посуточной сдаче в аренду и приглашать для решения этой задачи коллег, работавших в гостиничном секторе. Когда управляющие компании перешли к функциям предоставления услуг для гостей, все в бизнесе апарт-отелей поменялось.

Во-первых, еще на этапе концепции объекты стали планироваться с учетом гостиничных норм и гостиничной классификации. Это означало включение в проект вспомогательных сервисных помещений, систем безопасности, гостиничного дизайна номеров и так далее. Во-вторых, управляющие компании научились по-разному работать с апарт-отелями. В тех апартаментах, где инвесторы фактически покупали квартиры для своего проживания или для сдачи в долгосрочную аренду, УК предоставляли сервис, необходимый классическому жилому дому бизнес-класса. А в апартаментах, выбравших сервисную модель, УК стали работать как гостиничные операторы.

В 2018–2019 годах, на фоне проведения в России Чемпионата мира по футболу, произошло важное для рынка событие: разработка и принятие федерального закона об обязательном размещении гостей в сертифицированных объектах, соответствующих паспорту безопасности и другим требованиям. Кроме того, на сервисные апартаменты распространилась обязательная регистрация гостей. Таким образом, началась вторая фаза эволюции апарт-отелей.

С 2018 года мы стали закладывать в новые объекты апарт-отелей все больше гостиничных услуг и «фишек». Появились объекты, уже полноценно конкурирующие с трехзвездочным и четырехзвездочным номерным фондом. В 2019-2020 годах апарт-отели стали заметны властям — сначала с плохой стороны, а потом с хорошей — как часть индустрии гостеприимства. О нас стали говорить в контексте приема приезжающих в Петербург гостей.

— Сейчас власть оценивает участие апарт-отелей в индустрии гостеприимства со знаком «плюс»?

— В Петербурге отношение скорее позитивное — власти стали отмечать, что часть апарт-отелей соответствует требованиям законодательства, предъявляемым к гостиницам, и способствует таким образом развитию инфраструктуры обслуживания туристов. И не только, замечу, туристов — создавая объект гостиничной инфраструктуры, мы создаем и третье место для жителей района, где этот объект построен: появляются рестораны, салоны красоты, магазины, фитнес-центры, йога-студии и другие сервисы. Апарт-отели создают ту самую комфортную городскую среду, о которой так часто говорят. В том числе, это происходит в районах, удаленных от центра города.

— Эволюция апарт-отелей, на ваш взгляд, завершилась?

— В Петербурге мы перешли к ее завершающей фазе. Есть понятие кондо-отель — это качественная гостиница, которой владеют много собственников. Сегодняшние сервисные апартаменты максимально близки к этой модели. Завершающая стадия, о которой я сказал, заключается в законодательном оформлении цивилизованных правила работы таких объектов. Мы считаем, что игроки рынка должны способствовать формированию цивилизованных правил игры — поэтому в данный момент мы создаем свою профессиональную Ассоциацию, которая объединит управляющих апарт-отелями и кондо-отелями. Она должна быть создана уже в июне-июле этого года.

Цивилизованные правила

— Каких, например, цивилизованных правил не хватает рынку?

— Например, не хватает правила, по которому собственникам нельзя постоянно проживать в сервисных апарт-отелях. При этом там должны предоставляться услуги как для краткосрочного, так и для средне- и долгосрочного пребывания гостей — таких как бизнес-туристы, командировочные, съемочные и концертные группы, спортсмены и другие люди, приезжающие на срок до месяца.

Также нужно законодательно закрепить получение аккредитаций девелоперов на строительство сервисных апарт-отелей и кондо-отелей как объектов с определенными параметрами. Поскольку постоянное проживание в них не предусмотрено, эти объекты не обременяются социальной инфраструктурой, но взамен должны создавать инфраструктуру туристическую и рекреационную. Другой предмет законодательной работы — создание определенных обременений для собственников. Я уже упоминал, что собственники не должны иметь возможности постоянного проживания и, кроме того, они не должны менять сертифицированную УК, оказывающую услуги гостиничного оператора.

Это значит, что в апарт-отелях должны работать сертифицированные управляющие компании, действующие в соответствие с туристическим законодательством РФ. Такие компании осуществляют и эксплуатационные услуги (так называемый facility менеджмент), и услуги по сдаче апартаментов в аренду — преимущественно краткосрочной и среднесрочной. Также можно говорить о долгосрочной аренде, если гость (но не собственник) живет долго, пользуясь отдельным долгосрочным тарифом. В принципе это не новый опыт — он реализован в разных странах в том или ином виде. Есть прекрасные зарубежные аналоги, когда в одном комплексе зданий существует гостиница 5*, а на верхних этажах — кондо-отель и классические apartments; весь комплекс обсуживается одной УК.

— То есть, не принято совмещать краткосрочное и постоянное проживание в одном объекте?

