С 1 июля прекращает действие безадресная программа льготной ипотеки. Обсуждаются также планы по изменению условий семейной ипотеки — для ряда заемщиков ставка может быть увеличена вдвое. Эксперты прогнозируют сокращение платежеспособного спроса и в перспективе — возможную приостановку новых девелоперских проектов, однако масштаб этих реакций будет зависеть от дальнейших действий регулятора. Прогноз развития событий на ближайший год — в материале РБК+ Петербург.
Сдержанная реакция
С 1 июля прекращает действие программа льготной госипотеки, по которой любой гражданин России может приобрести квартиру у застройщика по ставке 8% годовых. Кроме того, ставка по семейной ипотеке после 1 июля 2024 года для семей с детьми старше шести лет может быть повышена до 12%, сообщали ранее «Известия» со ссылкой на источники, близкие к Минфину. С учетом ключевой ставки Центробанка на уровне 16%, рыночные ставки по ипотеке колеблются в интервале 17-18%. По данным Frank RG, доля льготных госпрограмм в общем объеме выдачи по России в марте 2024 года составляла 73%.
Перед последним изменением условий госпрограммы (повышение первоначального взноса и снижение суммы выдачи в Петербурге и Москве) в конце прошлого года рынок реагировал кратковременным всплеском спроса — покупатели спешили заключить сделки по старым, более выгодным условиям. Сейчас, как отмечают в «Циан.Аналитика», рынок пока не отреагировал на планируемое завершение льготной программы. Так, в Петербургском регионе число сделок за апрель увеличилось к марту всего на 7%. «Вероятно, пока что покупатели заняли выжидающую позицию, а краткосрочный рост спроса придется на май (с поправкой на праздничные дни) и июнь», — говорится в сообщении аналитиков.
«Если решение о покупке квартиры принято, откладывать ее не стоит. Условия с начала года изменились, но все равно остаются комфортными в сравнении с рыночными ипотечными ставками», — рекомендует заместитель генерального директора агентства недвижимости «Главстрой» Ольга Кузнецова. По ее словам, преимущество льготной ипотеки еще и в том, что это кредит на очень длинный срок с определенными ежемесячными платежами. В сравнении, например, с рассрочкой, которая отодвигает необходимость заплатить здесь и сейчас на 1,5–2 года. При этом возможность собрать остаток в несколько миллионов рублей за такой короткий период есть не у всех.
«Если у покупателя остро стоит вопрос улучшения жилищных условий, то имеет смысл не откладывать его решение до 1 июля. И искать те объекты, при покупке которых можно воспользоваться низкими ставками госпрограмм», — соглашается директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман. «У нас, например, активность покупателей в пригородных проектах сейчас значительно выше, чем по Санкт-Петербургу. Это объясняется как более доступными ценами в пригородах, так и тем, что в Ленобласти осталось намного больше вариантов, которые можно вписать в программы льготной ипотеки», — отметил он.
Впрочем, рекордно высокого спроса перед 1 июля эксперты не ожидают. «Высокие требования к размеру первоначального взноса отсекают многих потенциальных покупателей. Рост активности в мае и, особенно, июне (через вымывание доступного предложения) приведет к небольшому скачку цен (до 5% от сегодняшних цифр)», — комментирует эксперт «Циан.Аналитики» Елена Лапшина.
Ожидание снижения
После 1 июля спрос в новостройках будет сокращаться, если не будет предложено специальных условий для массовых категорий покупателей, прогнозирует Ольга Кузнецова.
Причем, по мнению Яна Фельдмана, ключевым фактором может оказаться не завершение безадресной госпрограммы, под которую после ограничения выдачи до 6 млн руб. попадало не так много объектов в Петербурге и даже в Ленобласти, а ужесточение условий семейной ипотеки. «В нашей компании доля сделок по семейной ипотеке в этом году выросла с 38% до 44%, а у некоторых застройщиков она составляет уже половину всех ипотечных сделок», — подчеркнул Ян Фельдман.
При этом снижение спроса на первичном рынке может косвенно отразиться на вторичном рынке. «Объем сделок [на вторичном рынке — ред.] будет поступательно расти, отчасти этому будет способствовать отмена льготной ипотеки с господдержкой под 8%, часть спроса переползет на вторичный рынок. Но по сравнению с прошлым годом объем сделок будет ниже», — прогнозирует генеральный директор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов.
«Мы увидим медленное подтягивание цен на вторичную недвижимость, — добавляет руководитель центра инвестиций Becar Asset Management Александр Богданов. — Учитывая, что в Петербурге с 2021 года стоимость квадратного метра на первичном рынке стала стоить выше, чем на вторичном, то, конечно, грядущая ситуации должна встряхнуть вторичный рынок».
Варианты развития событий
По мнению Ольги Кузнецовой, если правительство намерено продолжить оказывать помощь более адресно, тогда это поддержка может быть более весомой — например, выдача кредита по ставке 4-6% для определенных групп граждан. «Мы всегда выступаем за специальные программы для учителей, врачей и специалистов других важных профессий», — отметила она.
Еще одним инструментом могла бы стать ипотечная программа для родителей студентов на первое жилье по аналогии с кредитом на образование. По словам Ольги Кузнецовой, такая программа поддержала бы, в том числе, и федеральный проект «Профессионалитет».
Также возможен вариант корпоративной льготной ипотеки. «Мы фиксируем запрос от крупных работодателей на отраслевую ипотеку, когда компании частично компенсируют своим сотрудникам затраты на первоначальный взнос или часть процентов по ипотеке в обмен на получение налоговых льгот от государства. А учитывая тот факт, что забота компаний о своих сотрудниках выходит сегодня на высокий уровень, этот тренд может нарастать», — поделилась Ольга Кузнецова.
С осени не исключено появление дополнительного ипотечного субсидирования от застройщиков, новых банковских программ по принципу траншевой ипотеки и длительных рассрочек на 8-10 лет, допускает Александр Богданов.
После изменений в декабре 2023 года у застройщиков и банков было полгода для адаптации, отметила, в свою очередь, коммерческий директор агентства недвижимости «Надо брать» Екатерина Шмидт. «Они активно разрабатывают предложения со сниженными ставками на период строительства при стандартной ипотеке, рассрочки на длительный период или с минимальным первым взносом и возможностью перейти на ипотеку перед сдачей дома», — перечисляет Екатерина Шмидт инструменты, которые помогут частично смягчить спад платежеспособного спроса.
«Насколько серьезным будет падение покупательской активности, пока сказать сложно», — отмечает Ян Фельдман. Предложение уже реагирует на тенденции спроса — в этом году застройщики уже начали снижать объемы вывода на рынок новых площадей. «При дальнейшем падении спроса запуск новых проектов может быть вовсе приостановлен. Но это скажется на рынке лишь в перспективе двух-трех лет — может возникнуть дефицит и новый виток удорожания недвижимости», — описывает Ян Фельдман один из возможных вариантов развития событий. Впрочем, эксперт надеется, что до этого дело не дойдет, и ситуацию уже к концу года смягчит снижение ключевой ставки — в этом случае условия по рыночной ипотеке начнут становиться более привлекательными для покупателей.