Застройщики отмечают распространение тенденции на сокращение площади на все виды квартир, объясняя это существенным ростом цен на жилье в последние годы и одновременным снижением покупательской способности населения. Уменьшение же квадратных метров в рамках лотов девелоперы компенсируют повышением их функциональности. Чем сегодняшние жилые дома отличаются от проектов пятилетней давности и на что современным покупателям стоит в первую очередь обращать внимание при выборе будущего жилья — в материале РБК+ Петербург.
Предел площади
Одним из последствий роста цен на первичную жилую недвижимость стало неуклонное сокращение площадей проектируемых и продаваемых квартир. Так, если в «нулевые» годы средний метраж квартиры в петербургских новостройках составлял 73 кв.м, то в 2014 году он снизился до 46 кв. м, а в 2024 году составил уже менее 40 кв.м. Больше всего, на 20%, «ужались» студии: десять лет назад площадь такой квартиры измерялась 30 кв.м, сегодня этот показатель находится на уровне 25 кв.м.
По данным Dataflat, средняя площадь продаваемого жилья в Санкт-Петербурге на начало февраля 2024 года составляла 42,3 кв.м, что на 8% меньше аналогичного показателя прошлого года. Средняя площадь квартиры в новостройках Ленобласти за год сократилась на 5% до 39,5 кв.м.
Смещение покупательского спроса в сторону более компактных лотов аналитики объясняют с ростом цен на новую недвижимость: за год цены на первичном рынке Санкт-Петербурга выросли на 12% до 247,5 тыс. руб. за 1 кв.м, Ленобласти — на 13%, до 155,9 тыс. руб. за «квадрат».
Средняя площадь квартир на рынке новостроек Петербурга, как и во всей стране, продолжает сокращаться вслед за снижением покупательских возможностей, подтверждают городские застройщики. «Сейчас, по льготной программе с господдержкой, клиенту доступна максимальная сумма кредита в размере всего 6 млн руб. Безусловно, это очень мало для Петербурга, именно поэтому покупатель выбирает преимущественно однокомнатные квартиры», — объясняет генеральный директор Агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева. В новых объектах ГК «КВС» в 2023 году средняя площадь квартир составила 44 кв. м. Однако за последние 5 лет этот показатель не уменьшался, подчеркивает Анжелика Альшаева.
«Пятнадцатиметровые квартиры-студии или «двушки» площадью меньше 40 кв. м — уже не редкость на рынке, а доля малогабаритных лотов в квартирографии новых проектов продолжает расти», — подтверждает директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман.
Между тем власти сразу двух российских регионов определили минимально возможный размер самой малогабаритной разновидности квартир — квартир-студий. В середине мая стало известно о намерениях московских властей прекратить согласование новых проектов, в которых планируемый метраж студий не превышает 28 кв.м. Инициативу сразу же поддержали в правительстве Ленобласти, также определив минимально возможный метраж студий в 28 кв.м.
Использовать с умом
Устойчивый спрос на квартиры меньшей площади заставляет задуматься о повышении функциональности жилого пространства и совершенствовании планировочных решений. В арсенале многих девелоперов несколько десятков видов планировок для одного жилого комплекса, а крупные компании готовы предложить покупателю уникальный формат жилья, говорит начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов. По его наблюдениям, такая тенденция появилась пару лет назад и продолжает развиваться.
Как правило, все современные планировки включают функциональные решения, по максимуму учитывающие потребности разновозрастных членов семьи. «Например, дополнительные помещения хозяйственного назначения для кладовок, гардеробных или постирочных уже стали обязательными. Много предлагается вариантов с мастер-спальнями, со своей гардеробной и ванной, увеличенными по площади кухнями-гостиными, рабочими кабинетами», — перечисляет Ян Фельдман.
Застройщики перестали делать огромные коридоры, которые съедают жилую площадь, начали строить квартиры с евро-планировками, а также стали выносить кладовые помещения на первые этажи, освобождая жилую площадь от систем хранения, говорит Анжелика Альшаева.
«На рынке появились компактные варианты, например, с кухнями-гостиными, которые при грамотном зонировании позволяют не потерять ни эстетических, ни функциональных характеристик полезной площади квартиры», — отмечает Дмитрий Ефремов.
Из класса в класс
Приход в масс-маркет опций из более высоких сегментов жилья — также устойчивый тренд последних лет. Это может касаться архитектуры, дизайна интерьеров, общественных пространств, планировочных решений, поясняет Ян Фельдман.
«К примеру, подобный подход применен в нашем квартале «Окла» — уровень отделки интерьеров общественных мест в одном из корпусов будет премиального качества, с применением природного мрамора и других статусных материалов. Эти опции хотя и добавляют стоимости недвижимости, но в незначительной степени — квартиры все равно несопоставимы по стоимости с проектами полноценного бизнес-класса в соседних локациях», — уточняет он.
Дмитрий Ефремов отмечает тенденцию к расширению функционала помещений самого жилого комплекса за счет организации хобби-румов или коворкингов. «Такие опции позволяют сохранить квартиру как глубоко личное пространство для клиента и его семьи, вывести важное, но не самое главное за ее пределы. Таким образом, каждый покупатель сам решает, что ему необходимо приобрести в дополнение к квартире, и это не сказывается на цене последней», — объясняет Дмитрий Ефремов.
Без эмоций
При выборе квартиры застройщики советуют обратить внимание на целый ряд моментов. Во-первых, нужно тщательно оценить функциональность полезной площади квартиры: практическая значимость каждого квадратного метра должна быть оправдана. «Допустимо отказаться от эмоциональных «фишек», видовых характеристик, которые влияют на удорожание квартиры. Стоит присмотреться к лотам на нижних этажах, которые по своему наполнению не уступают вариантам на условном шестом или седьмом, но стоят дешевле», — приводит пример Дмитрий Ефремов.
Ян Фельдман рекомендует выбирать не только квартиру, но и жилую среду. «Обращать внимание нужно на все уровни проекта: архитектуру самого жилого комплекса, благоустройство территории, наполнение общественных пространств, количество зелени и ландшафтный дизайн, наличие игровых и спортивных зон», — отмечает он.
Анжелика Альшаева напоминает, что сейчас общая площадь квартиры равна сумме площадей всех комнат, в том числе вспомогательного использования, но в нее не входит площадь балконов, лоджий и террас. Поэтому выбор квартиры с такими конструкционными особенностями для покупателя более оправдан экономически.
В ожидании лета
Между тем объем нового предложения на первичном рынке недвижимости сокращается: с конца 2023 года застройщики сдерживают или замедляют новые проекты, сконцентрировавшись на развитии уже начатых. По оценкам Дмитрия Ефремова, за апрель объем предложения в квадратных метрах сократился на 20%, и предпосылок для изменения ситуации пока нет. Такую политику застройщики объясняют во многом влиянием финансово-кредитной политикой Центробанка и высокой ключевой ставкой в 16%. При этом, констатирует Дмитрий Ефремов, средневзвешенная цена в сегменте масс-маркет в Петербурге зафиксировалась на уровне 200 тыс. руб. за кв. м.
Сокращение нового предложения участники рынка считают некритичным. С учетом снизившегося спроса и уже находящихся в строительстве объемов, дефицит нового предложения в ближайшие два года рынку не грозит, полагает Ян Фельдман.
«Сегодня не все выставляется на продажу из уже выведенных объемов — некоторые застройщики заняли выжидательную позицию и придерживают запасы: пока до конца непонятно, как ситуация со спросом будет развиваться после 1 июля», — заключает он.