— С точки зрения гостиничного оператора, можно совмещать. Но желательно иметь заложенное в проекте разделение помещений. В тех же западных аналогах существуют разные форматы номеров. Если для краткосрочного проживания достаточно иметь номера по 32-34 кв. м, то для долгосрочного номера нужны номера в формате family — студии от 54 до 65 кв. м, в максимальном варианте — 73 и более кв. м. Это нужно, кстати, и для краткосрочного семейного проживания. Например, в странах средней Азии принято путешествовать большим составом семьи, да и российские путешественники нередко ездят в туристические поездки с детьми. Соответственно, еще на этапе проектирования апарт-отеля нужно подумать о том, чтобы комфортно разместить семейных гостей в номерах с большими площадями.

Главная угроза для апарт-отеля

— Почему все-таки нежелательно, чтобы собственники апартаментов в них жили?

— Иногда те собственники, которые проживают в апарт-отеле, образно говоря, сами себе стреляют в ногу. Они начинают активно вмешиваться в процесс управления, поскольку им те или иные виды услуг либо вообще не нужны, либо, как они считают, нужны в гораздо меньшем объеме. Тем самым они постепенно превращают качественный апарт-отель в плохой ЖК.

— Но ведь в апарт-комплексе, построенном в расчете на туристов, таких собственников будет немного?

— Да, примерно две трети собственников являются пассивными и передают свои доли в управление УК, их все устраивает — дом управляется, доход есть. Но одна треть или даже четверть, живущая постоянно, проявляет гораздо большую активность. Эти люди привыкли жить в обычном жилье и, по причине искаженных представлений о процессах управления апарт-отелем, они перехватывают управление у собственников — тех, которых все устраивает, и нет времени на участие во внутренних разборках. Меньшинство пытается избрать свое правление, ищет своих поставщиков коммунальных услуг и прочее.

— Вам скажут, что вы хотите ущемить собственников в их законном праве управлять домом.

— Обязательно скажут, но будут неправы, потому что речь не идет о классическом доме. Напомню, что мы говорим об объектах коммерческой, а не жилой недвижимости. Активность проживающих собственников превращает сервисный апарт-отель в псевдожилье. Кроме того, попытки отодвинуть профессиональную УК очень опасны для самих собственников в долгосрочной перспективе — со временем объект деградирует.

— Каким образом может деградировать апарт-отель?

— При описанном сценарии УК, которая выполняет функцию в том числе гостиничного оператора, остается в отеле на птичьих правах. «Лишние», по мнению проживающих собственников, отельные услуги срезаются, пространства для гостей — зона регистрации, общие холлы — сокращаются до минимума. Собственники приводят к тому, что объект превращается в жилье со множеством студий. В свою очередь, множество студий — это определенный социальный контингент. Капитализация объекта падает, и исправить это, к сожалению, невозможно.

Падает цена квадратного метра, снижается и стоимость аренды, потому что люди начинают сдавать апартаменты самостоятельно и конкурировать друг с другом — сдают кто во что горазд. Появляются квартиры «с бабушкиным ремонтом». Каждый из собственников считает себя знатоком рынка аренды, поэтому первое, что ему приходит в голову — демпинговать по цене. Если кто-то сдает по 30 тыс. руб., то сосед будет сдавать за 29 тыс. — когда этот процесс начался, его уже не остановить.

Надо понимать, что централизованная управляющая компания приходит не только со своими компетенциями, но и со своим бюджетом. Используя эффект масштаба, она может гораздо выгоднее проводить маркетинговые кампании в пользу объекта, чем это в состоянии сделать каждый собственник по отдельности. Мы работаем централизованно с комитетом по туризму, с комитетом по печати, с размещением вывесок, с навигацией гостей. Само продвижение аренды номеров на ЦИАН, «Авито» и на других площадках-агрегаторах тоже осуществляется централизованно. Профессиональной УК демпинговать не нужно, потому что у нее есть возможности другого порядка.

Апартаменты как инструмент развития

— Что выгоднее строить в сегодняшнем Петербурге — апарт-комплексы для долгосрочной сдачи в аренду или апарт-отели с доминирующей гостиничной функцией?

— На мой взгляд, в большинстве случаев чаша весов должна склоняться в сторону гостиничной функции. Мы это поняли более 3 лет назад и стали активно инвестировать в развитие нашей УК как гостиничного оператора. Наша управляющая компания прошла соответствующую классификацию, сертификацию, все сотрудники проходят обучение в школах гостеприимства. Мы также работаем с ассоциациями в сфере туризма, и представители Министерства туризма РФ периодически обращаются к нам за экспертизой тех программ, которые они реализуют по указу Владимира Путина с целью развития туристической отрасли страны.

Мы видим, что на земельных участках, где предусмотрено строительство гостиничных объектов, предпочтительно строительство апарт-отелей. В то же время я знаю, что представители Минтуризма РФ опасаются предоставлять многособственническим структурам это право — кто-то поставит у входа мангал, кто-то будет лыжи в холл затаскивать, а кто-то и коня в отель приведет. Такого рода опасения притормаживают развитие сегмента туристических апарт-отелей. Но если мы установим цивилизованные правила на уровне законодательства, то апарт-отели будут строиться в общих интересах, когда и гость доволен, и собственник защищен, и в стране появляются современные средства размещения туристов.

К сожалению, Государственная Дума сейчас откладывает слушания закона, регламентирующего деятельность апарт-отелей, и это задерживает принятие решений, необходимых для строительства новых объектов. Скажу больше, в регионах власти боятся давать разрешения на строительство не только на апарт-отели, но уже и на гостиницы — не всегда понятно, что именно собирается построить девелопер. Подчеркиваю, что неправильно различать гостиницы и апартаменты по наличию кухонь. Туризм меняется — люди приезжают семьями, поэтому даже в хорошем отеле 5* уместны маленькие кухни в номерах. Судить надо не по кухням, а по тому, предусмотрены ли проектом площади для предоставления гостиничных услуг, какие отельные сервисы заложены, что там с безопасностью, и так далее. Все это хорошо видно еще на этапе проекта.

Я считаю, что у сегмента апарт-отелей — большие перспективы в связи с развитием внутреннего туризма в стране. Но очень важно поставить законодательные барьеры строительству псевдожилья и подтолкнуть девелоперов к работе в рамках гостиничной модели.

Отрасль на развилке

— Логично ли, что вы, представитель бизнеса, призываете к законодательным ограничениям отрасли?

— Логично, потому что отрасль стоит на развилке: либо апарт-отели выйдут на новый уровень, либо будут жестко ограничены властью — окажутся под фактическим запретом.

— Есть перспектива такого негативного сценария?

— Есть, потому что во многих регионах апарт-отель — как красная тряпка для органов власти. Часть объектов поставлены «на стоп»: их проводят через всевозможные комитеты, пытаясь убедиться, что девелопер не создаст проблему для территории.

С другой стороны, есть земельные участки под объекты гостеприимства; также есть микроинвесторы — частники, которые хотят получать пассивный доход. Не надо гнаться за мифическими сверхдоходами — можно получать 5-6-8 процентов годовых, плюс капитализацию от квадратных метров в собственности, которые в любом случае дорожают на уровне инфляции или чуть быстрее. Использовать деньги микроинвесторов для развития инфраструктуры городов — правильно. К тому же, это инструмент легализации рынка аренды жилья — пока у нас 50% краткосрочной аренды жилья осуществляется по старинке в обычных квартирах. Это черные наличные платежи, без уплаты налогов, и это создание сложностей окружающим. Для жителей домов в центре Петербурга туристический сезон — бедствие: соседи сдают жилье посуточно, подъезды превращаются в проходные дворы, коммунальная инфраструктура несет сверхнормативную нагрузку. Естественно, никто не регистрирует таких гостей, и туристический сбор они тоже не платят.

Еще один важный момент: есть небольшие города — например, Сосновый Бор, Орехово, Усть-Луга. Там реализуются крупные инфраструктурные проекты — соответственно, приезжает много и «белых воротничков», и «синих воротничков». Хватит селить работников в мобильных городках! Почему мы не можем развить инфраструктуру малых городов, а также окружающих их деревень и поселков, с помощью апарт-отелей? Появятся новые кафе, салоны красоты, фитнес-залы, которыми с удовольствием будет пользоваться приезжающие временно работники, и постоянные жители этих территорий. Есть прекрасная возможность создавать комфортную среду не из бюджетных средств, а за счет ресурсов микроинвесторов, о которых я сказал выше.

— В какие регионы вы собираетесь выходить после Новосибирска?

— В те регионы, которые развиваются. Помимо Петербурга, Ленинградской области и Новосибирска, мы уже присутствуем в Иркутске, Волгограде, Тюмени, Екатеринбурге. Нам очень интересен Владивосток, а также Дагестан, Краснодарский край, Шерегеш, Алтай, Карелия — все территории, где растет внутренний туризм. По той же причине нам интересно Подмосковье. Не совсем интересна Москва, потому что мы никогда не оперируем в сегменте псевдожилья. Но, вероятно, и в Москве будут появляться камерные объекты на 200-300 номеров, ориентированные на туристов — к таким объектам мы, безусловно, сможем приложить свои компетенции гостиничного оператора и видим в этом перспективу.

— И все-таки — какое будущее ожидает рынок?

— Все-таки я считаю, что введение понятных правил игры на рынке, классификация профессиональных игроков и структурирование законодательства в сфере взаимодействия УК и инвесторов апарт-отелей позволит рынку сделать мощный рывок в развитии. Создаваемая нами Ассоциация вскоре займется этими вопросами, как компетентная сторона диалога между профессиональным сообществом, государством и обществом. Мы приглашаем всех участников рынка к участию в этом некоммерческом объединении. Это необходимо всем.